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【明報專訊】“ 若社會在土地開發未能形成共識，則在土地供應不足下，樓市不可能平穩發展，一個受薪階層負擔不起的樓價，並非買樓難那麼簡單，而是整體社會要付出沉重代價；所以，現在是全社會以新思維處理土地開發和使用問題的時候。 ”
樓市持續升溫，各線樓宇成交價接連破紀錄聲中，特首梁振英宣布了10項短期和中期措施，希望穩定樓市，不過，綜觀「梁十招」，因為未能增加大量供應、也未能改變市民對樓價上升的預期，效用有限。梁振英的招數，顯示要扭轉曾蔭權遺留下來的畸形樓市，並無特效藥，也說明政府僅從現有可掌握的土地資源轉來轉去，不可能收到顯著效果；政府必須跳出現有框框去思考，例如主導和加快新界東北新發展等大型建屋計劃，或可以找到突破點，有望使樓市回復平穩發展。
「梁十招」挖東牆補西牆
治標不治本
本港樓價升勢不止，主要是供應嚴重短缺和持續低息環境所致。關於供應短缺，乃7年來曾蔭權政府在土地開發不作為的結果，不要說梁振英並無魔術棒，即使他有魔術棒變出土地，新建單位仍然要3至5年才可以供應市場；至於歐美經濟情况和聯繫匯率關係，持續低息環境推高樓價的現實，更非梁振英政府可以改變。在供應短缺和低息環境這兩頭攔路虎面前，「梁十招」顯示姿態多於實際，無法扭轉畸形樓市，不過，梁振英出招傳達了一個信息，就是他率領的政府上場兩個月，雖然歷經炮火連天，仍然能夠拿出具體措施對抗樓市怪獸，說明梁振英政府將全力、認真處理土地和住屋供應，實踐他在政綱的承諾。梁振英這個心志，顯示他仍然鬥志高昂。
梁振英政府並未利用額外印花稅遏抑樓市，一方面或許去年實施「額印」之後，「摩貨」已不多，另外，若在額印加強力度，例如延長年期或加重稅率等，都會即時窒礙供應，在樓價因為供應短缺而飈升下，額印的副作用與增加供應的原則背道而馳。因此，梁振英政府未以額印為工具，相信是考慮了這些因素，從實施額印而未能紓緩樓市看來，政府的選擇，現階段看來是恰當的。
「梁十招」基本是增加供應，不過，挖空心思之下，5項短期措施之中，未來12個月確實可以推出的單位仍然不多，只有居屋貨尾約830個、「置安心」轉租為售1000個單位，其他如加快審批預售樓花，即使約9000個單位推出應市，但是，此乃未來3至4年已知6.5萬個單位供應的一部分，提前賣了，日後就少了供應，這是簡單的捉襟見肘道理；另外，季度賣地計劃，即使土地賣得出去，發展商也要3至5年才賣樓花，這是遠水難救近火，至於改建政府工廠大廈為出租公屋單位180個、市建局重建工廈提供180個住宅單位，即使這兩個項目明年可以動工，也並非能夠入住或出售，况且合共只有360個單位，實際效用不大，只能以精神可嘉來形容。
至於5項中期措施，梁振英未提出時間表，不知道什麼時候落實，而綜觀這5項措施，基本上是現有資源轉來轉去，例如長沙灣一幅休憩用地興建公屋，使2300個單位可提前兩年落成，但是區內騰出另一休憩用地補替；至於36幅政府、機構或社區用地，撥作住宅用途，估計可以提供約1.2萬個公私營住宅單位，算是大手筆，不過，挖過這一輪之後，相信「政府用地」改變用途，就此打住，也就是說將無以為繼。因此，挖東牆補西牆的增加供應，雖能治標，但非治本，效益不彰，也不能持續。
400億購地是好構思
應與持份者謀共贏方案
政府必須跳出現有框框，從更大角度看土地供應，才有可能走出困境。較早前，有消息說政府計劃動用400億元，在新界東北徵收私人土地，用以推動新發展區計劃。這是一個值得積極研議的構思。首先，政府所處被動景况，是沒有土地儲備，以致出現發展商主導供應、政府被牽着鼻子走的局面，政府動用公帑徵地作儲備，就可以爭回一些主動。其次，政府全面掌控新發展區土地供應，可以發揮調節力度，防止出現畸形現象。
政府這個構思仍處於諮詢階段，但困難重重。包括地產建設商會聲言反對，指摘政府改變公私營合作模式，表示不惜對簿公堂云云；區內一些土地業主，以政府諮詢不足為由，擺出質疑姿態；至於有團體則對新界東北區規劃，賦予保育議題，什麼「滅村」等口號，已經宣之於口。情况會很困難，但是，政府值得積極研議，與相關的持份者尋找一個共贏的方案。至於早前政府諮詢在海港外圍填海，應該盡快選定地點，動工造地。
香港並非沒有土地，只是在保護自然環境與發展需要之間，要達至一個平衡，使土地得以善用，這是擺在全港市民面前的議題。過去埋首發展，固然不對，現在興起保育第一、發展必須讓路的風氣，宛如走向另一個極端，也不利解決土地供應和樓價高企的問題。期望政府和市民都能以新思維、新做法，改變這種風氣，使香港有足夠的空間發展，改變回歸15年以來，許多方面發展停滯不前的局面。事實上，若社會在土地開發未能形成共識，則在土地供應不足下，樓市不可能平穩發展，一個受薪階層負擔不起的樓價，並非買樓難那麼簡單，而是整體社會要付出沉重代價；所以，現在是全社會以新思維處理土地開發和使用問題的時候。
歡迎回應 editorial@mingpao.com
樓市持續升溫，各線樓宇成交價接連破紀錄聲中，特首梁振英宣布了10項短期和中期措施，希望穩定樓市，不過，綜觀「梁十招」，因為未能增加大量供應、也未能改變市民對樓價上升的預期，效用有限。梁振英的招數，顯示要扭轉曾蔭權遺留下來的畸形樓市，並無特效藥，也說明政府僅從現有可掌握的土地資源轉來轉去，不可能收到顯著效果；政府必須跳出現有框框去思考，例如主導和加快新界東北新發展等大型建屋計劃，或可以找到突破點，有望使樓市回復平穩發展。
「梁十招」挖東牆補西牆
治標不治本
本港樓價升勢不止，主要是供應嚴重短缺和持續低息環境所致。關於供應短缺，乃7年來曾蔭權政府在土地開發不作為的結果，不要說梁振英並無魔術棒，即使他有魔術棒變出土地，新建單位仍然要3至5年才可以供應市場；至於歐美經濟情况和聯繫匯率關係，持續低息環境推高樓價的現實，更非梁振英政府可以改變。在供應短缺和低息環境這兩頭攔路虎面前，「梁十招」顯示姿態多於實際，無法扭轉畸形樓市，不過，梁振英出招傳達了一個信息，就是他率領的政府上場兩個月，雖然歷經炮火連天，仍然能夠拿出具體措施對抗樓市怪獸，說明梁振英政府將全力、認真處理土地和住屋供應，實踐他在政綱的承諾。梁振英這個心志，顯示他仍然鬥志高昂。
梁振英政府並未利用額外印花稅遏抑樓市，一方面或許去年實施「額印」之後，「摩貨」已不多，另外，若在額印加強力度，例如延長年期或加重稅率等，都會即時窒礙供應，在樓價因為供應短缺而飈升下，額印的副作用與增加供應的原則背道而馳。因此，梁振英政府未以額印為工具，相信是考慮了這些因素，從實施額印而未能紓緩樓市看來，政府的選擇，現階段看來是恰當的。
「梁十招」基本是增加供應，不過，挖空心思之下，5項短期措施之中，未來12個月確實可以推出的單位仍然不多，只有居屋貨尾約830個、「置安心」轉租為售1000個單位，其他如加快審批預售樓花，即使約9000個單位推出應市，但是，此乃未來3至4年已知6.5萬個單位供應的一部分，提前賣了，日後就少了供應，這是簡單的捉襟見肘道理；另外，季度賣地計劃，即使土地賣得出去，發展商也要3至5年才賣樓花，這是遠水難救近火，至於改建政府工廠大廈為出租公屋單位180個、市建局重建工廈提供180個住宅單位，即使這兩個項目明年可以動工，也並非能夠入住或出售，况且合共只有360個單位，實際效用不大，只能以精神可嘉來形容。
至於5項中期措施，梁振英未提出時間表，不知道什麼時候落實，而綜觀這5項措施，基本上是現有資源轉來轉去，例如長沙灣一幅休憩用地興建公屋，使2300個單位可提前兩年落成，但是區內騰出另一休憩用地補替；至於36幅政府、機構或社區用地，撥作住宅用途，估計可以提供約1.2萬個公私營住宅單位，算是大手筆，不過，挖過這一輪之後，相信「政府用地」改變用途，就此打住，也就是說將無以為繼。因此，挖東牆補西牆的增加供應，雖能治標，但非治本，效益不彰，也不能持續。
400億購地是好構思
應與持份者謀共贏方案
政府必須跳出現有框框，從更大角度看土地供應，才有可能走出困境。較早前，有消息說政府計劃動用400億元，在新界東北徵收私人土地，用以推動新發展區計劃。這是一個值得積極研議的構思。首先，政府所處被動景况，是沒有土地儲備，以致出現發展商主導供應、政府被牽着鼻子走的局面，政府動用公帑徵地作儲備，就可以爭回一些主動。其次，政府全面掌控新發展區土地供應，可以發揮調節力度，防止出現畸形現象。
政府這個構思仍處於諮詢階段，但困難重重。包括地產建設商會聲言反對，指摘政府改變公私營合作模式，表示不惜對簿公堂云云；區內一些土地業主，以政府諮詢不足為由，擺出質疑姿態；至於有團體則對新界東北區規劃，賦予保育議題，什麼「滅村」等口號，已經宣之於口。情况會很困難，但是，政府值得積極研議，與相關的持份者尋找一個共贏的方案。至於早前政府諮詢在海港外圍填海，應該盡快選定地點，動工造地。
香港並非沒有土地，只是在保護自然環境與發展需要之間，要達至一個平衡，使土地得以善用，這是擺在全港市民面前的議題。過去埋首發展，固然不對，現在興起保育第一、發展必須讓路的風氣，宛如走向另一個極端，也不利解決土地供應和樓價高企的問題。期望政府和市民都能以新思維、新做法，改變這種風氣，使香港有足夠的空間發展，改變回歸15年以來，許多方面發展停滯不前的局面。事實上，若社會在土地開發未能形成共識，則在土地供應不足下，樓市不可能平穩發展，一個受薪階層負擔不起的樓價，並非買樓難那麼簡單，而是整體社會要付出沉重代價；所以，現在是全社會以新思維處理土地開發和使用問題的時候。
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