二三線內房股估值仍低

【明報專訊】讀者杜小姐問：內地房地產股近期急升，股價有沒有進一步上升空間?

AMTD鄧聲興答：中國房產信息集團的報告顯示，去年房地產商銷售情况理想，三間非在港上市的房地產商，包括萬科、綠地集團及保利集團去年銷售額超過1000億元人民幣，而中海外（0688）及恒大地產（3333）亦有接近1000億元人民幣銷售額。二、三線內房股方面，綠城中國（3900）去年銷售亦有510億元人民幣。


內房股早前急升，主要是由於市場氣氛回暖，預計房地產市場已見底回升。去年多間內房商提早完成去年全年銷售目標，並上調今年銷售目標，加上內房股股價去年受中央調控影響而下跌，大部分估值較低殘，部分內房股市帳率跌至1倍以下，而隨着銷售氣氛改善，每股資產淨值與股價折讓得以收窄。


內地房地產今年銷售預期普遍較去年增10%至15%，如融創中國（1918）去年全年合約銷售額為356.4億元人民幣，而今年銷售目標為450億元人民幣，若銷售達標，增幅達26%。現時二、三線內房股例如綠城及融創，市值約200億至350億元，即其全年銷售額較市值還大，相比起本地地產股，包括新地（0016）及長實（0001），一年的銷售額亦為數百億元，但市值則達數千億元，內房股現時的估值仍然較低。


綠城財務改善 保利折讓大

今年支持內房股上升的動力，相信會由銷售見底轉移至銷售增長，城鎮化亦會為樓市帶來剛性需求。雖然近期內房股股價跑贏大市，但現時二、三線內房股明年的預測市盈率仍於10倍以下，如以明年銷售增長15%計，估值仍然偏低。個股方面，較看好綠城中國及保利置業（0119），前者獲九倉（0004）注資及與融創組合營公司，財務狀况有所改善；後者母企為綜合國有企業，加上折讓較大，股價走勢相對有利。


（筆者為證監會持牌人士，並未持有上述股份）

鄧聲興博士

AMTD證券 業務部總經理