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【明報專訊】昨天筆者寫到《大市將調整的四大迹象》，短期可能要等一等，所以便利用現在的空檔講一講一些想講好耐的較詳細的分析。
首先是樓市。如果從2011年已開始追蹤本欄的讀者，應會發現筆者對於樓市的研究是最仔細的。這是因為筆者認為樓市是大部分國家經濟中最重要的一環（或者是最重要之一，一些資源豐富的國家可能就沒有那麽重要）。
以香港為例，從銀行貸款便可以清楚看到，房地產相關的貸款佔整個銀行體系高達40％至50%的比例。內地呢？雖然直接的只有20%左右，但如加上連帶的產業如建築、建材、家電、家具、中介等，對經濟的影響亦是眾多產業中最大的。
樓市關鍵不在負擔能力收入利率
筆者深信如果能夠看透房地產周期，對整個經濟，繼而對股市的周期應能做到有所把握，因此筆者花了最多的時間於房地產方面的研究。所以筆者能寫出2011年10月13日《內房「政策底」已出現》、2012年1月3日《2012投資驚喜﹕樓、樓、樓》、2012年3月6日《樓價已見底 強力反彈合理》等文章。
好了，認叻完畢（Well...）。筆者講了那麼多廢話，是想帶出一個對樓市周期較少人提出的理論。很多人用負擔能力、利率、收入等嘗試「摸頂」及「摸底」。
根據不斷的觀察及經過多番的研究，筆者認為以上因素統統不是。不是說這些因素不重要，而是說一個房地產的大周期，這些都不是決定性的因素。
筆者認為決定樓市大周期的是整個經濟體的槓桿（Leverage）。
97港樓爆煲因貸存比率超高
以香港為例，1997年時銀行體系的貸存比（Loan-to-Deposit Ratio）超過140%。又例如美國次貸及歐債時大部分國家貸存比亦超過100%。從另外一個角度看，從幾個全球主要的經濟體的經驗，樓市大升爆跌的前提就是要「借到爆嚟炒」。當炒上時，按揭令買家購買力大增。當趨勢「掉頭行」時，持貨人便要被迫賤賣（Force-Selling）。相關行業如根據炒上時「煲大咗的需求」而擴產及請人時，便很容易導致於泡沫爆破後形成供過於求，接者便「一鑊熟」。
篇幅所限，下回再講。
股飈
[email protected]
逢周二、三、五刊出
首先是樓市。如果從2011年已開始追蹤本欄的讀者，應會發現筆者對於樓市的研究是最仔細的。這是因為筆者認為樓市是大部分國家經濟中最重要的一環（或者是最重要之一，一些資源豐富的國家可能就沒有那麽重要）。
以香港為例，從銀行貸款便可以清楚看到，房地產相關的貸款佔整個銀行體系高達40％至50%的比例。內地呢？雖然直接的只有20%左右，但如加上連帶的產業如建築、建材、家電、家具、中介等，對經濟的影響亦是眾多產業中最大的。
樓市關鍵不在負擔能力收入利率
筆者深信如果能夠看透房地產周期，對整個經濟，繼而對股市的周期應能做到有所把握，因此筆者花了最多的時間於房地產方面的研究。所以筆者能寫出2011年10月13日《內房「政策底」已出現》、2012年1月3日《2012投資驚喜﹕樓、樓、樓》、2012年3月6日《樓價已見底 強力反彈合理》等文章。
好了，認叻完畢（Well...）。筆者講了那麼多廢話，是想帶出一個對樓市周期較少人提出的理論。很多人用負擔能力、利率、收入等嘗試「摸頂」及「摸底」。
根據不斷的觀察及經過多番的研究，筆者認為以上因素統統不是。不是說這些因素不重要，而是說一個房地產的大周期，這些都不是決定性的因素。
筆者認為決定樓市大周期的是整個經濟體的槓桿（Leverage）。
97港樓爆煲因貸存比率超高
以香港為例，1997年時銀行體系的貸存比（Loan-to-Deposit Ratio）超過140%。又例如美國次貸及歐債時大部分國家貸存比亦超過100%。從另外一個角度看，從幾個全球主要的經濟體的經驗，樓市大升爆跌的前提就是要「借到爆嚟炒」。當炒上時，按揭令買家購買力大增。當趨勢「掉頭行」時，持貨人便要被迫賤賣（Force-Selling）。相關行業如根據炒上時「煲大咗的需求」而擴產及請人時，便很容易導致於泡沫爆破後形成供過於求，接者便「一鑊熟」。
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