中大亞太研究所鄭宏泰﹕樓市如船 全部人坐一邊易翻艇

【明報專訊】中文大學轄下香港亞太研究所上周三發表一項電話民調結果，成功訪問的744名18歲以上市民，當中高達90.7％的人認為現時香港樓價過高，48.3％受訪者估計，在梁振英管治下，未來一年樓價會維持平穩，但亦有近三成（約29.7％）相信樓價會繼續上升，認為未來一年樓價會下跌的只有10.6％。


香港亞太研究所社會與政治發展研究中心副主任鄭宏泰指出，有關調查結果對投資物業有一定啟示性，因但凡投資市場如坐船一般，出現「側埋一邊」的看好，往往是出現調整的警號。


鄭宏泰指出，有關調查結果反映了市民對梁振英政府會成功抑遏樓價缺乏信心，而調查結果公布的翌日，梁振英巧合地推出了增加樓宇供應的「十招」，可算是回應了市民訴求。


鄭又認為，雖然梁十招中的部分政策未必全面和成熟，但至少增加了透明度，也顯示了政府確有意做點事、讓市場進行討論，令買家入市前可作較詳細的考慮，例如根據傳媒報道，剛過去的周末，十大屋苑交投就下跌了四成。


男性私樓租客傾向信樓價續升

他又指出，可留意民調結果中一些較細緻部分（見表），如認為樓價會上升的受訪者中，男性比例較女性高，30歲或以下年輕人比例也較高，原因可能是，結婚時多由男方負責買樓，而年輕人則較少有負資產的經歷，較容易覺得樓價只會升，不會跌。


此外，租住私人樓的受訪者，或許由於需面對加租壓力，所以較傾向於相信樓價會續升。至於教育程度，學歷較高以及認為自己屬於中上層或上層的人士，也會較有可能預測樓價會續攀升，這可能因為他們掙錢能力較高，所以傾向於認為大家都可以負擔較高樓價，所以樓價有向上的動力。


鄭宏泰認為，以上結果，如男性和租私人樓住人士較傾向於認為樓價繼續上升，反映這些人入市時可能具有「緊迫」性，較易恐慌性入市。每當人們在恐慌下做投資決定，多會較不理性而「做錯事」，此時樓市出現「側埋一邊」而增加風險的機會也會較高。


香港樓市剛需強 難大跌

對股市有研究的鄭宏泰認為，樓市與股市、經濟一樣有周期，只是周期較長。市場就似一條船，全部人都走向一邊會容易「翻艇」。民調結果顯示逾九成受訪者認為樓市有問題，這是一個signal（信號），說明投資者sense（感到）有問題。


然而，他也認為香港樓市的剛性需求頗強，除了結婚上車和換樓需求，內地人的需求也不能小覷，「如雙非兒童家長有一定經濟能力，有能力來港買樓，他們的子女也陸續到了入學年齡，有來港置業或租樓的需要。


高地價屬無奈 建公屋居屋穩社會

另外，環球經濟不景，資金缺乏出路，加上低息，部分資金會考慮到香港樓市做parking（停泊）」，除非房策大變或出現戰爭災難，香港樓價縱調整，也難以大幅回落。


香港自殖民地時代起一直奉行高地價政策，對此，鄭宏泰表示，「以往如果香港唔係高地價，邊有人會嚟投資？所以香港政府視房屋為一種資本儲存的工具，所以要谷高樓價，令投資房產有回報，（投資者）才會將資金放在這裏」。不過，這亦對無產者不利，所以要建公屋令低下階層居有其所，而在公屋和私樓之間，則興建居屋作為中間的平衡，以緩解社會不穩定因素。


梁特首房屋政策 左右為難

他又指出，由於特區政府曾因八萬五而被責怪為造成負資產的罪魁禍首，曾蔭權時供應不足亦被指摘，梁振英被夾在中間，推動房屋政策變得為難。


明報記者 鄒凱婷、陸振球