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【明報專訊】恒隆地產（0101）可說是近年在香港持有最多單位存貨的發展商，其主席陳啟宗日前在業績記者會表示，他持有這些單位多年，是因為港府自2005年後極少供應土地，樓價每年升約15%，但持貨成本僅約1%，自然是愈遲賣，愈着數。
陳啟宗的說法，也可解釋了近年為何香港大部分業主都傾向只買不賣，而這也反過來令樓價更具支持。不過，在筆者看來，過去數年一般小業主其實比陳啟宗主席更精明，因他們大部分並沒有將單位丟空，不是自住，就是將單位出租。即同一時間，不單只每年享有平均約15%的樓價升幅，且賺了租金回報，每年實收20%！
事實上，供應少、持貨成本低，就是香港樓價長升長有的原因。而持貨成本低，則是因為美國推出量化寬鬆（QE）和長期維持低息，香港因聯繫匯率關係，也要奉陪地出現了多年低息，以至按揭利率和供樓成本也低。
不過，美國10年期債息也開始被炒高至2厘略高邊緣，而國際大鱷索羅斯，則更警告今年美國便有加息的可能性，若其一語成讖，港人能否可以長期再以低成本持有物業，便出現了變數。至於供應少，隨私人住宅動工量和發展商申請預售樓花數目增加，也會令情况漸漸改變。
發展商急賣樓 推超遠期樓花盤
其實，近期市場也已開始出現一些超遠期樓花新盤，如位於西環的Imperial Kennedy，樓花期便長達3年，至於大角嘴的奧城•西岸，樓花期更長達40個月，發展商如是惜售或長期超看好樓市，那為何要「急急」賣樓，實在值得思考？
最近有聲音說政府要開設空置稅，以迫令發展商加快賣樓，但上述兩個超遠期樓盤花推出，便說明至少不是所有發展商喜歡囤積樓盤單位，而其實現在全港的住宅空置率約4％，就算推出空置稅，又可以「擠」多少供應呢？
太陽黑子有周期 股市樓市亦然
樓市分析，可說各門各派，最近便有一具學者身分的商界人士，說剛將自住單位售出後會租樓住，待樓價大跌後再入市買樓自住。他公開看淡樓市原因，是當地球經歷太陽黑子高峰期時，人類（特別是投資人士及基金經理）往往變得亢奮，將股市和樓市推向高峰，但之後太陽黑子減少，人類便則變得保守，不思進取，對股樓造成打擊。
有研究預測，今年首季至5月期間，會為近世紀第24個太陽黑子周期的高峰（圖），所以近期股樓皆旺，但到明年則會明顯回落，而回落期則大約每次相隔11年，包括1981年初、1992年初和2003年初，這些都是樓市崩潰年份，預測下一個年份將會發生在2014年初。
根據太陽黑子來預測樓價，可說是較新鮮事，但其中的周期概念，卻也值得關注。所以盛極必衰，古有明訓，但大部分投資者都是會在升市尾段最樂觀，認為升市可以永遠延續下去。但所有人都看好時，其實購買力已近耗盡，因為若連最悲觀者也轉軚，哪還有新的資金去推動股市或樓市呢？
麻雀取巧 結果未必好
筆者最近聽了一個投資者朋友講了一個「寓言」﹕種植穀麥的農夫要有收成，總是按天時進行耕種，比如在寒冬過後，乍暖還寒之時便要翻土播種，然後日日淋水施肥兼拔除雜草，慢慢守候，待秋天作物成熟時開始收割，然後冬藏，再等候下一個春天的降臨。
而在收割之時，卻總有一些麻雀在旁守候，啄食農夫在農地遺下的顆粒，方便又自在，不用如農夫辛苦及等候，那是否麻雀很聰明而農夫很笨？朋友說，不少資深投資者，早在2003年SARS後便入市，慢慢儲貨，搵租客，到今天樓市高潮時，單計租金已收入不菲，更可伺機賣一些貨來進一步優化投資組合。
然而，這時卻見一些投機客在非住宅市場玩摩貨，又或是一些不知名人士成為了「新晉」投資者，朋友將之形容為麻雀或「忽然農夫」，與那些按天時早在多年前開始默默耕耘的，最終結果會有如何的差別？
梁振英公布施政報告後，樓市交投突然大旺，且價量齊升，新出現的搶樓客，有多少是「忽然農夫」，又有多少是麻雀？據代理指出，剛過去周末的十大屋苑成交已明顯回落，至於未來兩天，根據利嘉閣地產研究部數據估算，全港50個指標屋苑僅有2325組客戶預約周末參觀單位，較上周末大減9.4%，為連升4周後首度回落。
撰文﹕陸振球
陳啟宗的說法，也可解釋了近年為何香港大部分業主都傾向只買不賣，而這也反過來令樓價更具支持。不過，在筆者看來，過去數年一般小業主其實比陳啟宗主席更精明，因他們大部分並沒有將單位丟空，不是自住，就是將單位出租。即同一時間，不單只每年享有平均約15%的樓價升幅，且賺了租金回報，每年實收20%！
事實上，供應少、持貨成本低，就是香港樓價長升長有的原因。而持貨成本低，則是因為美國推出量化寬鬆（QE）和長期維持低息，香港因聯繫匯率關係，也要奉陪地出現了多年低息，以至按揭利率和供樓成本也低。
不過，美國10年期債息也開始被炒高至2厘略高邊緣，而國際大鱷索羅斯，則更警告今年美國便有加息的可能性，若其一語成讖，港人能否可以長期再以低成本持有物業，便出現了變數。至於供應少，隨私人住宅動工量和發展商申請預售樓花數目增加，也會令情况漸漸改變。
發展商急賣樓 推超遠期樓花盤
其實，近期市場也已開始出現一些超遠期樓花新盤，如位於西環的Imperial Kennedy，樓花期便長達3年，至於大角嘴的奧城•西岸，樓花期更長達40個月，發展商如是惜售或長期超看好樓市，那為何要「急急」賣樓，實在值得思考？
最近有聲音說政府要開設空置稅，以迫令發展商加快賣樓，但上述兩個超遠期樓盤花推出，便說明至少不是所有發展商喜歡囤積樓盤單位，而其實現在全港的住宅空置率約4％，就算推出空置稅，又可以「擠」多少供應呢？
太陽黑子有周期 股市樓市亦然
樓市分析，可說各門各派，最近便有一具學者身分的商界人士，說剛將自住單位售出後會租樓住，待樓價大跌後再入市買樓自住。他公開看淡樓市原因，是當地球經歷太陽黑子高峰期時，人類（特別是投資人士及基金經理）往往變得亢奮，將股市和樓市推向高峰，但之後太陽黑子減少，人類便則變得保守，不思進取，對股樓造成打擊。
有研究預測，今年首季至5月期間，會為近世紀第24個太陽黑子周期的高峰（圖），所以近期股樓皆旺，但到明年則會明顯回落，而回落期則大約每次相隔11年，包括1981年初、1992年初和2003年初，這些都是樓市崩潰年份，預測下一個年份將會發生在2014年初。
根據太陽黑子來預測樓價，可說是較新鮮事，但其中的周期概念，卻也值得關注。所以盛極必衰，古有明訓，但大部分投資者都是會在升市尾段最樂觀，認為升市可以永遠延續下去。但所有人都看好時，其實購買力已近耗盡，因為若連最悲觀者也轉軚，哪還有新的資金去推動股市或樓市呢？
麻雀取巧 結果未必好
筆者最近聽了一個投資者朋友講了一個「寓言」﹕種植穀麥的農夫要有收成，總是按天時進行耕種，比如在寒冬過後，乍暖還寒之時便要翻土播種，然後日日淋水施肥兼拔除雜草，慢慢守候，待秋天作物成熟時開始收割，然後冬藏，再等候下一個春天的降臨。
而在收割之時，卻總有一些麻雀在旁守候，啄食農夫在農地遺下的顆粒，方便又自在，不用如農夫辛苦及等候，那是否麻雀很聰明而農夫很笨？朋友說，不少資深投資者，早在2003年SARS後便入市，慢慢儲貨，搵租客，到今天樓市高潮時，單計租金已收入不菲，更可伺機賣一些貨來進一步優化投資組合。
然而，這時卻見一些投機客在非住宅市場玩摩貨，又或是一些不知名人士成為了「新晉」投資者，朋友將之形容為麻雀或「忽然農夫」，與那些按天時早在多年前開始默默耕耘的，最終結果會有如何的差別？
梁振英公布施政報告後，樓市交投突然大旺，且價量齊升，新出現的搶樓客，有多少是「忽然農夫」，又有多少是麻雀？據代理指出，剛過去周末的十大屋苑成交已明顯回落，至於未來兩天，根據利嘉閣地產研究部數據估算，全港50個指標屋苑僅有2325組客戶預約周末參觀單位，較上周末大減9.4%，為連升4周後首度回落。
撰文﹕陸振球
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