美樓市的「影子庫存」隱憂

【明報專訊】美國樓市泡沫爆破至今，還有兩個手尾——一個是2009至2010年期間，銀行以不實手法強制收樓的指控（俗稱"robo-signing foreclosures"，意即亂簽收樓）；二是2008年前，銀行打包買房貸是跟買方簽下的包底協議（reps and warranties）。


先說robo-signing。2008年金融海嘯令美國樓市泡沫爆破，導致不少斷供收樓的個案湧現，或負資產須被迫收回。然而，當時的收樓手續非常繁複，故出現不少以不實手法強制收樓的做法，如未有詳細審查貸款人的情况、利用虛假證明文件等；有些更牽涉了收錯一些沒有負資產的樓。美國十家主要銀行（如括摩根大通、美銀、花旗及富國）同意以85億美元，與美國監管機構達成和解協議。筆者認為，此舉對美國房地產行業的健康發展帶來好處，但現時樓市的「影子庫存」，是未計入這些應收而未收回的單位，若未來銀行把這些單位放出市場求售，或將造成樓市供過於求，為復蘇中的樓市帶來隱憂。


銀行收樓重售 或令樓市供過於求

筆者認為，華府過去幾年如此積極回應robo-signing，很大程度上是出於政治考慮，希望能暫緩銀行對於一些即使有理由被收回的樓房的行動。當市場的「量」太多，供求關係便有可能再次失衡。筆者估計，華府那時候企圖控制供應以托樓市，因此希望暫緩銀行的收樓行動，以免市場的「影子庫存」大幅增加。


不過，這次達成和解後，雖然會使銀行收樓（foreclosures）的程序正常化，但卻有機會增加美國樓市的供應，是美國樓市復蘇的一個隱憂。


另外關於「包底」協議，美銀就與房利美達成和解，計計埋埋的和解費約117億美元，此將導致其去年第4季稅前盈利減少27億美元。


有分析指出，此對美銀為利好因素，但筆者須提出，在樓市泡沫爆破前，美銀已把這些房產貨款打包，繼而再賣給兩房及其他投資者。據一般協議，美銀是有責任去回收打包賣出但很快變壞的房產。


美銀盈利受房貸賠償衝擊

現時美銀只與兩房之間的其中一房達成和解協議，那輪到第二房談判時，它又須繳付多少賠償呢？而且除華府外，美銀還有其他投資者如PIMCO，可見其後的追討陸續有來，為其未來盈利帶來不少衝擊。


黃元山

GNEC投資管理

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