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【明報專訊】上回講述了新昌（0404）最近幾年的新合約及手頭未完成合約。今篇將會繼續睇數。
收入有保證不代表盈利有保證，利潤率亦是一個重要因素，尤其是建築這個低毛利行業。
新昌過去幾年毛利率呈下降趨勢，部分原因應是之前高毛利的澳門威尼斯人酒店項目不再，亦由於高毛利的物業管理業務增長較慢有關。由於未來幾年工程量將會持續高企，筆者相信毛利率應能繼續保持穩定。
內地項目估值10億 每股1.2元
另外一個不確定因素，是去年從主席手中以18億元買入的內地房地產開發項目。這個項目備受受市場爭議。首先，項目位於偏遠的遼寧鐵嶺市；其次，項目是從公司主席、有公職王之稱的王英偉購入，有利益輸送之嫌。
筆者的取態是項目是否賺錢。該項目地價每平米600元（人民幣•下同） ，以其他內房股為參考，建築費應為每平米2000多元。由於項目包括差不多100萬米商業面積（根據英皇的報告），均價應比純住宅項目高。由於資料披露不多，保守估計，如果住宅能賣每平米3500元，商業能賣每平米5000元，均價應能做到每平米4000元。又假設建築費為2000元，另加上其他財務、銷售、稅務及可能地方政府要求的公共設施建設費等（只是保守估計，因項目規模很大），凈利潤應能做到每平米400元，即10%凈利潤率。
以上只是非常粗略的估計，但筆者相信，基於600元的地價及三分之一的商業樓面，10%的凈利潤率應該是保守的（香港上市內房股今年上半年最低的淨利潤率就是10%）。如假設貼現率為10%，分5年發展，整個項目約估值為10億元，即每股1.2港元。當然，商業面積可能用來出租，筆者另外做了一個估算，總價值比這個估算更高。
只算香港業務 每股值1.5元
香港業務應值多少？假設今、明兩年每年盈利增長保守假設為10%，明年每股盈利應為0.22元（港元•下同），即5倍市盈率。香港並沒有可比的股票，最接近的只有中國建築（3311），明年市盈率為12倍。當然新昌市值細得多，那就打個6折，將目標市盈率定為7倍吧。那麼新昌香港業務應值1.5元，有30%回報。
如果真的對內地房地產開發項目很沒有信心，那乾脆就不給它任何價值吧，當成是一個Free Option。如包括國內房地產業務，新昌更應值2.7元，即130%的上升空間。
筆者認為新昌絕對是一個贏面大，輸面小的股票。上述的計算是基於保守的估計。
股飈
逢周二、五刊出
收入有保證不代表盈利有保證，利潤率亦是一個重要因素，尤其是建築這個低毛利行業。
新昌過去幾年毛利率呈下降趨勢，部分原因應是之前高毛利的澳門威尼斯人酒店項目不再，亦由於高毛利的物業管理業務增長較慢有關。由於未來幾年工程量將會持續高企，筆者相信毛利率應能繼續保持穩定。
內地項目估值10億 每股1.2元
另外一個不確定因素，是去年從主席手中以18億元買入的內地房地產開發項目。這個項目備受受市場爭議。首先，項目位於偏遠的遼寧鐵嶺市；其次，項目是從公司主席、有公職王之稱的王英偉購入，有利益輸送之嫌。
筆者的取態是項目是否賺錢。該項目地價每平米600元（人民幣•下同） ，以其他內房股為參考，建築費應為每平米2000多元。由於項目包括差不多100萬米商業面積（根據英皇的報告），均價應比純住宅項目高。由於資料披露不多，保守估計，如果住宅能賣每平米3500元，商業能賣每平米5000元，均價應能做到每平米4000元。又假設建築費為2000元，另加上其他財務、銷售、稅務及可能地方政府要求的公共設施建設費等（只是保守估計，因項目規模很大），凈利潤應能做到每平米400元，即10%凈利潤率。
以上只是非常粗略的估計，但筆者相信，基於600元的地價及三分之一的商業樓面，10%的凈利潤率應該是保守的（香港上市內房股今年上半年最低的淨利潤率就是10%）。如假設貼現率為10%，分5年發展，整個項目約估值為10億元，即每股1.2港元。當然，商業面積可能用來出租，筆者另外做了一個估算，總價值比這個估算更高。
只算香港業務 每股值1.5元
香港業務應值多少？假設今、明兩年每年盈利增長保守假設為10%，明年每股盈利應為0.22元（港元•下同），即5倍市盈率。香港並沒有可比的股票，最接近的只有中國建築（3311），明年市盈率為12倍。當然新昌市值細得多，那就打個6折，將目標市盈率定為7倍吧。那麼新昌香港業務應值1.5元，有30%回報。
如果真的對內地房地產開發項目很沒有信心，那乾脆就不給它任何價值吧，當成是一個Free Option。如包括國內房地產業務，新昌更應值2.7元，即130%的上升空間。
筆者認為新昌絕對是一個贏面大，輸面小的股票。上述的計算是基於保守的估計。
股飈
逢周二、五刊出
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