【明報專訊】特首梁振英以分秒必爭和寸土必爭，來說明政府找土地興建住宅、應對土地房屋供應短缺的決心，施政報告列出多項政策措施和長遠規劃，解決土地房屋供應問題。梁振英提出要「善用現有已開發土地」，不過，對佔地不少而基本上已經失去原有功能的工廠大廈，施政報告沒有提出創新構思；我們認為政府不妨大膽一點，加大力度釋放工廈土地，務求在較短時間內，有較多土地（尤其是市區土地）興建住宅，既可收地盡其用之效，也可濟土地供不應求之急。
工廈大多「不務正業」
不符善用已開發土地原則
施政報告就增加土地房屋供應，有關短中期措施提到規劃署檢討工業用地，共釋出60公頃改作非工業用途，其中30公頃適宜改作興建住宅，可提供約2萬個單位；另外，在長遠土地供應方面，政府強化活化工廈政策，將進一步放寬改裝整幢工廈的工程限制，以增加商業及住宅用地供應。土地短缺，政府向工業用地和工廈打主意，方向正確。不過，前者規模有限，因為整體土地供應本已不足，原本規劃作工業用途的土地也不會太多；至於活化工廈，3年來雖有13宗重建和批准49宗整幢改裝申請，相對於工廈總數僅屬絕少數，據知與工廈改建成本甚高有關，而且不少工廈的建築結構，能否改建亦是問題，所以，藉工廈改建增加住宅單位供應，不應過於樂觀。
目前，本港已興建住宅的土地，在整體土地比例約佔7%，居住了700多萬人口；而工廠大廈佔約2%，按這個比例計算，工廈佔用的土地若全部作住宅用途，可以容納約200萬人。當然，若有這麼多土地供規劃迴旋，港人平均居住面積可以不若現在般侷促，但是只要可以容納100萬人，也極為可觀。
本港工廠已大量北移，部分工廠留港業務，需用空間有限，使得廠房鮮有生產製造功能，大多「不務正業」，不少空置，部分用作貨倉。現實上，工廈所佔用土地，不符合善用現有已開發土地的原則；另外，現有工廈，特別是在市區的工業區，例如觀塘、新蒲崗、大角嘴、長沙灣、柴灣等，隨着城市發展，不少已經是黃金地段，若改作住宅發展，肯定成為搶手貨。現在各區工廈大多老舊殘破，佔着寶貴土地資源，政府卻缺乏土地讓有需要市民安居，這種錯配構成嚴重浪費。因此，政府有必要全盤思考工廈去向，使工廈土地成為土地儲備和房屋供應的重要來源。
政府鼓勵工廈重建，現實上並不容易，例如在工業區內，即使有工廈申請重建，若附近仍有工廈，則城規會審批時，或許會以附近工廈有煙囪，對民居構成影響為由，否決申請。
至於補地價是另一個問題，市建局參與工廈重建，已知堅尼地城士美菲路祥興工業大廈和長沙灣永康工廠大廈兩個項目，能否成事未許樂觀，都與業主索償叫價高有關。市建局收購價以市值為準則，但是這兩個項目的業主叫價，較市值高出約1倍，另外，士美菲路的項目，反對者包括已經「落釘」的發展商，使情况更複雜。工廈業權分散，也是重建困難原因之一；所以，除非有明顯改變，否則市建局參與重建工廈，成效難寄厚望。
整體規劃掃除障礙
增誘因鼓勵發展商重建
即使如此，政府仍然應該在釋放工廈土地，花更多心力，鼓勵私人發展商積極重建參與。這方面，有兩點值得政府思考。
首先，政府應就各個工業區開展整體規劃，使之成為有足夠配套設施，結合毗連地區融和發展的區域。有關規劃要公告周知，使發展商和工廈業主得知整體情况，加快推動或參與重建，這樣，起碼可以減少附近有煙囪、重建申請被否決的情况。其實，據知有不少工廈業主因為業務轉移或廠房老舊，都想重建，業主與發展商講價是他們的事，若政府在規劃方面掃除一些障礙，相信可以加快重建進程。
其次，政府應該研議在補地價方面，是否加入一些誘因，吸引發展商參與重建。例如自由黨議員方剛建議，工廈補地價打折扣，發展商出售的單位則要限價。這個建議的精神，性質與居屋相近，都是透過暫時地價補貼，讓一些人有機會置業，至於日後單位轉售，要與居屋一樣補地價。工廈坐落地段基礎設施齊備，拆卸之後，即時就可以興建住宅，可補開拓土地緩不濟急之弊，另外，鼓勵發展商參與重建，可以加強力度和加快進度，這個建議值得深入研究。
政府為發展商創造條件，或許會被質疑向發展商利益輸送，不過，政府資源有限，就協助有需要人士置業安居，除了政府之外，引入發展商參與，而發展商賺取合理利潤，無可厚非，較政府一手包辦，會起到更大效益。是否「益了」發展商，最好讓數據說話，不宜憑空臆測，總之，引入發展商參與工廈重建，協助有需要人士置業安居，是值得政府深入研究的課題。
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