【明報專訊】政府於去年10月26日再度重手遏抑樓市，基本上是透過兩個辣手招數遏抑需求來達目的：
一）推出特別印花稅（SSD）加強版，將原有的適用期由兩年延長至3年，並將半年內轉手稅率由15%增至20%；半年至1年由10%增至15%；1年至3年由5%增至10%；
二）實施買家印花稅（BSD），除本地永久居民外，境外人士以個人名義或任何人士以公司名義購買物業均須繳交，且買家繳交BSD後，仍會受SSD規範。
以上措施由去年10月27日起生效。
政府今次的招數，比我想像中更辣，也更到位。
根據政府統計，內地人2008年來港買樓，集中買一手高價樓，入市比例不外5.7%，去年年初他們仍集中在千萬元以上的高價樓，入市比例雖增，卻少於一成。但去年第三季的新盤買家，內地人比例已升至近兩成，購買的對象不再限於高價樓，還遍及中價樓；不僅這樣，內地人開始對二手樓亦感興趣，購買個案愈來愈多，同期市佔率約為6%。看趨勢，內地人購買港樓（不論一手還是二手）的比例會愈來愈高。
內地人買樓出手豪綽，從不問價計價講價，發展商的貴價貨，往往以他們為傾銷對象。影響所及，內地人來港買樓已成為本港樓價飈升的重要因素。
兩年前實施的SSD，對本地的炒家有效，但對內地的買家卻鮮有效用，因為他們普遍較長線持貨，於兩年內出售圖利比較少見，要藉SSD打遏內地人的購樓意欲因此事倍功半。
現在好了，一招BSD，令內地人買樓的成本奇高，有理無理先加多15%。尤有甚者，自去年9月14日起，金管局收緊按揭成數，1000萬元以上的物業成交，按揭成數上限規定為五成；如果申請人以資產水平為基礎而申請物業貸款，最高按揭成數上限由四成下調至三成；如果申請人主要收入並非源自香港，最高按揭成數將會由現時按揭所適用最高成數下調10%，改為下調20%。對喜購1000萬元以上高價樓的內地人來說，主要收入並非源自香港及每每被迫以資產水平為基礎申請貸款，那就意味着他們的最高按揭成數上限為三成。
內地人買樓成本奇高！
賣樓代價更奇高！
我們且算算內地人在辣招下購買一間3000萬元豪宅要拿出多少錢（表一）：總共是2707.5萬。結論：個人要拿出樓價90.25%，方可做業主。
假如上述內地人在購入後的半年內賣出（表二），他前後要付出1246.5萬元。1246.5萬元是買入價的41.6%，這意味他要待樓價上升41.6%才可打和離場。
假如購入後的半年至1年內賣出（表三），他前後要付出1096.5萬元。1096.5萬元是買入價的36.6%，這意味他要待樓價上升36.6%才可打和離場。
假如購入後的1年至3年內賣出（表四），他前後要付出946.5萬元。946.5萬元是買入價的31.6%，他要待樓價上升31.6%才可打和離場。
縱使他在3年以後賣出，不用再付任何SSD，他仍要付出其他費用646.5萬元，此數為買入價的21.6%。那就是說，他要待樓價上升21.6%才可打和離場。
3年以後是怎樣的一個世界，屆時美國仍在推行量化寬鬆政策嗎？歐美日經濟復蘇了點還是陷入更災難性的衰退？中國經濟有所改善還是深度放緩，甚至陷入輕度衰退？本港經濟在外圍影響下，又是一番怎樣的局面？環球到時是否已踏入加息周期？香港的地產泡沫是否已終極一爆？種種可能的演變和風險實在太繁多、太複雜了，最終結果會怎樣，恐怕誰都說不準。期望香港樓價3年後上升21.6%或以上，要打上一個大大的問號；期望樓價會在未來半年升41.6%以上，半年至1年升36.6%及1年至3年升31.6%，如果不是天方夜譚，那麼問號一定是更大更大，大到難以置信。
鑑於上述各種情况，你認為內地人仍會在未來一兩年大舉入市嗎？看來機會接近零！內地人出手豪綽，但並不蠢，出了BSD、加強版SSD及進一步收緊按揭成數後，在港買樓（特別情况例外）這樣的蠢事他們不會做，資金可以投放在其他國家、地方的物業或資產的選擇多的是，何必趕這一淌渾水？！
寓禁於徵，在迫使內地人停止購買香港樓一事上，新辣招可說是狠辣到位，遠勝港人港地。港人港地不外在一個一個新盤上將內地買家排除於外，哪及新辣招那樣全面徹底！
辣招後樓市可能的演變
辣招在遏抑需求是相當狠辣到位的，對踏入瘋狂的樓市立刻起了冷卻作用，並使它進入調整期。由於辣招和金管局去年9月的收緊按揭成數較2010年11月那次的特別印花稅和收縮按揭成數更狠辣，而現時樓價亦較2010年11月的高了兩成，估計調整期會較2010年11月起那次更長；絕大部分炒家固然不敢入市，大多數用家在辣招及金管局收緊按揭成數和樓價可能下調之下，亦會無力或無膽入市，在未來半年至1年來成交量會較8月那般的交投活躍期減少四五成；成交價會下調10%左右；豪宅買家主要為公司買家及內地買家，買家印花稅狠狠地打擊了它們的購買意欲，影響之下，豪宅價格的下調當較中下價樓大。
辣招儘管狠辣，但僅局限於遏抑需求，並未針對其他令樓價飈升的重要因素（主要為土地及住宅樓宇供應不足、超低利率、熱錢過多及聯繫匯率），它的遏抑力量因而是有局限的。當市場消化了辣招，而若利好樓市的因素依然揮之不去甚至進一步加強，樓價有機會在調整後再上揚。
作者是怡居地產常務董事
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