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【明報專訊】特首梁振英下周三發表的首份施政報告，土地和房屋供應肯定是重中之重。就現有可用土地資源，預期梁振英會提出短期、中期政策，對應住屋和發展需求，不過，更值得注意的是梁振英提出什麼長遠規劃藍圖，就土地供應開拓新局面。政府在市民住屋問題陷入被動困境，主要是無足夠土地儲備，以致房屋供應被發展商牽着鼻子走（最低的1年供應量不足1萬個單位），導致樓價不合理地飈升，脫離了市民的承擔能力，從而衍生了大量深層次矛盾，據知施政報告將提出填海造地計劃，如果屬實，這是正確的方向，可以逐步回歸政府主導土地供應的局面，為解決香港樓市供不應求的困局創造有利的條件。
從大處規劃土地供應
無必要糾纏農地建屋
近日，有發展商建議把一些「環頭環尾」的荒廢農地剔出來，以政府免補地價方式，興建一些面積300呎的單位，售價100萬元，讓一些人置業云云。發展商這個建議，無謂猜測其動機目的，不過，單就實際操作層面，若農地建屋毋須補地價此例一開，所掀起混亂和爭議，可能會超乎想像。例如，政府與發展商合作開發農地，必然招來官商勾結質疑；補地價是政府土地收入的重要來源，免補地價對政府財政的影響，不容忽視；還有，現實上已有發展商申請農地改變用途，但是城規會審批曠日持久，若政府與發展商合作，也要經歷城市規劃等程序，同樣會引發爭議。
况且，發展商若真為市民住屋着想，可以提出讓政府收購他們擁有的農地，或是政府以徵收土地方式向發展商收購農地，用以興建資助房屋，根本毋須什麼「環頭環尾剔出來」免補地價那麼轉折。另外，即使各大發展商擁有約1億方呎農地，但是「環頭環尾」的荒廢農地，不會很多，政府與其花大氣力與發展商合作興建上車盤，不如集中精力從其他途徑開拓土地，策劃新市鎮，以大力度增加土地供應。
消息透露，梁振英在施政報告將宣布啟動長遠造地方案，着力發展在維港以外填海。據知，政府去年初就填海做過諮詢，經過評估之後，會就大嶼山北小蠔灣和屯門龍鼓灘填海再作深入研究和諮詢。這兩處地點，初步估計小蠔灣填海100公頃，龍鼓灘填海400公頃，合共500公頃，可以容納約24萬人口。這種大範圍、大規模填海造地和發展新市鎮，才是正確方向，因為只有新開拓，才可以應對未來人口增長對土地、房屋的需求。
據最新人口統計顯示，到2030年，本港人口增加110萬，至810萬人，到2041年達840萬人，20至30年內以百萬計人口的增長，必須從大處着眼，長遠規劃，才可以應對相關問題。本港已開發土地只佔1100平方公里的7%，理論上，有大量土地可供發展，但是，市民珍惜鄉郊景色，大批郊野公園、鄉郊土地等都不能開發，或不能隨意發展，以近年保育意識之高昂，若要發展這些土地，肯定困難重重。另外，若以開發郊野公園、發展鄉郊土地和填海相比，相信較多人寧願選擇填海造地。所以，政府應該集中精力，推動填海，規劃發展新界東北（古洞、粉嶺北及坪輋/打鼓嶺）和新界西北（洪水橋），容納預期的新增人口，無謂與發展商糾纏於環頭環尾剔出來的荒廢農地。
其實，即使梁振英宣布填海造地，發展新市鎮，也並非新發明，因為港英政府就一直填海，而由上世紀70年代中期，港英政府相繼發展新市鎮，推動發展、開拓市民的生活空間，香港今日的繁榮與此絕對有關。以香港的面積和地理環境，填海造地、發展新市鎮是香港成功的經驗，是應對市民住屋、擴大生活空間和推動經濟發展的不二法門。
做好公眾參與凝聚共識
鼓勵年輕一代發表意見
無論是填海或發展新市鎮，以近年保育意識高漲，政府的規劃會遇到不少阻力。例如，龍鼓灘對開海域，接近中華白海豚棲息之地，如何做好諮詢，釋除環保人士的疑慮，是計劃能否順利推行的關鍵。另外，現在的長遠規劃，實際上為下一代籌謀。所以，政府的諮詢工作，應該注意兩個方面。
（1）政府要透過公眾參與（public engagement），達至凝聚共識（consensus building），政府要有足夠時間向市民解釋，聽取意見，讓市民看到諮詢的誠意，使日後相關工作得以順利推行。
（2）這次諮詢，政府要鼓勵，甚至組織年輕一代發表意見。現在有權決策填海的人，30年後已經不在位，不少人甚或已經不在世。今次重新啟動填海，涉及下一代的生活和發展空間，關乎下一代甚至再下一代港人的福祉，所以應該多聽取80後、90後年輕人的意見，政府只要提出足夠資料和理據，相信可以協助年輕人作出有利於解決香港土地不足的抉擇。
政府在土地供應和市民住屋需求的困境，乃回歸以來，特別是曾蔭權管治7年，土地房屋政策嚴重失誤的結果，梁振英政府不可能一下子把局面扭轉過來。不過，梁振英的施政報告只要發出清晰信號，讓市民知道政府全力解決土地供應問題，在供應預期增加情况下，市民毋須急於置業而買貴樓。另外，配合長遠規劃，讓市民看清楚短期、中期、長期的供應和需求，加上復建居屋等協助中等入息人士置業的政策措施，多管齊下，有望稍為紓緩因為住屋、樓價而衍生的市民怨懟。
歡迎回應 [email protected]
從大處規劃土地供應
無必要糾纏農地建屋
近日，有發展商建議把一些「環頭環尾」的荒廢農地剔出來，以政府免補地價方式，興建一些面積300呎的單位，售價100萬元，讓一些人置業云云。發展商這個建議，無謂猜測其動機目的，不過，單就實際操作層面，若農地建屋毋須補地價此例一開，所掀起混亂和爭議，可能會超乎想像。例如，政府與發展商合作開發農地，必然招來官商勾結質疑；補地價是政府土地收入的重要來源，免補地價對政府財政的影響，不容忽視；還有，現實上已有發展商申請農地改變用途，但是城規會審批曠日持久，若政府與發展商合作，也要經歷城市規劃等程序，同樣會引發爭議。
况且，發展商若真為市民住屋着想，可以提出讓政府收購他們擁有的農地，或是政府以徵收土地方式向發展商收購農地，用以興建資助房屋，根本毋須什麼「環頭環尾剔出來」免補地價那麼轉折。另外，即使各大發展商擁有約1億方呎農地，但是「環頭環尾」的荒廢農地，不會很多，政府與其花大氣力與發展商合作興建上車盤，不如集中精力從其他途徑開拓土地，策劃新市鎮，以大力度增加土地供應。
消息透露，梁振英在施政報告將宣布啟動長遠造地方案，着力發展在維港以外填海。據知，政府去年初就填海做過諮詢，經過評估之後，會就大嶼山北小蠔灣和屯門龍鼓灘填海再作深入研究和諮詢。這兩處地點，初步估計小蠔灣填海100公頃，龍鼓灘填海400公頃，合共500公頃，可以容納約24萬人口。這種大範圍、大規模填海造地和發展新市鎮，才是正確方向，因為只有新開拓，才可以應對未來人口增長對土地、房屋的需求。
據最新人口統計顯示，到2030年，本港人口增加110萬，至810萬人，到2041年達840萬人，20至30年內以百萬計人口的增長，必須從大處着眼，長遠規劃，才可以應對相關問題。本港已開發土地只佔1100平方公里的7%，理論上，有大量土地可供發展，但是，市民珍惜鄉郊景色，大批郊野公園、鄉郊土地等都不能開發，或不能隨意發展，以近年保育意識之高昂，若要發展這些土地，肯定困難重重。另外，若以開發郊野公園、發展鄉郊土地和填海相比，相信較多人寧願選擇填海造地。所以，政府應該集中精力，推動填海，規劃發展新界東北（古洞、粉嶺北及坪輋/打鼓嶺）和新界西北（洪水橋），容納預期的新增人口，無謂與發展商糾纏於環頭環尾剔出來的荒廢農地。
其實，即使梁振英宣布填海造地，發展新市鎮，也並非新發明，因為港英政府就一直填海，而由上世紀70年代中期，港英政府相繼發展新市鎮，推動發展、開拓市民的生活空間，香港今日的繁榮與此絕對有關。以香港的面積和地理環境，填海造地、發展新市鎮是香港成功的經驗，是應對市民住屋、擴大生活空間和推動經濟發展的不二法門。
做好公眾參與凝聚共識
鼓勵年輕一代發表意見
無論是填海或發展新市鎮，以近年保育意識高漲，政府的規劃會遇到不少阻力。例如，龍鼓灘對開海域，接近中華白海豚棲息之地，如何做好諮詢，釋除環保人士的疑慮，是計劃能否順利推行的關鍵。另外，現在的長遠規劃，實際上為下一代籌謀。所以，政府的諮詢工作，應該注意兩個方面。
（1）政府要透過公眾參與（public engagement），達至凝聚共識（consensus building），政府要有足夠時間向市民解釋，聽取意見，讓市民看到諮詢的誠意，使日後相關工作得以順利推行。
（2）這次諮詢，政府要鼓勵，甚至組織年輕一代發表意見。現在有權決策填海的人，30年後已經不在位，不少人甚或已經不在世。今次重新啟動填海，涉及下一代的生活和發展空間，關乎下一代甚至再下一代港人的福祉，所以應該多聽取80後、90後年輕人的意見，政府只要提出足夠資料和理據，相信可以協助年輕人作出有利於解決香港土地不足的抉擇。
政府在土地供應和市民住屋需求的困境，乃回歸以來，特別是曾蔭權管治7年，土地房屋政策嚴重失誤的結果，梁振英政府不可能一下子把局面扭轉過來。不過，梁振英的施政報告只要發出清晰信號，讓市民知道政府全力解決土地供應問題，在供應預期增加情况下，市民毋須急於置業而買貴樓。另外，配合長遠規劃，讓市民看清楚短期、中期、長期的供應和需求，加上復建居屋等協助中等入息人士置業的政策措施，多管齊下，有望稍為紓緩因為住屋、樓價而衍生的市民怨懟。
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