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【明報社評】全球經濟明滅未定，影響本港的主要經濟體，例如內地、美國、歐洲、英國和日本等，不是持續調整、加息步伐猶豫，就是陷於「印銀紙」不知何時完結等景况。在盡皆壞消息的情况下，最近幾個月本港樓市卻是愈升愈有，與經濟實况背道而馳。日前，差餉物業估價署公布的7月整體住宅售價指數創今年新高，實際是滯後數字；至於後市，業界大多認為樓價到年底仍會持續上升。對於這樣的樓市，急欲置業安居的市民應該如何體待，確實陷於艱難抉擇。
樓市轉角3項因素
樓價高峰後未改變
本港樓市泡沫愈吹愈大，過去幾年的樓價飈升幅度全球第一，任誰都知道這種表面風光，背後肯定是泡沫爆破之後的痛苦。泡沫愈大，調整愈深，近年一些置業市民或將蒙受損失，整體經濟可能受到更大拖累。只要將本港經濟放在全球、內地經濟景况和資金從新興市場大進大出的框架審視，本港樓市扭曲、樓價超現實的危害就突顯出來。
樓價在去年9月達到高峰之後，開始下調。當時各種迹象，業界都判斷這是樓市轉角，即是樓價將持續調整，有預期到今年底的跌幅介乎一成半至三成不等。不過，樓價回調約半年之後，到今年4月間有止跌回升迹象，差估署7月整體住宅售價指數為281.4（以1999年100為基數），較去年9月歷史高峰的306.1，差距收窄至約8%。即是說，由2003年累積約3倍的樓價升幅，今次只經歷了短暫而幅度不大的下調，然則樓市是否已經完成調整？對只求置業安居的市民，難以理解。
去年9月之後，各方認同本港樓市開始轉角，即是由上升轉向下調，主要基於樓市面對的情况與過去10多年不一樣。首先，美國聯儲局開始加息，步伐是緩是急並不重要，只要美國開展加息周期，最終都會大大增加供樓負擔，對樓價形成壓力。其次，內地經濟仍在轉型調整階段，經濟持續下行，本港對內地依存度高，展望可見未來，經濟難以樂觀。第三，值得特別注意的是美國息口上調，顯示全球金融格局存在大洗牌風險，歷來強美元都會抖動金融市場，聯儲局持續加息之後，則本港樓市泡沫面臨的就可能是硬着陸的考驗。
今時今日，這3項影響本港樓市的因素，並沒有改變。最近幾個月樓價回升，一般認為與英國於6月「突然」脫歐有關。全球經濟蒙上新的不明朗因素，使美國加息步伐再遲疑，歐盟和日本則趁機加大「量化寬鬆」貨幣政策，乾脆實施負利率，客觀上使全球在超低利率之下，熱錢游資更加充斥市場，本港早已形成的樓市泡沫，進一步惡化。本港樓價歷經短暫下跌後回升，就是受到新近因素影響的結果。不過，值得注意的是：目前本港樓市並非已經完成轉角回調，並轉到下一個上升周期，而是仍然處於樓市泡沫狀態，近期的回升只是「逆襲」，並非常態。
目前的投資市場和資產價格，雖然偏離了基本因素，不過在經濟層面，不正常的事總會回歸正常，投資市場和資產價格不可能永遠脫離這個規律。本港樓市調整周期既然並未完成，則急欲置業安居市民是否適宜參與傳火棒遊戲，承受最終燒手指的風險，大概不言自明。
投資者影響樓價
用家市場將出現
近期樓市熱絡，應該有真正用家，即是追求置業安居的人士入市，不過業界認為其中不乏投資者。利率長期近乎零，已經扭曲了投資市場，即使風險較低的債券市場，也因為歐洲和日本實施負利率而變得缺乏吸引力。現在樓價雖然已經高不可攀，但是投資者在超低利率下投資樓市，仍有一定值博率，因為即使是購入之後出租，有兩三厘回報率，仍算不俗。有理由相信，目前樓市，不能忽視投資者對樓價的影響；樓市若由投資者主導，特別是在一些業界形容為「樓市小陽春」的當下，用家應該更加謹慎，切忌衝動，避免在置業良機來臨前，已經在金融博弈中被吞噬。只要回歸基本面，樓市將出現一段「買家市場」時間，屆時置業安居人士將有許多選擇，從而一嘗置業夙願。
■歡迎回應[email protected]
樓市轉角3項因素
樓價高峰後未改變
本港樓市泡沫愈吹愈大，過去幾年的樓價飈升幅度全球第一，任誰都知道這種表面風光，背後肯定是泡沫爆破之後的痛苦。泡沫愈大，調整愈深，近年一些置業市民或將蒙受損失，整體經濟可能受到更大拖累。只要將本港經濟放在全球、內地經濟景况和資金從新興市場大進大出的框架審視，本港樓市扭曲、樓價超現實的危害就突顯出來。
樓價在去年9月達到高峰之後，開始下調。當時各種迹象，業界都判斷這是樓市轉角，即是樓價將持續調整，有預期到今年底的跌幅介乎一成半至三成不等。不過，樓價回調約半年之後，到今年4月間有止跌回升迹象，差估署7月整體住宅售價指數為281.4（以1999年100為基數），較去年9月歷史高峰的306.1，差距收窄至約8%。即是說，由2003年累積約3倍的樓價升幅，今次只經歷了短暫而幅度不大的下調，然則樓市是否已經完成調整？對只求置業安居的市民，難以理解。
去年9月之後，各方認同本港樓市開始轉角，即是由上升轉向下調，主要基於樓市面對的情况與過去10多年不一樣。首先，美國聯儲局開始加息，步伐是緩是急並不重要，只要美國開展加息周期，最終都會大大增加供樓負擔，對樓價形成壓力。其次，內地經濟仍在轉型調整階段，經濟持續下行，本港對內地依存度高，展望可見未來，經濟難以樂觀。第三，值得特別注意的是美國息口上調，顯示全球金融格局存在大洗牌風險，歷來強美元都會抖動金融市場，聯儲局持續加息之後，則本港樓市泡沫面臨的就可能是硬着陸的考驗。
今時今日，這3項影響本港樓市的因素，並沒有改變。最近幾個月樓價回升，一般認為與英國於6月「突然」脫歐有關。全球經濟蒙上新的不明朗因素，使美國加息步伐再遲疑，歐盟和日本則趁機加大「量化寬鬆」貨幣政策，乾脆實施負利率，客觀上使全球在超低利率之下，熱錢游資更加充斥市場，本港早已形成的樓市泡沫，進一步惡化。本港樓價歷經短暫下跌後回升，就是受到新近因素影響的結果。不過，值得注意的是：目前本港樓市並非已經完成轉角回調，並轉到下一個上升周期，而是仍然處於樓市泡沫狀態，近期的回升只是「逆襲」，並非常態。
目前的投資市場和資產價格，雖然偏離了基本因素，不過在經濟層面，不正常的事總會回歸正常，投資市場和資產價格不可能永遠脫離這個規律。本港樓市調整周期既然並未完成，則急欲置業安居市民是否適宜參與傳火棒遊戲，承受最終燒手指的風險，大概不言自明。
投資者影響樓價
用家市場將出現
近期樓市熱絡，應該有真正用家，即是追求置業安居的人士入市，不過業界認為其中不乏投資者。利率長期近乎零，已經扭曲了投資市場，即使風險較低的債券市場，也因為歐洲和日本實施負利率而變得缺乏吸引力。現在樓價雖然已經高不可攀，但是投資者在超低利率下投資樓市，仍有一定值博率，因為即使是購入之後出租，有兩三厘回報率，仍算不俗。有理由相信，目前樓市，不能忽視投資者對樓價的影響；樓市若由投資者主導，特別是在一些業界形容為「樓市小陽春」的當下，用家應該更加謹慎，切忌衝動，避免在置業良機來臨前，已經在金融博弈中被吞噬。只要回歸基本面，樓市將出現一段「買家市場」時間，屆時置業安居人士將有許多選擇，從而一嘗置業夙願。
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