美銀美林魏志鴻﹕樓價急升 料政府再出招

【明報專訊】踏入2013年以來樓市表現強勁，反映二手樓價的中原城市領先指數（CCL）截至1月27日最新錄119.13點，再創歷史新高之際，市場隨即傳出港府快將出招。美銀美林（亞太）董事總經理暨中港房地產研究主管魏志鴻接受訪問時表示，港府出招有迹可尋。根據他們的統計，近年當樓價在半年內升幅10％以上，而過去3個月樓價升約5％，便會觸發政府再出招。


金管局總裁陳德霖本周一出席立法會會議時再次提醒，近月樓市重燃升勢，本港家庭負債佔本地生產總值（GDP）比例高見59%，已逼近歷史高位，又放口風指必要時會再推第六輪措施，不過就稱沒有既定量化方法和出招時間。


樓價3個月升5% 將出招打壓

美銀美林魏志鴻則表示，政府出招其實有數得計，過去出招前6個月，樓價普遍升10%至12%，出招前3個月的升幅則約5%、6%（表）。事實上，CCL截至1月27日最新錄119.13點，對比3個月及6個月前分別已升逾11％及逾4％，出招與否快見分曉。「除非樓價不再升，之後都橫行。但現時二手市場業主繼續封盤，一手發展商又唔減價，中原指數繼續升，睇個勢唔似橫行，故相信政府快會出招。」


對於投資者或者自住用途的買家最關心現時應否入市，魏志鴻直言不主張現時入市。「睇番過去10年樓價圖，你仲點會想買？03年、04年你唔買，到08年都未買，今日仲要去買？風險收益毫不吸引。」


他續指出，從過去歷史見到，本港樓市每逢16年便是一個周期，包括1965年，以及81年第3季、1997年第3季，三個樓市高峰之間相隔約16年，再相隔16年便是2013年前後。他又指出，每次樓市大跌，事後都會發現有經濟或是政治事件發生，比如1973年股災拖累樓市大跌，1989年六四事件是政治因素，1997年亞洲金融危機四小龍經濟不穩，以及2008年金融海嘯等。「現時無人知咩會是觸發點，可能是石油危機、可能是戰爭，往往只能是事後回顧才知那樣嚴重。」


息口倘逆轉 預示跌市

不過，他認為今次跌市不會如1997年般「大鑊」。政府此前的統計資料顯示，超過六成居於自住物業的業主已經供完樓，沒有任何按揭負擔，很多父母只需按半層樓予銀行，便可以有數百萬的現金予子女付首期置業，這批購買力仍足以支撐樓市。


魏志鴻認為，捕捉樓市走勢要留意息口變化，要細看租金收入減去按揭利率的走勢，近年因為有罕見的美國超低息環境下，才導致罕有出現收租供樓仍「有得賺」的情况，若息口逆轉上調，則預示樓市掉頭下跌。


回顧去年股市樓市，應驗了恒基地產（0012）主席李兆基一句「買股好過樓」。魏志鴻就認為，該說法今年仍「行得通」，主要是現時地產股平均有35％折讓，遠高於歷史平均15％至20％水平。他解釋，地產股出現折讓有多個原因，去年新地郭氏兄弟捲入貪污案外、市場對現時高樓價出現戒心、去年10月雙辣招影響、以及對政府再出招預期。


政府不干預 商廈「等炒爆」

魏志鴻更加不看好非住宅樓，如「價升租不升」的寫字樓。環球金融企業不濟，紛紛裁員減開支，再加上現時升幅僅由環球放水過度充裕的資金帶動，但商業樓市場未如住宅市場般有政府干預，可以說「等炒爆」。


明報記者 葉浩霖、陸振球