選定息按揭 為息口封頂

【明報專訊】雖然政府樓市辣招不斷，少數銀行亦輕微調升了新做按揭利率，部分市民仍希望趁目前低息置業。不過，隨着美國經濟企穩復蘇，他們對息口上升的擔憂較一年前增加了不少。其實準備置業的人士不妨留意一下近期部分銀行推出的定息按揭計劃，定息期介乎1至7年，定息期內按揭年利率為1.8厘至3厘，可協助閣下鎖定部分利息支出，為加息周期重臨做好準備。


目前坊間宣布推出定息按揭計劃的銀行有中銀（2388）、恒生（0011）、花旗及東亞（0023）（見表1），其中中銀的定息期最長，有3年、5年及7年三種選擇，若客戶選擇較短的3年或5年定息期，定息年利率為2.4厘，7年期的定息年利率為3厘。但若以定息期內息率最低論，恒生的1年定息計劃僅1.8厘，對比市場上最優惠利率按揭（P按）能批出的最低按揭年利率P減3.25厘（現為2.15厘）還低0.35厘。在4家銀行的定息按揭計劃中，花旗與東亞分別還提供0.2%至1%不等的現金回贈，不過有意者須留意的是，花旗的優惠只針對特選客戶。


上輪加息潮 港累積加息3厘

市場普遍預期美國不會於2015年之前啟動加息，若確如預期所料，受聯匯制度影響，今、明兩年本港加息的可能性均較低，意味着1至2年的短定息期按揭計劃根本未來得及防範加息。經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓指出，以2004年至2006年美國上一個加息周期為例，美國兩年內加息17次，累積調升息率4.25厘，同期本港最優惠按揭利率調升13次，累積加息3厘，即平均每年加息1.5厘，若置業人士於加息周期到來前採用定息按揭計劃，確實可減少利息支出攀升的支出。


表2所示，以中銀7年定息按揭計劃為例，假設儲局於2015年開始加息，令本港最優惠利率每年循序遞增50個點子，則定息計劃內首7年的累積利息支出較P減2.6厘的浮息計劃節省約12%。


不過，劉圓圓表示，鑑於定息期愈長鎖定的息率愈高，長、短年期孰優孰劣不可一概而論。譬如當事人敘做按揭的物業有計劃在短期內轉手（例如3年後換大屋），鎖定7年3厘息顯然是不明智的。另外，恒生、東亞等1、2年定息期的計劃，前兩年按揭年利率僅1.8厘、2厘或2.15厘，對解除一時開支緊絀人士之隱憂有特別效用。


中小型銀行計劃或更優惠

其實除了定息按揭計劃，閣下若想盡量取得低息，可考慮中小型銀行提供的計劃。據記者查詢，目前大新（2356）、永隆、建行亞洲、創興（1111）等行最低的按揭息率可達P減3.1厘，合現時實際按息2.15厘，較中銀（P減2.6厘）、匯豐（P減2.15厘）等大型銀行節省不少利息成本。相關計劃還設現金回贈，回贈額最高達按揭貸款額之0.8%至1%。但需要一提的是，閣下最終獲批的按揭息率未必是銀行最低息率，這要視乎申請人壓力測試結果、供款與收入比例及過往信貸紀錄等因素決定。


另外，有些人希望趁低息環境提早還款，須就罰息條款向銀行詳細查詢。其中，定息按揭罰息較高，以中銀為例，首3年罰息分別為提早還款額之3%、2%、1%，若定息期大於3年，第4年起罰息一律為1%。


明報記者 王小青