港樓槓桿低 大周期未完

【明報專訊】筆者於1月30日寫到《樓市大周期 取決於槓桿高低》，認為一般的傳統智慧如負擔能力、利率、收入等並非樓市大周期的決定性因素，而應該是整個經濟體的槓桿。


筆者認為這個結論是由於住宅的一個與其他消費品根本性上的分別：住宅是「必需品」。


筆者所講「必需品」的定義，是大多數的物業持有者，當中又以有小孩的家庭為多數，寧願買少一件衫，吃少一餐飯，也希望可以擁有一個安樂居。除了華人傳統喜歡磗頭的觀念外，更重要的是住宅對家庭生活的影響，並非單純從價錢考慮，同樣重要的因素有校網、交通、配套等，當中又以校網為甚。


簡單的說，單純以負擔能力來判定樓市是否見頂見底並不全面，因為這忽視了住宅的「必需品」屬性。所以，除非家庭負債很高，或收入大減，否則就算金融危機發生，住宅對於一般家庭並不會如股票隨便賣，這亦解釋了為什麽剛過去的歐債中樓價（中原指數）只跌了7%（當然亦有其他因素，詳情請參考2012年3月6日《樓價已見底 強力反彈合理》）。


外地人就業就學帶動需求

筆者並非說收入不重要。另一個極端例子是日本，雖然家庭負債經過多年去槓桿化後已回到合理水平，但是人口老化問題嚴重又抗拒移民，加上全球產品競爭力每况愈下，種種因素導致收入增長停滯，所以樓價便升唔起。由於筆者仍然對未來幾年香港經濟前景感到樂觀，因此收入應能提升。再加上續有外地人來港就業就學，港樓需求面不用擔心。


最後，供應方面肯定會增加，但見CY咁辛苦到處拿地，可見供應中期勢難大增。其實有一個很簡單的觀察，可以看一看35大屋苑的規模。80年代的太古城及黃埔發張規模超過1萬個，90年代嘉湖山莊更接近1.5萬多個，2000年初奧運亦有過萬個單位。但踏入近10年除了將軍澳外，香港已鮮有超過3000至5000個單位的「大型樓盤」。現在1000個以上已經叫「大盤」，市區更多的是只有數百個單位的新盤。現實是香港樓市經過去30多年的急速發展，可以大規模發展的土地已很少。至於那些所謂的低使用率的郊野公園，交通、道路、社區配套根本無法配合，短時間難有貢獻。


總的來說，槓桿低、供需關係健康，港樓大周期未完。今年的風險為利率較預期早調升，但相信只會令樓價短暫回氣或升勢放緩。


股飈

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逢周二、三、五刊出