內地樓市未見泡沫 升幅會放緩

【明報專訊】戴龍繼早年出書教在港外籍人士買樓投資自住的竅門外，最近著作有《Landed China》，教授外國人進軍內地房地產市場。他認為，目前內地樓市仍未見泡沫，但未來升幅會遜於過去數年。


內地買家現金付款 信貸風險低

之前美國時事節目曾訪問SOHO中國（0410）總裁張欣，節目內指內地「鬼城」處處，即僅因為各種投資需求而出現的大面積空置新樓房。戴龍卻毫不擔憂內地樓市有泡沫，他引述里昂證券2011年一份報告指出，在內地的買家，高達三分之一是以現金買自住樓，對比2007年比例為24％；至於作投資用途的，亦有高達53％是付現金，情况與美國或其他地方截然不同，內地樓市的信貸風險極低。


城鎮化刺激需求 宏調續遏樓價

他續稱，中國領導一直強調要達成城鎮化目標（圖）、全面小康社會等，未來對新樓房的需求仍然非常強大，足以支撐樓市，但在內地政府繼續宏調，樓價升幅不會如過去般高。他又指樓市仍是目前內地最好的投資工具，因如股市太波動，債券太受政府、政治干預。


不過，他亦提醒對內地樓市有興趣的潛在買家，如同香港一般，在內地只能買到土地的使用權而非擁有權，以住宅物業為例，產權期限一般為70年。他指出，第一份住宅土地出讓契約於1987年在深圳簽定，至今過去20多年，雖然政府有承諾會續約，但相關執行細節如何時會續約、續約年期多長、要花費多少續約等都未作出交代。


地權續約不清晰 留意樓盤質素參差

戴指出，內地樓房可以依建成年期分為三類。一是1949年前建成的，通常由業權不統一，收購成本可以十分昂貴，另外為50年或以上樓齡物業，極難承做按揭；二是1949年至2000年間，為應對人口急速增加而建，只滿足最基本居住需要，樓房狹窄細小，質素較差；三則是2000年至今，環境、樓房設計都較好，但買家仍要小心留意，因個別樓盤質素參差，如早前被揭發的深圳海砂樓事件等。