做逆按揭 應趁樓價高企

【明報專訊】日本近日「購買」釣魚島，令中日關係惡化，除了惹得內地多個城市爆發大規模反日示威，更可能引發中日貿易戰。中國股市受壓，日本股市也遇到阻力，就算推出量寬加碼也似毫無作用。其實，日本經濟已衰退多年，但凡經濟長期不景的地方，往往是激進分子鼓動亂局的溫牀。


說起日本，自然想起上世紀80年代當地因日圓升值造成的樓市瘋狂，最終日本樓市泡沫爆破，不單樓市如此，經濟和股市也尋底多年。不少分析和研究指出，當年日本經濟和出口一度雄霸全球，這自然不是美國霸權所樂見，於是強行迫使日圓大幅升值，令其經濟和樓市先瘋狂、後滅亡，是為美國貨幣戰爭一場漂亮的勝仗。


QE3如貨幣戰 港樓升溫

今時今日，也有分析指，美國在進行新的經濟和貨幣戰。就如釣魚島事件，便有說是因美國在日本背後撐腰，日本右翼才敢冒險逼政府買島，若最終中日兩國真的爆發貿易戰，甚至兵戎相見大打出手，便正中美國下懐，因為既可以破壞中國崛起，亦可令日本更加依附美國。


另一邊廂，美國再推出QE3，也可視為另一場貨幣戰爭，君不見QE3一出，香港金管局便即出招收緊按揭，以防QE3令大量熱錢湧港，令樓市升勢火上加油，最終形成泡沫並爆破，後果可較97年亞洲金融風暴更慘烈。


事實上，金價在美國推出QE3後急升並企硬，除了因為大家擔心美國再印鈔會令通脹惡化外，也多少反映了中日關係緊張的地緣風險。現時本港投資者仍對樓市信心十足，搶高入市，但也應小心中日兩國可能擦槍走火，出現黑天鵝（發生機會小但影響很大的事件）的可能性。


港人買樓理性 按揭成數走低

不過，港人買樓整體而言仍是相對理性，就如按揭轉介機構經絡集團的首席經濟分析師劉圓圓所說，今年7月份的新做按揭成數只有54.4%（見圖），與2009年高峰期的65.9%比較，相差達11.5個百分點。


劉說，由於上周推出的第5輪收緊按揭措施，主要針對擁有多於一個物業的投資者，合資格用家仍可借取較高按揭成數，相信措施推出後，對於現時以用家主導的市場，影響相對較輕微，惟置業成本確實因而相對上升，預料物業成交量及按揭貸款金額亦會下跌，按揭比率將於五成半水平徘徊。


所謂見過鬼怕黑，經歷過2003年多達10萬個以上的負資產經歷，港人現時買樓，遠較97年時保守，當然金管局已是第5輪收緊按揭，銀行想多借也難。這也並非全無好處，因為可加強樓市面對經濟環境受衝擊時的抗跌力。


逆按揭 進可攻退可守

說起按揭，大家可有留意金管局旗下按揭證券公司，剛宣布將新增3項措施以迎合「逆按揭」的市場需要（所謂逆按揭，乃是長者將已供完的自住樓宇按予銀行，然後每月獲得年金養老，並可居住於該物業至過世後才由銀行收回業權），包括將申請年齡門檻由60歲降至55歲、物業價值上限提高至1500萬，以及提高一筆過貸款比例上限至90%，將於今年底前生效，已參加計劃的借款人也可受惠新條款。


當局又表示，逆按揭推出逾1年以來，截至本月14日，共收到277宗安老按揭計劃申請，借款人年齡介乎60歲至93歲，物業估值介乎370萬至1950萬元，平均每月可收年金1.33萬元。


筆者認為，現時樓價高企，對一些老人家而言，賣了樓又怕樓價續升，老無所居，不賣樓又怕樓價回落，其實可積極考慮趁高位承做逆按揭或加按，如樓價續升，可再加按以增加年金，若加按後樓價回落，又不須增加供款或被追差價，絕對是進可攻，退可守。


豪宅高地價 高明「仇富稅」

歐州經濟不好，法國便將在下周五內閣會議提出推行所謂「仇富稅」，向年收入多於100萬歐元的富有階層徵收75％重稅，還建議將薪俸稅的邊際稅率增至最高45％。法國財長認為，向富人開徵重稅，並非要徵罰他們，只是期望他們可以將之前賺得的財富回饋國家，以示愛國。不過，有評論擔心「仇富稅」猶如殺雞取卵，會嚇怕有錢人撤資，所得稅收不多，卻無助提振經濟。


事實上，法國首富阿諾特（Bernard Arnault）旗下LVMH集團，近日便將40億歐元資產轉移至比利時，資產總值較2008年多2倍。LVMH回應，集團近年已經以比利時為財務運作中心，以享有該國較優惠的稅制，這些資產轉移亦不涉及阿諾特的個人稅務狀况。


筆者認為，其實香港也有所謂「仇富稅」，但就相對高明得多，比如豪宅地價高企，富人要在香港買樓，便要支付遠較普通住宅高得多的地價和印花稅，成為了庫房的重要收入來源，以支持政府和福利開支，卻不會因此嚇跑富豪。


不過，香港經濟和樓市也愈來愈政治化，加上環球經濟不明朗，對後市也愈來愈難掌握。明報置業網，將在10月13日於金鐘舉辦「樓市看勢與揀樓智慧」講座，由筆者主講「看通樓市大勢」，並邀得清華大學客席教授兼環境地理學者蔣匡文博士主講「建築師揀樓智慧」，講座首場已近爆滿，因反應熱烈，同日將加開第二場，報名參加（mpfinance.com/1013seminar.htm）將可獲贈筆者新書《樓市煉金術》乙本。


撰文﹕陸振球