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【明報專訊】還有不足一個星期2015年便會過去，回顧過去一年，股市在今年4月出現「大時代」爆升卻也在同月見頂，傳統智慧指股市較經濟走前6至9個月，而在股市見了今年頂位後，中原樓價指數也在今年9月中由高位回落，迄今已調整了約6.8%，成為10個月新低，將今年頭3季錄得的升幅抹去了大部分，相信全年升幅只剩下約3%。
股市技術分析有一種名為陰陽燭（或蠟燭圖）的工具，頗能反映市場的心理變化和究竟最新一刻是誰在主導市場──是買方還是賣方？筆者將中原樓價指數按年繪成陰陽燭（見圖1），大家可看到今年的樓價是先急升，但之後急回，雖最終仍錄得升幅，卻是已出現長長的上影線，意味在高位入市的已暫被套牢，面對一定的心理壓力，對尚未入市的已構成警惕，入市也將倍加審慎。
今年中原樓價指數形成的陰陽燭形態，在技術分析稱為「射擊之星」，屬要小心的利淡訊號，反映樓市已由年初時由業主主導變成由買家主控制，市場氣氛由利好轉成利淡，而觀察過去20年的數據，香港樓市也曾在1997年出現「射擊之星」，當年樓價也是先急升，及至亞洲金融風暴出現和首屆特首推出「八萬五」的房屋政策，樓市即告逆轉，雖至年終計樓價仍錄得升幅，一些人仍未覺得大件事，但大勢已去，翌年樓價更出現「大陰燭」，樓價一直跌到2003年才見底，累積跌幅接近七成，期間香港曾出現超過10萬宗負資產個案。
上影線較1997年短 殺傷力較小
還幸的是，今年樓價指數形成的射擊之星，其上影線較1997年那顆的射擊之星較短，所以殺傷力也應較細，樓價應不會如那次的跌了6年多，跌幅也不應會如當時可跌近七成，但單以技術分析而言，指數也可能要回調至2012年升破1997年高位的當時阻力位（現變成支持）附近水平；若是如此，樓價指數較高位的調整幅度便可能有兩成多，當樓價回調至有關水平，除非基礎因素繼續轉差，否則一些原打算入市的人便會覺得，當初樓價升穿了1997年高位而沒有追入的，現在會是重現入市的好時機，市場便會出現一批一直在觀望的購買力，有助大市企穩甚至回升。當然，上述只屬於技術和市場的心理分析，如經濟和市場基本因素出了變化，樓市也會不斷作出新的反應。
剛才說過，今年樓市大略形勢是先升後回，而在樓市長期大漲小回之下，大部分二手樓買賣成交，買方大都是獲利離場，如此便容易令後來者覺得，買樓會是穩賺不賠的行為，因此會更容易作出買樓決定，也更願意追價入市，因為他們會覺得買樓，只會買貴，不會買錯。
愈來愈多蝕讓 或觸發大規模減價賣樓
然而，當樓市延續較長時間和較明顯的調整，樓宇交易一面倒賺錢的情况也會漸漸改變，人們會開始看到，賣樓不再只是業主「止賺」的套利行為，而是會出現愈來愈多的蝕錢個案，人們買樓也不會再盲目追價，且會更加留意涉及的風險，於是買家便較以前審慎和保守，而一些業主也會開始思考，今天賣樓價仍可「止賺」，但如市場形勢惡化，今日的買家被其他放盤業主吸引過去，他日會不會以要更低價才能將單位售出，甚至要由「止賺」變「止蝕」？
大家不妨看一看統計數字，在今年8月的二手住宅買賣登記之中，獲利個案所佔比率高達99.3%，即是所有二手住宅買賣，要蝕錢只0.7%，便稍後樓價開始見頂回落，賣樓要虧蝕所佔比率已開始向上攀升，至上月升勢更開始轉急，虧蝕比率升至2.3%的19個月新高（見圖2），隨着近期曝光的蝕讓個案愈來愈多，相信12月份的數會進一步上升，如情况持續，遲早會越過臨界點，觸發較大規模業主減價賣樓的行為。
回顧今年樓市，還出現一個多年來少有的現象，就是一手樓佔整體住宅買賣的比例，開始超越了二手樓的交投（見圖3），原因之一相信是發展商察覺到新盤供應愈來愈多，紛紛以貼近甚至低於同區二手樓的價格來開盤，而二手業主相對反應較慢，不少仍堅持不減價，結果客源便被搶去，而其實如二手業主真的有賣樓套現需要，遲早也要面對現實的去減價。
一手樓消耗購買力 利淡樓價
其實，當樓市交投由一手樓主導的時候，也會對樓價做成利淡的影響。在二手市場錄得一宗成交，買樓人士的資金付予業主，業主便有資金可重新入市買樓自住或投資，購買力不會消失，相反當人們買一手樓，發展商收了樓價金額，最多只會買地起樓，而不會將資金在二手市場買樓，於是相關購買力便被消耗了，即當客源被一手樓搶去後，二手樓價可能會更淡靜。
■2016年投資攻守大作戰講座
《明報》請來重量級嘉賓，包括香港中文大學全球經濟及金融研究所常務所長莊太量、紀惠集團行政總裁湯文亮、以立投資董事總經理林少陽、香港奧國經濟學院創辦人兼專業投資者王弼，與讀者分析新一年經濟、股市及樓市走勢及相應部署。
講座將於2016年1月16日（星期六），假尖沙嘴香格里拉酒店蘭花廳舉行，報名可到以下網址：link.mingpao.com/35408.htm
明報記者 陸振球
股市技術分析有一種名為陰陽燭（或蠟燭圖）的工具，頗能反映市場的心理變化和究竟最新一刻是誰在主導市場──是買方還是賣方？筆者將中原樓價指數按年繪成陰陽燭（見圖1），大家可看到今年的樓價是先急升，但之後急回，雖最終仍錄得升幅，卻是已出現長長的上影線，意味在高位入市的已暫被套牢，面對一定的心理壓力，對尚未入市的已構成警惕，入市也將倍加審慎。
今年中原樓價指數形成的陰陽燭形態，在技術分析稱為「射擊之星」，屬要小心的利淡訊號，反映樓市已由年初時由業主主導變成由買家主控制，市場氣氛由利好轉成利淡，而觀察過去20年的數據，香港樓市也曾在1997年出現「射擊之星」，當年樓價也是先急升，及至亞洲金融風暴出現和首屆特首推出「八萬五」的房屋政策，樓市即告逆轉，雖至年終計樓價仍錄得升幅，一些人仍未覺得大件事，但大勢已去，翌年樓價更出現「大陰燭」，樓價一直跌到2003年才見底，累積跌幅接近七成，期間香港曾出現超過10萬宗負資產個案。
上影線較1997年短 殺傷力較小
還幸的是，今年樓價指數形成的射擊之星，其上影線較1997年那顆的射擊之星較短，所以殺傷力也應較細，樓價應不會如那次的跌了6年多，跌幅也不應會如當時可跌近七成，但單以技術分析而言，指數也可能要回調至2012年升破1997年高位的當時阻力位（現變成支持）附近水平；若是如此，樓價指數較高位的調整幅度便可能有兩成多，當樓價回調至有關水平，除非基礎因素繼續轉差，否則一些原打算入市的人便會覺得，當初樓價升穿了1997年高位而沒有追入的，現在會是重現入市的好時機，市場便會出現一批一直在觀望的購買力，有助大市企穩甚至回升。當然，上述只屬於技術和市場的心理分析，如經濟和市場基本因素出了變化，樓市也會不斷作出新的反應。
剛才說過，今年樓市大略形勢是先升後回，而在樓市長期大漲小回之下，大部分二手樓買賣成交，買方大都是獲利離場，如此便容易令後來者覺得，買樓會是穩賺不賠的行為，因此會更容易作出買樓決定，也更願意追價入市，因為他們會覺得買樓，只會買貴，不會買錯。
愈來愈多蝕讓 或觸發大規模減價賣樓
然而，當樓市延續較長時間和較明顯的調整，樓宇交易一面倒賺錢的情况也會漸漸改變，人們會開始看到，賣樓不再只是業主「止賺」的套利行為，而是會出現愈來愈多的蝕錢個案，人們買樓也不會再盲目追價，且會更加留意涉及的風險，於是買家便較以前審慎和保守，而一些業主也會開始思考，今天賣樓價仍可「止賺」，但如市場形勢惡化，今日的買家被其他放盤業主吸引過去，他日會不會以要更低價才能將單位售出，甚至要由「止賺」變「止蝕」？
大家不妨看一看統計數字，在今年8月的二手住宅買賣登記之中，獲利個案所佔比率高達99.3%，即是所有二手住宅買賣，要蝕錢只0.7%，便稍後樓價開始見頂回落，賣樓要虧蝕所佔比率已開始向上攀升，至上月升勢更開始轉急，虧蝕比率升至2.3%的19個月新高（見圖2），隨着近期曝光的蝕讓個案愈來愈多，相信12月份的數會進一步上升，如情况持續，遲早會越過臨界點，觸發較大規模業主減價賣樓的行為。
回顧今年樓市，還出現一個多年來少有的現象，就是一手樓佔整體住宅買賣的比例，開始超越了二手樓的交投（見圖3），原因之一相信是發展商察覺到新盤供應愈來愈多，紛紛以貼近甚至低於同區二手樓的價格來開盤，而二手業主相對反應較慢，不少仍堅持不減價，結果客源便被搶去，而其實如二手業主真的有賣樓套現需要，遲早也要面對現實的去減價。
一手樓消耗購買力 利淡樓價
其實，當樓市交投由一手樓主導的時候，也會對樓價做成利淡的影響。在二手市場錄得一宗成交，買樓人士的資金付予業主，業主便有資金可重新入市買樓自住或投資，購買力不會消失，相反當人們買一手樓，發展商收了樓價金額，最多只會買地起樓，而不會將資金在二手市場買樓，於是相關購買力便被消耗了，即當客源被一手樓搶去後，二手樓價可能會更淡靜。
■2016年投資攻守大作戰講座
《明報》請來重量級嘉賓，包括香港中文大學全球經濟及金融研究所常務所長莊太量、紀惠集團行政總裁湯文亮、以立投資董事總經理林少陽、香港奧國經濟學院創辦人兼專業投資者王弼，與讀者分析新一年經濟、股市及樓市走勢及相應部署。
講座將於2016年1月16日（星期六），假尖沙嘴香格里拉酒店蘭花廳舉行，報名可到以下網址：link.mingpao.com/35408.htm
明報記者 陸振球
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