西半山解高限 呎補3600元筍價

【明報專訊】本報獲悉，華置（0127）及新世界（0017）旗下西半山干德道55號（見圖）地盤，空置約20年後，近期終完成改契、補地價，獲准解除35呎（即約4層高）的高限，現可「增高」發展為一幢約13層高海景超級豪宅。由於補地價只是容許項目由「矮闊形」變成「高瘦形」，並不涉及增加可建樓面（見圖），以現時補價約3.1億元，按可建樓面計算，每呎樓面補地價為3600元。項目料可為發展商獲利約25億元，大賺兩倍多。


特首梁振英剛宣布積極研究放寬或解除半山及薄扶林的發展限制令，該限制令原意並不是要禁止兩區的所有住宅發展，只是限制政府於兩區出售地皮以及不會批准發展商透過補地價，以增加發展樓面。而干德道55號地盤，屬限制令範圍之內，惟由於項目現時只是放寬高度，但可建樓面不變，地政總署一直認為這種改地契、補地價，並不受限制令所管制。項目早於2010年已獲政府原則上批准改契，而補地價於本年1月施政報告發表前亦已落實。


申訴專員曾批評 改地契一度陷停頓

干德道55號，可算是本港空置最長的住宅地皮之一，經歷本港樓市的數次大起大落。華置與新世界分佔項目的70％及30％權益，發展商早於1992年以1.42億元購入地盤，及至2002年，項目獲城規會批建一幢13層高（3層停車場平台另加10層住宅）、48伙的住宅大廈，可建樓面8.78萬方呎，不過於2006年申訴專員發表報告，批評地政總署批准西半山一個同類的改地契個案（見另稿），令到政府多個部門要聯手評估要如何合作執行半山發展限制令 ，使該項目的改地契一度陷入停頓。


料呎售4萬 可勁賺25億

及後，報告認為再加強半山發展限制令並不可行，干德道55號的改地契程序隨即重新啟動。近期政府批出3.1億元補地價，新地契容許發展商可建10層高住宅大廈，而停車場及經政府批准的設施則可不計算為樓層。該補地價獲發展商接納，加上購入價及其他建築成本，預料發展成本約10餘億元。由於該項目中層已享有海景，且位於近10年沒有新供應的干德道末段，若參考附近天匯的售價，預料實用呎價平均可售4萬元，可套現約35億元，發展商可獲厚利約25億元。


業界：區內項目多 料成市場焦點

有測量師認為，現時項目每方呎補價3600元，屬於筍價。項目預售需要申請預售樓花同意書。中原西半山高級營業董事李巍認為，該項目呎補3600元，實屬「筍價」，以旁邊寶珊道1號為例，有海景的最低層實呎2.5萬元，而高層特色戶實呎可逾4萬元。李表示，最該項目已空置10多年，若項目可以真的動工，認為可成為市場焦點，並有機會於年內應市。


李巍表示，西半山及西區本年將成為新盤焦點區，新地（0016）即將推售堅尼地城Imperial Kennedy、嘉里（0683）興漢道18至27號、另外太古地產（1972）衛城道項目亦可能於年內應市，而新地及新世界分別於西環南里的項目，亦為本年焦點盤。


明報記者 周偉強