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【明報專訊】《福布斯》雜誌公布本港最富有50人最新名單，排名頭四位，分別為長實（0001）主席李嘉誠，他以300億美元財產蟬聯香港首富寶座，排第二至第四依次為恒基地產（0012）主席李兆基、新地（0016）郭氏家族和新世界（0017）創辦人鄭裕彤，全港最富有的50名富豪中，有三分之二是靠地產投資或發展累積大部分財富。
事實上，除了富豪，香港大部分市民的最大財富，也是靠擁有「磚頭」，如果因經濟逆轉或政府過分打壓，以至樓價大跌，由於香港超過一半家庭擁有自置物業，其對經濟和社會的影響也非同小可，所以從政者雖口口聲聲說打壓樓價，卻也是小心翼翼，恐防這邊廂順了哥情，讓未上車市民可以買樓，那邊廂又失了嫂意，惹來受傷中產的憤怒，以至特首也可能要再「腳痛」下台。
樓市「小陽春」 農曆新年見分曉
過了聖誕節和新年，還未到春節，樓市「小陽春」似已提早到來，不單多個屋苑成交活躍起來，樓價也見反彈，雖然中原樓價指數本周輕微回落，但據中原表示，這也只是反映聖誔期間港人外遊，以至樓市要稍稍回氣，相信指數稍後又會再彈上。
那到底樓市是否真的會出現「小陽春」，甚至破頂再創新高，抑或是之前政府推出雙辣招後，樓市交投萎縮而積累了購買力，待釋放後又再回軟，相信到了農曆年前後便有分曉，兩大地產巨頭——李嘉誠和李兆基，卻先後表示今年樓價只會窄幅上落。
發展商需交數 叫價難企硬
踏入2013年，首個大盤終於出台，新地（0016）開售將軍澳天晉2期，開價未算進取，未如以往的以大幅高出同區二手樓價推出，加推也未見大幅加價。中原創辦人施永青便認為，稍後發展商為要交數，始終要賣樓，不會如現時二手業主因對後市心雄而企硬高價，所以預料樓市壓力會由一手盤滲透出來。
事實上，二手業主放盤意欲低，但發展商申請賣樓卻相當積極，根據美聯數據，上月份再有2份新申請預售樓花同意書的住宅項目，包括將軍澳日出康城第3期（1648伙）及大角嘴福全街及杉樹街交界（113伙），涉及約1761伙，將累積待批預售樓花數目推高至逾1.2萬伙，創自2004年3月後近9年的新高水平（見圖）。
到了最後，到底是二手業主堅持企硬叫價賣樓醒，還是發展商趁勢加快申請賣樓叻，對後市或有一定啟發。
買樓前需評估 能否承受加息
不少人認為美國最快要在2015年才加息，但其實近日美國長債息率已明顯回升，更值得留意的是，發展商加快申請賣樓，且也開始趁仍低息而搶先發債，以鎖定低息，其中新地和九倉（0004）便在上周發行美元債，本周如富豪產業信託（1881）和越秀地產（0123）也籌備短期內發債，是否反映醒目資金已開始認為，超低息會提早完結？
作為一般市民，自不能如大戶般可以隨便發債，但至少要認清一個事實，就算未來兩至三年仍是低息，但供樓始終是10多20年的事，因此入市前一定要做好壓力測試，即是做好評估，就算兩至三年後大幅加息，也要承受得到供樓負擔增加所帶來的壓力，才好買樓。
湯文亮：政府現財赤 辣招便撤銷
筆者在本周初獲紀惠集團行政總裁湯文亮博士邀請，聽他在Bankers Club的樓市演講。湯在演講中提到，不少人都問他政府的「雙辣招」何時會撤銷？他就認為在辣招下，樓市交投萎縮，勢必令印花稅收入因加得減，若經濟轉差或政府再出招，則更可能會影響賣地收入，政府近年不斷派糖，支出大增，估計最快一至兩年，政府便會再陷財赤，到時便會趁勢撤銷「雙辣招」。
湯文亮又認為，政府出招只是「買時間」來穩定樓價，關鍵始終要從供應着手，待未來樓宇和土地供應漸漸增加，雙辣招便也應功成身退。
另外，筆者將在下周六與湯文亮及星級基金經理陸東，合作舉辦「2013股樓大作戰」研討會（詳情及報名可登入網址﹕http://mpfinance.com/finance2013.htm），到場觀衆可獲贈筆者新書《樓市拆局》乙本，現只剩下最後30個名額，報名從速。
明報記者 陸振球
事實上，除了富豪，香港大部分市民的最大財富，也是靠擁有「磚頭」，如果因經濟逆轉或政府過分打壓，以至樓價大跌，由於香港超過一半家庭擁有自置物業，其對經濟和社會的影響也非同小可，所以從政者雖口口聲聲說打壓樓價，卻也是小心翼翼，恐防這邊廂順了哥情，讓未上車市民可以買樓，那邊廂又失了嫂意，惹來受傷中產的憤怒，以至特首也可能要再「腳痛」下台。
樓市「小陽春」 農曆新年見分曉
過了聖誕節和新年，還未到春節，樓市「小陽春」似已提早到來，不單多個屋苑成交活躍起來，樓價也見反彈，雖然中原樓價指數本周輕微回落，但據中原表示，這也只是反映聖誔期間港人外遊，以至樓市要稍稍回氣，相信指數稍後又會再彈上。
那到底樓市是否真的會出現「小陽春」，甚至破頂再創新高，抑或是之前政府推出雙辣招後，樓市交投萎縮而積累了購買力，待釋放後又再回軟，相信到了農曆年前後便有分曉，兩大地產巨頭——李嘉誠和李兆基，卻先後表示今年樓價只會窄幅上落。
發展商需交數 叫價難企硬
踏入2013年，首個大盤終於出台，新地（0016）開售將軍澳天晉2期，開價未算進取，未如以往的以大幅高出同區二手樓價推出，加推也未見大幅加價。中原創辦人施永青便認為，稍後發展商為要交數，始終要賣樓，不會如現時二手業主因對後市心雄而企硬高價，所以預料樓市壓力會由一手盤滲透出來。
事實上，二手業主放盤意欲低，但發展商申請賣樓卻相當積極，根據美聯數據，上月份再有2份新申請預售樓花同意書的住宅項目，包括將軍澳日出康城第3期（1648伙）及大角嘴福全街及杉樹街交界（113伙），涉及約1761伙，將累積待批預售樓花數目推高至逾1.2萬伙，創自2004年3月後近9年的新高水平（見圖）。
到了最後，到底是二手業主堅持企硬叫價賣樓醒，還是發展商趁勢加快申請賣樓叻，對後市或有一定啟發。
買樓前需評估 能否承受加息
不少人認為美國最快要在2015年才加息，但其實近日美國長債息率已明顯回升，更值得留意的是，發展商加快申請賣樓，且也開始趁仍低息而搶先發債，以鎖定低息，其中新地和九倉（0004）便在上周發行美元債，本周如富豪產業信託（1881）和越秀地產（0123）也籌備短期內發債，是否反映醒目資金已開始認為，超低息會提早完結？
作為一般市民，自不能如大戶般可以隨便發債，但至少要認清一個事實，就算未來兩至三年仍是低息，但供樓始終是10多20年的事，因此入市前一定要做好壓力測試，即是做好評估，就算兩至三年後大幅加息，也要承受得到供樓負擔增加所帶來的壓力，才好買樓。
湯文亮：政府現財赤 辣招便撤銷
筆者在本周初獲紀惠集團行政總裁湯文亮博士邀請，聽他在Bankers Club的樓市演講。湯在演講中提到，不少人都問他政府的「雙辣招」何時會撤銷？他就認為在辣招下，樓市交投萎縮，勢必令印花稅收入因加得減，若經濟轉差或政府再出招，則更可能會影響賣地收入，政府近年不斷派糖，支出大增，估計最快一至兩年，政府便會再陷財赤，到時便會趁勢撤銷「雙辣招」。
湯文亮又認為，政府出招只是「買時間」來穩定樓價，關鍵始終要從供應着手，待未來樓宇和土地供應漸漸增加，雙辣招便也應功成身退。
另外，筆者將在下周六與湯文亮及星級基金經理陸東，合作舉辦「2013股樓大作戰」研討會（詳情及報名可登入網址﹕http://mpfinance.com/finance2013.htm），到場觀衆可獲贈筆者新書《樓市拆局》乙本，現只剩下最後30個名額，報名從速。
明報記者 陸振球
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