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【明報專訊】美聯樓價走勢圖11月平均呎價（實用面積）報10,487元，跟8月高位10,970元比較，反映期內本港二手住宅樓價下跌4.4%；美國上周加息後劈價成交湧現，樓價短期看來低處未算低。美聯物業住宅部行政總裁布少明出席「湯文亮會客室」時表示，本港住屋需求仍然殷切，若美國加息步伐緩慢，料樓價調整幅度在10%內，並且可能在明年農曆新年後就會出現小陽春，交投回升。
明報記者 葉創成
布少明指出，美國加息對本港住宅樓市的影響比預期大，市場觀望氣氛濃烈，上周末一手成交只有20多宗，十大屋苑二手成交更只有3宗；故他預期，整體二手成交登記於11月份連跌4個月後（見圖），短期內亦難有起色，淡靜市况料維持至明年農曆新年前，「目前買家劈價很『狼』，普遍希望減價兩成，大部分業主不願意減價這麼多，所以市况陷於膠着狀態。」
惟布少明認為，美國聯儲局於下半年以來已多番暗示加息，有關貨幣政策的調整理應早已在市場預期，他相信近月入市的買家亦早已有加息的心理準備，所以落實加息後，過去一星期市場出現恐慌情緒，個別住宅單位減價10%至20%成交屬跌過龍，而且僅屬個別個案，「個別業主有自己的原因才會劈價賣樓，例如他可能買入新樓後急於沽出舊樓、借入財務公司高利貸後急於償還，或者是投資股票錄得大額虧損需要填氹；但這些情况其實不多，大部分業主仍有很強的持貨能力」。
樓價跌10％抵銷加息1厘影響
本港銀行體系資金充裕及拆息低企，故本港銀行上周未有跟隨美國加息，暫時美國加息並沒有增加供樓者的每月負擔。布少明認為，即使日後港息隨美息上調，假若樓價下跌一成，已反映加息1厘的影響。以美聯旗下經絡按揭的「按揭計算機」計算，300萬元按揭20年還款期，目前按揭利率為2.15厘，每月供款為15,390元；若本港日後隨美國加息1厘，按揭利率升至3.15厘，每月供款增加9.6%至16,864元。
買家按兵不動 市場積累購買力
更重要是，布少明分析，美國經濟復蘇動力仍弱，聯儲局真的能夠加息1厘的機會不大。因此，他樂觀預測本港樓市明年農曆新年後就會出現小陽春，「在樓價下跌的過程中，買家按兵不動是人之常情，上月二手成交只有千多宗；惟從正面角度去看，市場亦因此積累不少購買力。傳統上買家農曆新年前會專心籌備過年，在農曆新年後始出擊，農曆新年後住宅成交量一般按月增加，價格亦穩中有升，若經濟數據顯示美國明年上半年加唔到息，明年農曆年後樓市亦會有小陽春」。
30萬租將軍澳舖 迎明年新盤熱
過去一、兩年一手新盤主導樓市，布少明預測，明年這情况會持續。他引述美聯統計，不包括新盤貨尾，明年各大發展商可以在市場出售的全新樓盤的單位數目高達2.6萬個，加上發展商可向買家提供具吸引力的按揭計劃，料一手市場仍然會是市場焦點。美聯早前以逾30萬元的高價承租將軍澳一地舖，便是準備迎接有關商機，「將軍澳明年有很多新盤供應，要取得這些一手潛在客源，與二手市場亦有關係。我們在現有大型屋苑設龍頭舖，希望和屋苑現有業主建立關係，日後這些業主需要換樓，或者買多層樓收租，同區新盤當然是其優先選擇，我們可促成交易的機會便會增加」。
（名人樓市論壇）
■有片睇，本期「湯文亮會客室」請來美聯物業住宅部行政總裁布少明，為大家分析美國加息後本港樓市走勢；欲收看更多內容，可登入：link.mingpao.com/36194.htm
明報記者 葉創成
布少明指出，美國加息對本港住宅樓市的影響比預期大，市場觀望氣氛濃烈，上周末一手成交只有20多宗，十大屋苑二手成交更只有3宗；故他預期，整體二手成交登記於11月份連跌4個月後（見圖），短期內亦難有起色，淡靜市况料維持至明年農曆新年前，「目前買家劈價很『狼』，普遍希望減價兩成，大部分業主不願意減價這麼多，所以市况陷於膠着狀態。」
惟布少明認為，美國聯儲局於下半年以來已多番暗示加息，有關貨幣政策的調整理應早已在市場預期，他相信近月入市的買家亦早已有加息的心理準備，所以落實加息後，過去一星期市場出現恐慌情緒，個別住宅單位減價10%至20%成交屬跌過龍，而且僅屬個別個案，「個別業主有自己的原因才會劈價賣樓，例如他可能買入新樓後急於沽出舊樓、借入財務公司高利貸後急於償還，或者是投資股票錄得大額虧損需要填氹；但這些情况其實不多，大部分業主仍有很強的持貨能力」。
樓價跌10％抵銷加息1厘影響
本港銀行體系資金充裕及拆息低企，故本港銀行上周未有跟隨美國加息，暫時美國加息並沒有增加供樓者的每月負擔。布少明認為，即使日後港息隨美息上調，假若樓價下跌一成，已反映加息1厘的影響。以美聯旗下經絡按揭的「按揭計算機」計算，300萬元按揭20年還款期，目前按揭利率為2.15厘，每月供款為15,390元；若本港日後隨美國加息1厘，按揭利率升至3.15厘，每月供款增加9.6%至16,864元。
買家按兵不動 市場積累購買力
更重要是，布少明分析，美國經濟復蘇動力仍弱，聯儲局真的能夠加息1厘的機會不大。因此，他樂觀預測本港樓市明年農曆新年後就會出現小陽春，「在樓價下跌的過程中，買家按兵不動是人之常情，上月二手成交只有千多宗；惟從正面角度去看，市場亦因此積累不少購買力。傳統上買家農曆新年前會專心籌備過年，在農曆新年後始出擊，農曆新年後住宅成交量一般按月增加，價格亦穩中有升，若經濟數據顯示美國明年上半年加唔到息，明年農曆年後樓市亦會有小陽春」。
30萬租將軍澳舖 迎明年新盤熱
過去一、兩年一手新盤主導樓市，布少明預測，明年這情况會持續。他引述美聯統計，不包括新盤貨尾，明年各大發展商可以在市場出售的全新樓盤的單位數目高達2.6萬個，加上發展商可向買家提供具吸引力的按揭計劃，料一手市場仍然會是市場焦點。美聯早前以逾30萬元的高價承租將軍澳一地舖，便是準備迎接有關商機，「將軍澳明年有很多新盤供應，要取得這些一手潛在客源，與二手市場亦有關係。我們在現有大型屋苑設龍頭舖，希望和屋苑現有業主建立關係，日後這些業主需要換樓，或者買多層樓收租，同區新盤當然是其優先選擇，我們可促成交易的機會便會增加」。
（名人樓市論壇）
■有片睇，本期「湯文亮會客室」請來美聯物業住宅部行政總裁布少明，為大家分析美國加息後本港樓市走勢；欲收看更多內容，可登入：link.mingpao.com/36194.htm
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