【明報專訊】歐盟將於明天舉行峰會，市場憧憬與會各方將就希臘問題達成共識，歐元及歐洲股市抽升，帶動港股亦止跌回升97點，收報21902點，成交金額611億元。無論歐債危機會否有突破性進展，港股估值確實低殘，就算是最多負面消息的內銀股亦早已靠穩，已經具備反彈條件。選擇方面，雖然一些高啤打值的股份，如內房、水泥、有色金屬等反彈力度較強，但始終市况相當波動，亦充滿不明朗因素，估值低殘的大型藍籌股較為穩健，當中新地（0016）可吸納。
在內地持續收緊貨幣政策、本地按息趨升、供應逐漸增加、樓價處於高位下，愈來愈多投資者相信本港樓市與高位相當接近，最好景的時間應已過去。當市場確認周期性高位已出現，地產股便難有重估空間，買盤動力大幅減弱，這情况由去年第4季開始已出現，適逢歐美債務危機的擾攘，地產股估值已由合理急降至低殘水平。就以客觀的市帳率來說，今年6月底止料為1.09倍，明年則為1.04倍，均較SARS至今的長期平均數1.25倍有頗大差距。
租金收入穩定 下跌空間有限
若說這個估值放在內房股身上，由於業務和資產值波動性大，約1倍市帳率甚至更低還屬正常，但對於新地來說，似乎過分悲觀。先不談天價的住宅物業，單是投資物業所產生的租金收入，每年已超過100億元，物業組合遍佈港九新界，類別包括商店、寫字樓、酒店、工商綜合，除非中港意外地出現既嚴重又持續的經濟衰退，這個租金收入將相當穩定。
集團整個投資組合最新的出租率為95%，並且有3個大型商場於可見將來投入運作，包括位於新葡崗20.5萬平方呎的Mikiki、26.9萬平方呎屯門站上蓋項目商場，以及47.1萬平方呎的元朗Yoho town商場。此外，新地在內地亦踏入收成期，上海國金中心和上海環貿廣場現正招租，料每年可為新地帶來20億港元租金收入。
高盛估計，新地資產淨值為167.8元，現價折讓約32%，若把投資物業組合從淨值扣除，集團物業發展折讓水平會高達73%。高盛更認為，新地當前的低殘估值，已反映各類型物業價值均下跌達20%，考慮到金融海嘯最多亦只下跌30%，為時亦相當短暫，現價下跌空間不大，就算歐債危機惡化，亦只是更佳的入市時機。
賣樓表現出眾 可博反彈
再說，新地在港的售樓能力，就如內地的萬科、中國海外（0688）般強勁，尚豪庭、星堤等開售不久，很快便已售出90%，在瓏璽推售前，本港物業銷售已達130億元，而瓏璽的銷情和作價亦相當理想，可見集團在各方面均表現出眾，與當前的折讓背道而馳，既可博反彈亦可安心持有。
撰文：張兆聰
