【明報專訊】上月26日，政府推出稅務措施穩定樓市之後，新樓盤和二手買賣都成交銳減，總的而言，炒家、發展商基本上採取觀望態度，或是等待政府在地產建設商會的壓力下，會否微調措施，讓公司買家印花稅有轉圜餘地。政府兩項被形容為「辣招」的措施，迄今只起到遏制炒賣的效果，最終能否使樓市泡沫不再膨脹下去，仍在未知之數，因此，政府治理樓市泡沫的決心不容動搖，打擊炒賣的立場不應退卻；同時要注意資金流向炒賣非住宅樓宇，若情况惡化，便要果斷出招，以免非住宅樓市泡沫危害整體社會經濟穩定。
樓市量跌價未跌
發展商炒家都在觀望
政府加強額外印花稅和推出買家印花稅兩項措施之後，成交急速冷卻，剛過去的周末、周日，一手樓僅賣出16個單位，與前一周比較，大跌近八成；至於二手樓，十大屋苑兩天只有10宗成交，見9個月來新低。成交量雖跌，樓價下調則未見明顯，有個別屋苑單位成交價較所謂市價低5%，不過，這個幅度在議價範圍之內，不能說樓價下調了5%。
樓市趨勢，銀行估價有一定參考價值，本報由今年初追蹤十大屋苑共20個單位，透過匯豐、恒生及中銀做網上估價，共60個估價個案，近日，本報發現由匯豐及中銀估價的部分單位，錄得約3％估價跌幅。一般而言，銀行估價會跟隨市場成交價，估價跌3%，某一程度可反映樓價往下調。不過，有兩種情况值得注意。
首先，在政府出招之前，銀行基於搶做按揭生意，估價進取，較一些屋苑的破頂成交價更高，例如太古城一個天台特色戶單位，今年3月以破紀錄呎價1.76萬元成交，同樣是天台特色戶單位，近期銀行估價每方呎竟高達1.92萬元，較3月的紀錄高出近一成。這種「估突」情况，在政府出招前很普遍，連居屋估價也超過屋苑破頂價。現在銀行調低估價3%，若僅在「估突」之後回調，則估價仍然處於高位，或許只是擠出部分水分而已。
其次，即使估價回調確切反映樓價跌了3%，但是與財政司長曾俊華透露今年以來中小型單位價格升幅達21%比較，實際上是大漲小回；另外，反映樓價的中原城市領先指數，今年1月中旬是94.16點，到上月底升至112.25點，升幅接近兩成。所以，即使樓價跌了3%，與今年的升幅相比，微不足道，更何况樓價已經升了多年。政府的兩招，只是使樓價不因炒賣而持續不合理上升，樓價與市民負擔水平相匹配的政策目標，仍然十畫未有一撇。
樓市量跌價未跌，相信與各方採取觀望態度，特別是發展商和炒家等待地產建設商會（下稱地建會）與政府角力的結果有關。政府出招後，地建會召開過一次會議，最少有12間發展商的高層人員出席，地建會這種「曬冷式」會議，近年較罕見，說明政府措施到位，樓市急速冷卻，發展商需商議對策。地建會將向政府提出什麼要求，目前未見端倪，不過，一般相信地建會最想爭取政府豁免公司買家印花稅。
買家印花稅有效
政府勿輕言讓步
政府的兩項措施，以非港人和公司買家要繳付15%印花稅最具殺傷力，近年活躍樓市的境外（主要是內地）買家，少了他們支撐，少了火上加油的風險，對樓市健康發展是好事。如果豁免股東或董事均為香港永久居民的本地註冊公司，將會造成嚴重漏洞，因為非港人可以利用香港永久居民組成的公司購入物業，從而避稅，這樣的話，無異於買家印花稅破功，政府不應該考慮和接受。
地建會的能量很大，相信他們會調動一切力量，向政府施壓，未來一段日子，角力會十分尖銳，政府應該堅定而堅決地站穩立場，從社會整體利益出發，不應輕言讓步。徹底治理樓市，增加土地與房屋供應，需要長遠規劃始可奏功；中期可供運用的土地資源，也需要一段時間才得以紓緩供應緊絀；短期以稅務措施控制，管理需求，遏制炒賣，是最能使樓市泡沫不致過度惡化的手段，也是政府目前可以稍為穩定市場的僅有工具。因此，政府要頂住壓力，不應言退。
其實，在房屋供應未達較充裕水平之前，政府應該保留買家印花稅，創造讓港人可以優先買樓的環境，否則，以香港幅員之細小，樓市卻成為全國市場，必然供不應求，不少真正需要置業安居的港人，仍然要望樓興嘆。我們認為，買家印花稅既然有效，以香港的特殊情况，應該實施一段較長時間。
近日，熱錢持續湧入，住宅交投轉淡，但是寫字樓、商舖、工廈和車位價格升幅顯著，顯示資金轉向，雖然這類物業價格對市民居住不構成直接影響，不過，若瘋狂炒賣而形成泡沫，一旦爆破，對香港經濟穩定的危害，也不容忽視。另外，若炒家熱炒商舖，價格飈升，推高物價，羊毛出在羊身上，最終還是加重市民的負擔。因此，政府亦要密切注意非住宅樓宇市場動向，若炒風熾熱，影響民生，要防患未然地推出政策措施，遏制炒風，減輕樓市泡沫爆破對香港整體造成的損害。
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