政府與市場力量不協調

【明報專訊】昨天慧雅談到本港樓市問題的癥結，可能在於土地用途改變的速度追不上財富和經濟發展的步伐。這情况其實也不難理解，始終香港一直奉行的制度原則，並不是積極為經濟發展和改善民生提供土地。


不過，市場是一聰明的地方，它是不會躺在椅上什麼都不理。從某角度看，社會對土地和房屋有需求，但政府未能滿足需要，意味着能夠找到土地作發展的人士或公司，便可以享有不菲的利潤。值得留意的是，在香港住宅土地供應這問題上，私人公司一直以來都扮演着重要的角色。在97年前，大約三分之二的香港住宅土地供應是來自土地轉換，香港今天幾個大型的私人屋苑，例如太古城、黃埔花園、海怡半島等等，其土地來源皆是來自土地用途轉換。值得留意的是，在80年代時，一般香港人的居住環境有着明顯的改善，當時的樓價仍未構成社會問題。


資金可自由出入 難控資產價格

今天回看，香港樓市開始出問題的時間，可能是90年代初。當時香港的利率因為美國的銀行業出現問題而持續低企。不過，中國蓬勃的出口又令到香港出現高通脹。在負利率的帶動下，樓價的升幅不斷擴大，但樓價的大幅上升，又令到80年代或以前買樓的人，幾乎突然間「暴富」起來。一個良性循環，於是就迎運而生。


在慧雅記憶所及，香港政府大約在1994年開始調控樓市。不過，既然香港資金出入自由，本港的匯率和利率又不能改變，控制和管理資產價格幾乎沒有可能。明天慧雅會再談政府干預與市場力量不協調，可能是不少本港樓市問題的根源之一。


施慧雅

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