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【明報專訊】上周美國公布疲弱的就業數據後，聯儲局終在美國時間周四公布推出QE3（第三輪量化寬鬆措施），決定未來每月購入額外400億美元的按揭抵押債券，不設時限，並會維持賣短債、買長債的「扭曲操作」（operation twist）至年底，藉以壓低長債息口，支持按揭市場和樓市復蘇，並改善整體金融市場。
對香港業主而言，更「啱聽」的可能是，聯儲局稱預期聯邦基準利率會維持超低水平到2015年中，較之前稱的2014年底延長，由於港元與美元採用聯繫匯率，大家自然會憧憬香港的低息期也會相應延長，一來可能對樓價有支持（事實上，近年香港按揭利率與香港樓價走勢頗為密切，高息下樓市表現多乏善足陳，低息時則樓市易升難跌，見圖1），二來低息期長了，供樓利息支出也會少了，對業主來說自然是好消息。
另外，QE3也令美元供應增加，令港元匯價跟隨美元走軟，那麼香港原來看似偏高的樓價，在外資眼中也會變得相宜，從而吸引內地及外資買家對香港樓的興趣。
低息期延長 物業投資吸引力增
聯儲局公布QE3後，昨日港股隨之大升近600點，在收市以後，金管局總裁陳德霖隨即宣布進一步收緊樓按措施，說是為了防範銀行體系因濫借樓按而出現的額外風險。
新措施下，市民購入第二套房，如非自住或換樓，而是作投資用途，則不論是港人或非港人，樓按成數普遍會較之前再下調一成，供款年期，亦限定最長只能是30年，以防日後息口回升時，因原來的供款年期太長，不能再藉延長按揭期以減低每月供款來渡過困難時期。
筆者認為，金管局今回主要是收緊「二套房」按揭或針對擁有更多物業的業主，較年多前推出額外短炒印花稅（SSD）時有所改善，正如陳德霖話所說，收緊按揭以保障銀行體系的同時，應盡量不影響市民上車和自住的正常需求。不過，若此說法成立，則政府是否也應該考慮將SSD的實行，放寬至只在二套房或擁有更多物業的業主之上實行，以令用家買樓自住，不用提心吊膽，怕買樓後一旦樓市逆轉，難以逃生？
小市民難買樓投資
另外，金管局雖說今次收緊按揭，不會打擊自住和換樓，但投資物業，也不一定是「大奸大惡」，不少人買樓投資，只是為了在低息環境下對抗通脹。今回收緊二套房或以上的按揭，可能會造成買樓投資，以後只能屬於現金充裕的港人，甚至內地人的專利。可能的結果是，如果將來樓價愈升愈有，便會造成富者愈富，房屋擁有權會進一步集中在小數富裕人士的手裏。
說到買樓投資，康宏理財（1019）早前委託調查機構ESDlife進行「單身男女理財態度調查」，透過網上問卷訪問了1085名香港人，發現大部分受訪者以「買樓」（43%）為最想實現的人生目標，其次是「自己做生意，做老闆」（20%）、「生兒育女」（13%）。受訪者當中有547名為單身人士，他們不約而同首選「買樓」為目前最想實現的人生目標，其次是「結婚」。此外，單身男性選「買樓」比「結婚」多1.2倍，單身女性則多91%（圖2），由此可見，置業上車已成為香港人重要的理財議題，亦是單身一族不可或缺的人生大計。
買樓最大困難 儲足夠首期
過往，不少人認為買樓是為了結婚，但康宏的調查，似乎反映香港不少單身男女，買樓未必是為了結婚，可能為了能獨立生活、老有所居或投資目的。實踐置業目標的籌備時間方面，大部分受訪者（64%）認為需要5年或以上才買樓，其中50%單身男性認為需要5年或以上才買樓，70%單身女性認為需要花5年或以上才買樓，反映單身女性認為自己需要花更長時間置業。
其實，在低息環境下，不少香港人不是供不起樓，最難的反而是儲得足夠首期，所以政府在平衡樓市泡沫風險時，也不應過於收緊按揭，以免影響市民的上車能力。
其實，政府要穩定樓市，便必須有長遠的房屋及土地規劃，政府日前便公布長遠房屋策略督導委員會的成員名單，新委員包括了恒生管理學院商學院院長蘇偉文。蘇偉文在他的新作《置業首冊》中指出，「站在房屋政策的角度看，政府首要的任務是解決居住的問題，至於其他的其實可歸類為置業問題」，雖然置業問題也重要，但如將居住和置業問題混淆一起，便容易造成房屋和土地資源配置失當。
撰文﹕陸振球
對香港業主而言，更「啱聽」的可能是，聯儲局稱預期聯邦基準利率會維持超低水平到2015年中，較之前稱的2014年底延長，由於港元與美元採用聯繫匯率，大家自然會憧憬香港的低息期也會相應延長，一來可能對樓價有支持（事實上，近年香港按揭利率與香港樓價走勢頗為密切，高息下樓市表現多乏善足陳，低息時則樓市易升難跌，見圖1），二來低息期長了，供樓利息支出也會少了，對業主來說自然是好消息。
另外，QE3也令美元供應增加，令港元匯價跟隨美元走軟，那麼香港原來看似偏高的樓價，在外資眼中也會變得相宜，從而吸引內地及外資買家對香港樓的興趣。
低息期延長 物業投資吸引力增
聯儲局公布QE3後，昨日港股隨之大升近600點，在收市以後，金管局總裁陳德霖隨即宣布進一步收緊樓按措施，說是為了防範銀行體系因濫借樓按而出現的額外風險。
新措施下，市民購入第二套房，如非自住或換樓，而是作投資用途，則不論是港人或非港人，樓按成數普遍會較之前再下調一成，供款年期，亦限定最長只能是30年，以防日後息口回升時，因原來的供款年期太長，不能再藉延長按揭期以減低每月供款來渡過困難時期。
筆者認為，金管局今回主要是收緊「二套房」按揭或針對擁有更多物業的業主，較年多前推出額外短炒印花稅（SSD）時有所改善，正如陳德霖話所說，收緊按揭以保障銀行體系的同時，應盡量不影響市民上車和自住的正常需求。不過，若此說法成立，則政府是否也應該考慮將SSD的實行，放寬至只在二套房或擁有更多物業的業主之上實行，以令用家買樓自住，不用提心吊膽，怕買樓後一旦樓市逆轉，難以逃生？
小市民難買樓投資
另外，金管局雖說今次收緊按揭，不會打擊自住和換樓，但投資物業，也不一定是「大奸大惡」，不少人買樓投資，只是為了在低息環境下對抗通脹。今回收緊二套房或以上的按揭，可能會造成買樓投資，以後只能屬於現金充裕的港人，甚至內地人的專利。可能的結果是，如果將來樓價愈升愈有，便會造成富者愈富，房屋擁有權會進一步集中在小數富裕人士的手裏。
說到買樓投資，康宏理財（1019）早前委託調查機構ESDlife進行「單身男女理財態度調查」，透過網上問卷訪問了1085名香港人，發現大部分受訪者以「買樓」（43%）為最想實現的人生目標，其次是「自己做生意，做老闆」（20%）、「生兒育女」（13%）。受訪者當中有547名為單身人士，他們不約而同首選「買樓」為目前最想實現的人生目標，其次是「結婚」。此外，單身男性選「買樓」比「結婚」多1.2倍，單身女性則多91%（圖2），由此可見，置業上車已成為香港人重要的理財議題，亦是單身一族不可或缺的人生大計。
買樓最大困難 儲足夠首期
過往，不少人認為買樓是為了結婚，但康宏的調查，似乎反映香港不少單身男女，買樓未必是為了結婚，可能為了能獨立生活、老有所居或投資目的。實踐置業目標的籌備時間方面，大部分受訪者（64%）認為需要5年或以上才買樓，其中50%單身男性認為需要5年或以上才買樓，70%單身女性認為需要花5年或以上才買樓，反映單身女性認為自己需要花更長時間置業。
其實，在低息環境下，不少香港人不是供不起樓，最難的反而是儲得足夠首期，所以政府在平衡樓市泡沫風險時，也不應過於收緊按揭，以免影響市民的上車能力。
其實，政府要穩定樓市，便必須有長遠的房屋及土地規劃，政府日前便公布長遠房屋策略督導委員會的成員名單，新委員包括了恒生管理學院商學院院長蘇偉文。蘇偉文在他的新作《置業首冊》中指出，「站在房屋政策的角度看，政府首要的任務是解決居住的問題，至於其他的其實可歸類為置業問題」，雖然置業問題也重要，但如將居住和置業問題混淆一起，便容易造成房屋和土地資源配置失當。
撰文﹕陸振球
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