【明報專訊】讀者陳小姐在父親離世後，希望為母親安排穩定的退休生活。目前陳宅於九龍區持有一個市值約500萬元的800呎自住物業，另他們將於今年底取得約值120萬元流動資金及股票遺產。
陳母退休後，主要以三子女每月給予的7000元家用作日常開支。不過，陳小姐有感三兄妹收入不高，而且將來各有家庭負擔後，或未能為母親提供穩定的收入。因此，她計劃出售自住物業，加上父親的遺產，轉為買入兩個面積較小的單位，其中一個單位維持自住用途，另一單位則用作投資用途，淨租金收入全數給予母親作日常開支。
買兩細單位 一自住一收租
理論上，陳小姐的構思是可行的。現時自住物業加上陳父的遺產共620萬元，足以買入兩個約300萬元，面積400至500呎的單位。以本港現時的租金水平估計，投資物業每月應可提供約1萬元的租金收入，租金回報率約4厘，扣除差餉、地租及保險等雜費支出，淨租金收入足以維持其母的生活開支。當然，目前按揭利率處於極低水平，倘較優質單位提供的邊際回報率高於按揭息率，她亦可購入高於300萬元的投資物業，惟應控制按揭水平於三成或以下，以限制風險。
事實上，美國聯儲局宣布推出第三輪量化寬鬆（QE3）措施後，資金加快流入本港。近日港匯升至7.75的強方兌換保證水平，觸發金管局買入美元，沽出港元，令銀行體系總結餘增至1630億元，已反映資金流入的情况逐漸加劇。
也可只買一單位 餘錢買定息資產
與此同時，本港受惠美國超低息政策，以及私人單位供應緊張，在多重有利因素下，預期短期內（6個月）本港樓市下跌的空間有限。然而，樓市屬較長線的投資，本港樓市持續升溫，截至上周五（19日）中原城市領先指數升至111.19，年初至今累升18%，新界區及中小型單位的樓價升幅更超過20%。另一方面，據政府統計數據，首7個月中小住宅單位樓價相等於12年家庭年收入水平，高於過去10年平均值，反映目前入市投資樓市的風險偏高。
建議她可以先將現有物業套現，換入較小的自住單位，其餘的資金可暫投資在定息資產中，而不須急於買入投資物業，但同時亦可為母親提供較穩定的利息收入。
目前，市面上有不少入息基金的投資渠道，投資風險級別為低至中，主要投資於高息股、房地產投資信託、高收益債券及投資級別債券，部分提供每月或每年派息類別選擇。倘基金累積表現能跑贏通脹，已是不錯的投資選擇。
梁健兒
AMTD證券及財富管理業務部證券分析員
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