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【明報專訊】長實早前拆售旗下酒店項目雍澄軒的「酒店房間」，引起社會關注其他地產商會否「有樣學樣」，推出不同的「變相住宅」項目圖利。政府當局高調回應，強調一旦證實任何酒店有違契或違例的情况出現，當局便會吊銷其旅館牌照，甚至收回相關酒店用地。早前，《明報》頭版報道一些原本租予內地孕婦待產的「月子公寓」的業主，近日因應內地客人不斷增加而將單位轉型為「變相酒店」，將單位連同住戶卡一併出租給訪港的內地家庭旅客。民政事務總署同樣以強硬態度回應，表示無牌經營旅館定罪後最高罰款20萬元及監禁兩年云云。可是，只要翻看相關文件和法例，就會發現政府當局其實只是「出口術」，無牌經營旅館並非必定違法，所謂收地更是純粹「靠嚇」，即使有酒店變成了「變相住宅」項目，或有住宅變成「變相酒店」，政府在現行法例下其實也是拿它沒法。
這究竟是什麼一回事呢？我們從地契說起。
從地契說起
一塊地皮的土地用途，一向是由地政總署以及城規會決定，然後在地契條款中列明。根據發展局2月26日向立法會發展事務委員會提供的文件，法定圖則裏「酒店」用途的定義，是參照《旅館業條例》（香港法例第349章）第2條界定，該條的原文是：
「旅館（hotel、guesthouse）指任何處所，其佔用人、東主或租客顯示在他可提供的住宿的範圍內，他會向到臨該處所的任何人提供住宿的地方，而該人看似是有能力並願意為所提供的服務及設施繳付合理款項，並且是在宜於予以接待的狀况的。」
那就是說，一個處所只要能夠為到訪的人（而他應該有能力和願意付費）提供住宿的地方，便已符合法定圖則及《旅館業條例》裏「酒店」的定義，而該物業的營運理應受到該條例監管，包括營運者必須領有旅館牌照，物業的設計或配套亦必須符合《建築物條例》及《消防條例》的要求等等。
然而，由這條法例設計出來的發牌和營運制度卻存在一個極大的漏洞。根據《旅館業條例》第3條，民政事務局長有權引用《旅館業（豁免）令》豁免某一間或某一種類的旅館，使其不受該條例規限。而根據《旅館業（豁免）令》（香港法例第349C章），除了豁免幼兒服務所、會社、牀位寓所、安老院及殘疾人士院舍不受《旅館業條例》規管之外，還會找到一條比較奇特的豁免條款（附表第5條），就是：
「符合以下情况的處所：在該處所內，所有住宿的提供基準均為就每次出租而言，最短租出期間為連續28天，而如該次出租因任何理由縮短至少於連續28天，將不會免收、退還或減收費用。」
簡言之，出租超過28天的物業，便可以憑此條款豁免受《旅館業條例》規管。如果以雍澄軒作為例子，事件發生期間曾經有意見指雍澄軒不可訂立超過28天的租約，但原來實際上，若果雍澄軒所有房間的出租期都超過28天的話，則不但沒有違反任何條例，反而會自動豁免受《旅館業條例》所規限！
豁免的政策原意是什麼
提出這項豁免的政策原意是什麼，我們不得而知，但可以猜想，其中一個目的，可能是要將服務式住宅豁免於「酒店」的規管，令一個以服務式住宅營運的物業，就算對外宣傳說可以為到訪者提供住宿的地方而被誤以為是《旅館業條例》定義下的「酒店」，也不用擔心受到條例的規管。
這項豁免鑽出來的一個法律漏洞，現在因為雍澄軒事件終於曝光。政府說基於地契條款和《旅館業條例》，不同部門都有收回物業的法律權力，但原來無論是雍澄軒，甚至是任何坐落於酒店用地上的物業，只要沿用服務式住宅的形式營運，便能既符合地契條款裏規定的「酒店」要求，同時又毋須申請旅館經營牌照和受《旅館業條例》監管。同樣地，「月子公寓」業主只要在訂立租約時，把租期延長至超過28天，便可以合法地將私人住宅單位以「變相酒店」形式出租。反過來說，政府又何來有收回物業的權力和理據？
雖然政府在2003年以後沒有再批出可拆契出售的酒店用地，與雍澄軒同樣性質的酒店為數可能不多，但問題卻不會因此而止息，因為只要上述的法律漏洞仍然存在，聰明的地產商便會曉得從中取利，而且由此賺取的利潤，可能比買賣普通的住宅物業更多，原因是酒店用地的地價一般比住宅用地低，但能夠興建的單位數目卻比住宅用地多（酒店用地的地積比可高達15倍，住宅用地則只有9倍）。如此，一方面會鼓勵發展商買入酒店用地——而不是買入住宅用地——興建服務式住宅出租圖利；另一方面，地產商亦可以更改旗下酒店的營運模式，將其變成服務式住宅，正如雍澄軒成為「變相住宅」那樣。反之同樣，《旅館業條例》的豁免漏洞則可以令住宅單位化身為「變相酒店」出租，正如「月子公寓」那樣。如此撲朔迷離，不論對於土地規劃或物業市場而言，都是偏離了政策和法律的原意。
作者是立法會議員助理
這究竟是什麼一回事呢？我們從地契說起。
從地契說起
一塊地皮的土地用途，一向是由地政總署以及城規會決定，然後在地契條款中列明。根據發展局2月26日向立法會發展事務委員會提供的文件，法定圖則裏「酒店」用途的定義，是參照《旅館業條例》（香港法例第349章）第2條界定，該條的原文是：
「旅館（hotel、guesthouse）指任何處所，其佔用人、東主或租客顯示在他可提供的住宿的範圍內，他會向到臨該處所的任何人提供住宿的地方，而該人看似是有能力並願意為所提供的服務及設施繳付合理款項，並且是在宜於予以接待的狀况的。」
那就是說，一個處所只要能夠為到訪的人（而他應該有能力和願意付費）提供住宿的地方，便已符合法定圖則及《旅館業條例》裏「酒店」的定義，而該物業的營運理應受到該條例監管，包括營運者必須領有旅館牌照，物業的設計或配套亦必須符合《建築物條例》及《消防條例》的要求等等。
然而，由這條法例設計出來的發牌和營運制度卻存在一個極大的漏洞。根據《旅館業條例》第3條，民政事務局長有權引用《旅館業（豁免）令》豁免某一間或某一種類的旅館，使其不受該條例規限。而根據《旅館業（豁免）令》（香港法例第349C章），除了豁免幼兒服務所、會社、牀位寓所、安老院及殘疾人士院舍不受《旅館業條例》規管之外，還會找到一條比較奇特的豁免條款（附表第5條），就是：
「符合以下情况的處所：在該處所內，所有住宿的提供基準均為就每次出租而言，最短租出期間為連續28天，而如該次出租因任何理由縮短至少於連續28天，將不會免收、退還或減收費用。」
簡言之，出租超過28天的物業，便可以憑此條款豁免受《旅館業條例》規管。如果以雍澄軒作為例子，事件發生期間曾經有意見指雍澄軒不可訂立超過28天的租約，但原來實際上，若果雍澄軒所有房間的出租期都超過28天的話，則不但沒有違反任何條例，反而會自動豁免受《旅館業條例》所規限！
豁免的政策原意是什麼
提出這項豁免的政策原意是什麼，我們不得而知，但可以猜想，其中一個目的，可能是要將服務式住宅豁免於「酒店」的規管，令一個以服務式住宅營運的物業，就算對外宣傳說可以為到訪者提供住宿的地方而被誤以為是《旅館業條例》定義下的「酒店」，也不用擔心受到條例的規管。
這項豁免鑽出來的一個法律漏洞，現在因為雍澄軒事件終於曝光。政府說基於地契條款和《旅館業條例》，不同部門都有收回物業的法律權力，但原來無論是雍澄軒，甚至是任何坐落於酒店用地上的物業，只要沿用服務式住宅的形式營運，便能既符合地契條款裏規定的「酒店」要求，同時又毋須申請旅館經營牌照和受《旅館業條例》監管。同樣地，「月子公寓」業主只要在訂立租約時，把租期延長至超過28天，便可以合法地將私人住宅單位以「變相酒店」形式出租。反過來說，政府又何來有收回物業的權力和理據？
雖然政府在2003年以後沒有再批出可拆契出售的酒店用地，與雍澄軒同樣性質的酒店為數可能不多，但問題卻不會因此而止息，因為只要上述的法律漏洞仍然存在，聰明的地產商便會曉得從中取利，而且由此賺取的利潤，可能比買賣普通的住宅物業更多，原因是酒店用地的地價一般比住宅用地低，但能夠興建的單位數目卻比住宅用地多（酒店用地的地積比可高達15倍，住宅用地則只有9倍）。如此，一方面會鼓勵發展商買入酒店用地——而不是買入住宅用地——興建服務式住宅出租圖利；另一方面，地產商亦可以更改旗下酒店的營運模式，將其變成服務式住宅，正如雍澄軒成為「變相住宅」那樣。反之同樣，《旅館業條例》的豁免漏洞則可以令住宅單位化身為「變相酒店」出租，正如「月子公寓」那樣。如此撲朔迷離，不論對於土地規劃或物業市場而言，都是偏離了政策和法律的原意。
作者是立法會議員助理
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