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【明報專訊】主營土地一級開發的中國新城鎮（1278，下稱﹕新城鎮），近期正忙於引入國開行成為新任控股股東，引發坊間熱議。接受本報採訪時，新城鎮主席施建多次以「國家隊」形容公司的未來定位。他介紹稱，公司除了招牌「染紅」外，日後的盈利模式也註定不同。
規模擴張帶動增長
所謂一級土地開發，相對於二級房地產開發而言，就是指「生地」經歷規劃、拆遷、平整和基建鋪設，直到以「熟地」出讓給開發商的過程。施建表示，成為國家政策銀行的控股企業之後，新城鎮的增長將主要由規模擴張帶動，毛利率反而可能大幅下降。他笑言：「國開行如果在拆遷時將老百姓補償壓得很緊、自己賺的很多，是不對的。」
2010年至2012年，中國新城鎮的整體毛利率分別為62%、53%及39%，純利率則介乎1.5%及17%之間，2011年更錄得凈虧損。施建透露，按國開行的預想，公司日後毛利率將盡量控制在20%左右；但與此同時，隨着財務成本下降、規模優勢漸顯，長期純利率反而有望穩定在10%。
事實上，新城鎮管理層已在不同場合公開表示，國開行入股料將改變公司多年來業績波動、規模停滯的情况。施建總結道，一方面，由於身為外資民企，新城鎮過去與地方政府談判時缺乏「底氣」，導致近年土地出讓金分成下降的困局，隨着央企的入主將有所改善。
星港上市平台 吸引國開行
不過，堂堂國家政策銀行，為何要向一家旗下僅有3個項目的民營企業伸出橄欖枝？施建認為，新城鎮十餘年的市場經驗和獨一無二的星、港兩地上市平台，是吸引國開行的主因。「土地一級開發現在還是主要由地方政府進行，但中央對地方政府負債的控制愈來愈嚴格，市政、保障房一類的工程缺錢也是一大難題。」
如無意外，新城鎮在本月18日之前即會公布有關國開行入股的進一步詳情。公開資料顯示，國開金融（國開行全資附屬公司）旗下分布在各省、規劃或建設中的土地一級開發項目超過20個，總投資已達到數十億元人民幣。施建透露，一旦合作形成，這些項目或將「順理成章」注入中國新城鎮。「到那個時候，每發一個公告，可能就有一個項目，逐步裝到這個平台裏面去」。施建續稱，入股完成後，新城鎮及國開行會開始聯合使用「國開城鎮」的新品牌，獲取及開發新項目。
明報記者 杜婧
規模擴張帶動增長
所謂一級土地開發，相對於二級房地產開發而言，就是指「生地」經歷規劃、拆遷、平整和基建鋪設，直到以「熟地」出讓給開發商的過程。施建表示，成為國家政策銀行的控股企業之後，新城鎮的增長將主要由規模擴張帶動，毛利率反而可能大幅下降。他笑言：「國開行如果在拆遷時將老百姓補償壓得很緊、自己賺的很多，是不對的。」
2010年至2012年，中國新城鎮的整體毛利率分別為62%、53%及39%，純利率則介乎1.5%及17%之間，2011年更錄得凈虧損。施建透露，按國開行的預想，公司日後毛利率將盡量控制在20%左右；但與此同時，隨着財務成本下降、規模優勢漸顯，長期純利率反而有望穩定在10%。
事實上，新城鎮管理層已在不同場合公開表示，國開行入股料將改變公司多年來業績波動、規模停滯的情况。施建總結道，一方面，由於身為外資民企，新城鎮過去與地方政府談判時缺乏「底氣」，導致近年土地出讓金分成下降的困局，隨着央企的入主將有所改善。
星港上市平台 吸引國開行
不過，堂堂國家政策銀行，為何要向一家旗下僅有3個項目的民營企業伸出橄欖枝？施建認為，新城鎮十餘年的市場經驗和獨一無二的星、港兩地上市平台，是吸引國開行的主因。「土地一級開發現在還是主要由地方政府進行，但中央對地方政府負債的控制愈來愈嚴格，市政、保障房一類的工程缺錢也是一大難題。」
如無意外，新城鎮在本月18日之前即會公布有關國開行入股的進一步詳情。公開資料顯示，國開金融（國開行全資附屬公司）旗下分布在各省、規劃或建設中的土地一級開發項目超過20個，總投資已達到數十億元人民幣。施建透露，一旦合作形成，這些項目或將「順理成章」注入中國新城鎮。「到那個時候，每發一個公告，可能就有一個項目，逐步裝到這個平台裏面去」。施建續稱，入股完成後，新城鎮及國開行會開始聯合使用「國開城鎮」的新品牌，獲取及開發新項目。
明報記者 杜婧
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