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【明報專訊】對英皇系和英皇國際（0163），部分人較謹慎，除因為其過去，還可能因為英皇國際的股價過去一年升了逾1倍，大家不敢高追。筆者的看法是，英皇國際的股價會再升。
巿帳率0.47倍 屬中間偏低
現水平的英皇國際貴不貴？現時其巿帳率0.47倍，過去20年，其巿帳率高低為0.1至1倍，現在介乎其中，不能說平，也絕不說貴。看看同業，筆者比較了40間香港地產公司的巿帳率，介乎0.1至1.2倍，英皇國際處於中間偏低，也不能說貴。
換一個角度看估值。它最核心的資產是物業，截至去年9月底有526萬方呎地。英皇國際的巿值約82億元，淨負債約59億元，換言之，理論上只要你這刻能拿出141億元（82+59=141），便可買起整間英皇國際，擁用它526萬方呎物業，折算下來，即每方呎代價2681元，這實在平到離晒譜。英皇物業，71%是零售商舖，12%是地產發展項目，17%是酒店，分佈在銅鑼灣、尖沙嘴、北角、灣仔等地，這些區域的地有可能以每方呎2681元買到嗎？
過去10年，除了困難的2002、03、09年，英皇國際都有派息。其酒店和商舖現金流強勁，絕對能支持派息。去年上半年，英皇國際中期息0.053元，保守估計上下半年派息一樣，全年便是0.106元，又估計以後每年和去年一樣，那英皇國際的股息率便有4.7厘，相當不錯。
股息保守計4.7厘 加租收入豐
筆者覺得英皇國際所以會升有幾個原因︰
一、其上半年的收入有三大部分︰酒店（60%，約9億元）、物業發展（20%，約3億元）、商舖租金（20%，約3億元）。商舖租金收入去年上半按年升了43%，全靠續約加租，下半年這會繼續發生，加一兩成絕不過分；
二、券商3V指出，英皇國際有80%的物業發展收入會在下半年入帳。如果上半年3億元的物業發展收入是20%，那80%便是12億元。酒店和商舖租金收入料可起碼保持穩定，加上12億元的物業發展收入，下半年整體收入便是24億元，較上半年升50%，刺激股價。
三、2013至16年，英皇國際不斷有新項目落成啟用帶來現金流，它們總建築面積289萬方呎，相等於現有物業面積55%，其落成啟用，對推高英皇國際的企業價值相當關鍵。
的確，英皇系股份曾有爭議，帶來估值折讓，但隨着優質物業不斷落成、穩定派息和資本結構，折讓會不斷收窄，帶來長期投資價值。
土砲
逢周四刊出
巿帳率0.47倍 屬中間偏低
現水平的英皇國際貴不貴？現時其巿帳率0.47倍，過去20年，其巿帳率高低為0.1至1倍，現在介乎其中，不能說平，也絕不說貴。看看同業，筆者比較了40間香港地產公司的巿帳率，介乎0.1至1.2倍，英皇國際處於中間偏低，也不能說貴。
換一個角度看估值。它最核心的資產是物業，截至去年9月底有526萬方呎地。英皇國際的巿值約82億元，淨負債約59億元，換言之，理論上只要你這刻能拿出141億元（82+59=141），便可買起整間英皇國際，擁用它526萬方呎物業，折算下來，即每方呎代價2681元，這實在平到離晒譜。英皇物業，71%是零售商舖，12%是地產發展項目，17%是酒店，分佈在銅鑼灣、尖沙嘴、北角、灣仔等地，這些區域的地有可能以每方呎2681元買到嗎？
過去10年，除了困難的2002、03、09年，英皇國際都有派息。其酒店和商舖現金流強勁，絕對能支持派息。去年上半年，英皇國際中期息0.053元，保守估計上下半年派息一樣，全年便是0.106元，又估計以後每年和去年一樣，那英皇國際的股息率便有4.7厘，相當不錯。
股息保守計4.7厘 加租收入豐
筆者覺得英皇國際所以會升有幾個原因︰
一、其上半年的收入有三大部分︰酒店（60%，約9億元）、物業發展（20%，約3億元）、商舖租金（20%，約3億元）。商舖租金收入去年上半按年升了43%，全靠續約加租，下半年這會繼續發生，加一兩成絕不過分；
二、券商3V指出，英皇國際有80%的物業發展收入會在下半年入帳。如果上半年3億元的物業發展收入是20%，那80%便是12億元。酒店和商舖租金收入料可起碼保持穩定，加上12億元的物業發展收入，下半年整體收入便是24億元，較上半年升50%，刺激股價。
三、2013至16年，英皇國際不斷有新項目落成啟用帶來現金流，它們總建築面積289萬方呎，相等於現有物業面積55%，其落成啟用，對推高英皇國際的企業價值相當關鍵。
的確，英皇系股份曾有爭議，帶來估值折讓，但隨着優質物業不斷落成、穩定派息和資本結構，折讓會不斷收窄，帶來長期投資價值。
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