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【明報專訊】美國聯儲局推行第三輪量化寬鬆措施（QE3），令本已熾熱的本港樓市更火上加油。為應對新一波資金氾濫潮，金管局進一步收緊按揭規定，降低按揭申請者（多於一個物業的申請者）的按揭成數及貸款年期，以減輕QE3對本港樓市及銀行業的衝擊。
金管局這次應對環球局勢的反應與速度，值得一讚。不過，觀乎市場一片火熱，金管局的新措施充其量亦只能為市場降點溫。待消息消化過後，樓市又會重回原先的軌迹。
樓市一片火熱，並不代表樓價就會無止境地上升。筆者當然明白，現時市場好消息不斷，市民對樓市升勢亦深信不疑，如果分析持不同意見，效果自是吃力不討好。然而，無論對個人或政策制訂者也好，樓價升跌的影響都是極其重大的。在一片看好聲中，大家不妨冷靜看看樓市現時的位置。
冷靜看看樓市現時的位置
附圖分析過去30年，香港樓價相對本地人均生產總值（GDP per capita）的變化。以97年該比率作為100計，如這個比率高於100，即代表樓價在計及本地人均生產總值後高於1997年的水平，反之亦然。
數據顯示，香港樓價相對本地人均生產總值的比率，在過去30年出現了3個大型的上升周期。第一個上升周期始於1974年石油危機後，當時樓市經歷了兩三年的調整，於1975年底開始復蘇。1976年，受地鐵建設計劃所帶動，土地價值得以大幅提升，再加上人口急速增加導致樓宇供不應求，樓價於是大幅飈升，直至1981年（點A，見圖）中英就香港前途問題進行談判，令港人出現信心危機，樓價才大幅下滑。
樓市經過3年的急速調整後，於1984年中英雙方達成中英聯合聲明後見底（點B，見圖）。在這第2個的上升周期，服務業蓬勃發展帶動工資大幅上升，再加上通脹長期高企，負利率催生大量的投資瓈踾魕妡搢D，樓價從1990年起開始大幅上升，直至1997年（點C，見圖）爆發亞洲金融風暴，經濟急轉直下，再加上八萬五大幅推高樓宇供應，才令樓價一瀉如注。
由於第2個上升周期樓價的漲幅驚人，樓市隨後亦出現戰後最長一次的調整。樓市經過6年的調整，終在2003年SARS後見底（點D，見圖）。往後的故事發展，相信大家都應該清楚。曾蔭權政府於2005年上台後大量收緊公私營房屋供應，導致樓宇供不應求。再加上各國政府於2008年金融海嘯後大量放鬆銀根，令利息長期低企，樓價便從2007年底，開始大踏步上升直至現在（點E，見圖）。
房屋市場牽涉重大民生
不應盲從投資市場弱肉強食原則
有別於過去兩次的上升周期，當時的人均收入增速驚人（詳見附表），樓價的升幅主要與工資上升有關，只是在上升周期末段，樓價大幅偏離工資增幅才令泡沬爆破。今次情况則有所不同，雖然樓價於SARS後開始上升，但整體工資或人均收入的增速遠遠落後於樓價升幅，而這個情况於2007年後尤其明顯。一方面，這反映市民在樓宇的購買力（生活質素）於2007年後急速下降，另一方面，樓價於2007年後升勢轉急，很大程度與低利率而不是工資上升有關。缺乏工資上升這一基本因素支持，樓市便只由投資瓈踾魕坁w沬所推動，如果附圖所顯示的情况與現實相符，那現時樓價的泡沬程度已與1981年及1997年樓市爆破前十分接近。
樓市與股市同樣受鐘擺定律所左右（即由一個極端去到另一個極端），價格低殘的時候，人們就是萬個理由拒絕買入，到價格愈升愈高時大家又怕蝕底，爭先恐後地將價格愈搶愈高。本來，這一切都是個人投資決定，置業瓈賳磢怞p果在買樓前沒有做足功課，輸了就不能怨人。但畢竟買樓所涉及的金額龐大，對普羅大眾而言，買樓很可能是一生最大的投資。如果任由樓市跟隨投資市場的定律去運行，樓市急升暴跌後，大部分人的財產便會轉移到小數人身上，對社會整體未必有利。
因此，政府在制訂政策之時，應加強對市場判斷的元素，盡量以逆周期方針作部署，減低周期波幅，減輕資產價格波動對社會整體所造成的成本。至少，政府應避免倒行逆施，直接間接加強運行中的趨勢，陷自己或社會於不利位置。
過去7年，曾蔭權政府大力收緊公私營房屋供應，不管它是有心或無意，都已為社會埋下重重地雷。與其相信什麼港人港地，讀者們不如自求多福，冷靜分析及應對當前形勢。
作者是新力量網絡理事、天駿資產管理投資總監
金管局這次應對環球局勢的反應與速度，值得一讚。不過，觀乎市場一片火熱，金管局的新措施充其量亦只能為市場降點溫。待消息消化過後，樓市又會重回原先的軌迹。
樓市一片火熱，並不代表樓價就會無止境地上升。筆者當然明白，現時市場好消息不斷，市民對樓市升勢亦深信不疑，如果分析持不同意見，效果自是吃力不討好。然而，無論對個人或政策制訂者也好，樓價升跌的影響都是極其重大的。在一片看好聲中，大家不妨冷靜看看樓市現時的位置。
冷靜看看樓市現時的位置
附圖分析過去30年，香港樓價相對本地人均生產總值（GDP per capita）的變化。以97年該比率作為100計，如這個比率高於100，即代表樓價在計及本地人均生產總值後高於1997年的水平，反之亦然。
數據顯示，香港樓價相對本地人均生產總值的比率，在過去30年出現了3個大型的上升周期。第一個上升周期始於1974年石油危機後，當時樓市經歷了兩三年的調整，於1975年底開始復蘇。1976年，受地鐵建設計劃所帶動，土地價值得以大幅提升，再加上人口急速增加導致樓宇供不應求，樓價於是大幅飈升，直至1981年（點A，見圖）中英就香港前途問題進行談判，令港人出現信心危機，樓價才大幅下滑。
樓市經過3年的急速調整後，於1984年中英雙方達成中英聯合聲明後見底（點B，見圖）。在這第2個的上升周期，服務業蓬勃發展帶動工資大幅上升，再加上通脹長期高企，負利率催生大量的投資瓈踾魕妡搢D，樓價從1990年起開始大幅上升，直至1997年（點C，見圖）爆發亞洲金融風暴，經濟急轉直下，再加上八萬五大幅推高樓宇供應，才令樓價一瀉如注。
由於第2個上升周期樓價的漲幅驚人，樓市隨後亦出現戰後最長一次的調整。樓市經過6年的調整，終在2003年SARS後見底（點D，見圖）。往後的故事發展，相信大家都應該清楚。曾蔭權政府於2005年上台後大量收緊公私營房屋供應，導致樓宇供不應求。再加上各國政府於2008年金融海嘯後大量放鬆銀根，令利息長期低企，樓價便從2007年底，開始大踏步上升直至現在（點E，見圖）。
房屋市場牽涉重大民生
不應盲從投資市場弱肉強食原則
有別於過去兩次的上升周期，當時的人均收入增速驚人（詳見附表），樓價的升幅主要與工資上升有關，只是在上升周期末段，樓價大幅偏離工資增幅才令泡沬爆破。今次情况則有所不同，雖然樓價於SARS後開始上升，但整體工資或人均收入的增速遠遠落後於樓價升幅，而這個情况於2007年後尤其明顯。一方面，這反映市民在樓宇的購買力（生活質素）於2007年後急速下降，另一方面，樓價於2007年後升勢轉急，很大程度與低利率而不是工資上升有關。缺乏工資上升這一基本因素支持，樓市便只由投資瓈踾魕坁w沬所推動，如果附圖所顯示的情况與現實相符，那現時樓價的泡沬程度已與1981年及1997年樓市爆破前十分接近。
樓市與股市同樣受鐘擺定律所左右（即由一個極端去到另一個極端），價格低殘的時候，人們就是萬個理由拒絕買入，到價格愈升愈高時大家又怕蝕底，爭先恐後地將價格愈搶愈高。本來，這一切都是個人投資決定，置業瓈賳磢怞p果在買樓前沒有做足功課，輸了就不能怨人。但畢竟買樓所涉及的金額龐大，對普羅大眾而言，買樓很可能是一生最大的投資。如果任由樓市跟隨投資市場的定律去運行，樓市急升暴跌後，大部分人的財產便會轉移到小數人身上，對社會整體未必有利。
因此，政府在制訂政策之時，應加強對市場判斷的元素，盡量以逆周期方針作部署，減低周期波幅，減輕資產價格波動對社會整體所造成的成本。至少，政府應避免倒行逆施，直接間接加強運行中的趨勢，陷自己或社會於不利位置。
過去7年，曾蔭權政府大力收緊公私營房屋供應，不管它是有心或無意，都已為社會埋下重重地雷。與其相信什麼港人港地，讀者們不如自求多福，冷靜分析及應對當前形勢。
作者是新力量網絡理事、天駿資產管理投資總監
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