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【明報專訊】發展商長實集團拆售旗下位於葵涌的雍澄軒酒店房間，對投資者而言，可能視作一個嶄新的投資項目，不過，拆售後的酒店房間，是否仍然有一般酒店房間的出租功能，是此事的關鍵。地政總署答覆記者查詢時，表示荃灣葵涌地政處正調查拆售雍澄軒酒店房間有否違反相關地契條款，政府有必要釐清此事，拆售或許存在變數。拆售酒店房間是否符合城市規劃許可、地契規定等，涉及土地用途有否被扭曲，若政府不釐清，其他業者爭相仿效，本港的住宅、酒店供應就會亂套。
雍澄軒酒店房間拆售
或成為業主固定居所
長實拆售的雍澄軒，有幾個賣點：（1）因為屬商用物業，買家毋須繳付額外印花稅（SSD）和買家印花稅（BSD）；（2）買家買入雍澄軒房間，可同時享有物業升值和收租回報。單從投資角度出發，這兩個賣點已有一定吸引力，加上第3個賣點是平均呎價5236元，兩房兩廳建築面積660方呎房間售價約340萬元起，近期開售的一個元朗新樓盤，呎價達2萬元，雍澄軒的房間可謂「筍價」，以住宅單位供應短缺，若買家買入後可以自住，吸引力頗大。
長實方面推介這個項目時，雖然表示根據批地條款及入伙紙規定，「酒店房間」必須作酒店用途，不可作其他用途包括私人住宅等；不過，長實投資董事劉啟文在記者會表示，雍澄軒酒店房間售出後，入住者可以是業主、業主親友或租客，前提是要做入住登記手續。因此，雍澄軒透過管理運作，它的全部或部分房間，拆售後有可能成為業主或業主親友的固定居所，即是說這些房間徒具酒店房間之名，實際上卻變為住宅單位。
拆售酒店房間，在本港屬新生事物，是否有投資價值，業權、管理方面會有什麼風險，投資者要衡量；而酒店房間拆售後，若維持原有出租功能，業主並不打算入住，則情况會單純一點，但是業主自住成為賣點之後，以本港的特定情况，「出租功能」會否變質？也就是說，拆售後的房間屬「酒店房間」抑或「住宅單位」，有必要釐清和界定。
就公衆利益層面，此事涉及3種情况。
（1）酒店房間拆售後，若變相成為住宅單位，而買家毋須繳付SSD和BSD，會構成不公平，庫房也蒙受損失。
（2）酒店用地因為有配合發展旅遊業等功能，地價較住宅用地低，若雍澄軒拆售酒店房間作住宅單位，卻毋須補地價，既不公平，政府也少收了地價。
（3）遊客增長迅速，本港酒店房間數目已經不敷需求，若雍澄軒個案過關，其他發展商或業者仿效，屆時，住宅供應因而增加了，但是酒店房間數目勢必更為短缺，有關連動影響，不容忽視。
按長實的說法，業主買入酒店房間後自住，亦要先交租，其後數個工作日將獲得退回。這樣的操作，業主是否租客？有關房間是否作出租用途？實際上等於負責營運管理雍澄軒者認為誰是租客，他就是租客。不過，這樣的酒店房間租客，與一般認知存在落差。
《旅館業條例》對何謂「旅館」（hotel、guesthouse），是指「任何處所，其佔用人、東主或租客顯示在他可提供的住宿的範圍內，他會向到臨該處所的任何人提供住宿的地方，而該人看似是有能力並願意為所提供的服務及設施繳付合理款項，並且是在宜於予以接待的狀况的」。這個「旅館」定義最重要一點，是有人來投宿，在可能範圍內應予接待。設若酒店房間拆售後，房間變為住宅，不能接待「到臨的任何人」，則這個處所是否還符合「旅館」的定義，值得斟酌。
酒店房間定義
適宜由法庭裁決界定
政府對長實的做法，迄今政府發言人說「稅務局會根據《印花稅條例》的條文處理雍澄軒的物業交易」，另外，地政總署則表示荃灣葵涌地政處正調查雍澄軒拆售有否違反相關地契條款。這兩個說法，反映政府對事態仍未有取態和立場。就政府而言，判定建築物是否酒店，有兩個根據，一是撥地建造酒店，要得到城市規劃許可，一是地契條款指定作酒店用途，不過，這兩個根據僅能判定雍澄軒是否一家酒店，至於雍澄軒的房間是否酒店房間？住在房間內的是否酒店租客？看不到政府可以憑什麼來判別。
在這種情况下，酒店房間和租客的定義，不適宜由酒店當局或政府說了算，應循法律程序，最恰當是由法庭裁決。若拆售扭曲了土地用途，則藉法庭的裁決可以匡正；若發展商拆售合法有理，政府敗訴，則政府可藉此修改有關法例，堵塞漏洞。
按目前情况，政府必須釐清事態，不可能不了了之，因為政府少收印花稅、少收補地價，尚屬次要，最重要是若雍澄軒酒店可以拆售，利之所趨下，不能排除其他酒店仿效，屆時酒店房間和住宅單位供應就會大兜亂。基於事態或會存在變數，風險會增加而微妙，這是投資者或欲購買酒店房間作永久居所的市民，要注意的可能發展。
歡迎回應 [email protected]
雍澄軒酒店房間拆售
或成為業主固定居所
長實拆售的雍澄軒，有幾個賣點：（1）因為屬商用物業，買家毋須繳付額外印花稅（SSD）和買家印花稅（BSD）；（2）買家買入雍澄軒房間，可同時享有物業升值和收租回報。單從投資角度出發，這兩個賣點已有一定吸引力，加上第3個賣點是平均呎價5236元，兩房兩廳建築面積660方呎房間售價約340萬元起，近期開售的一個元朗新樓盤，呎價達2萬元，雍澄軒的房間可謂「筍價」，以住宅單位供應短缺，若買家買入後可以自住，吸引力頗大。
長實方面推介這個項目時，雖然表示根據批地條款及入伙紙規定，「酒店房間」必須作酒店用途，不可作其他用途包括私人住宅等；不過，長實投資董事劉啟文在記者會表示，雍澄軒酒店房間售出後，入住者可以是業主、業主親友或租客，前提是要做入住登記手續。因此，雍澄軒透過管理運作，它的全部或部分房間，拆售後有可能成為業主或業主親友的固定居所，即是說這些房間徒具酒店房間之名，實際上卻變為住宅單位。
拆售酒店房間，在本港屬新生事物，是否有投資價值，業權、管理方面會有什麼風險，投資者要衡量；而酒店房間拆售後，若維持原有出租功能，業主並不打算入住，則情况會單純一點，但是業主自住成為賣點之後，以本港的特定情况，「出租功能」會否變質？也就是說，拆售後的房間屬「酒店房間」抑或「住宅單位」，有必要釐清和界定。
就公衆利益層面，此事涉及3種情况。
（1）酒店房間拆售後，若變相成為住宅單位，而買家毋須繳付SSD和BSD，會構成不公平，庫房也蒙受損失。
（2）酒店用地因為有配合發展旅遊業等功能，地價較住宅用地低，若雍澄軒拆售酒店房間作住宅單位，卻毋須補地價，既不公平，政府也少收了地價。
（3）遊客增長迅速，本港酒店房間數目已經不敷需求，若雍澄軒個案過關，其他發展商或業者仿效，屆時，住宅供應因而增加了，但是酒店房間數目勢必更為短缺，有關連動影響，不容忽視。
按長實的說法，業主買入酒店房間後自住，亦要先交租，其後數個工作日將獲得退回。這樣的操作，業主是否租客？有關房間是否作出租用途？實際上等於負責營運管理雍澄軒者認為誰是租客，他就是租客。不過，這樣的酒店房間租客，與一般認知存在落差。
《旅館業條例》對何謂「旅館」（hotel、guesthouse），是指「任何處所，其佔用人、東主或租客顯示在他可提供的住宿的範圍內，他會向到臨該處所的任何人提供住宿的地方，而該人看似是有能力並願意為所提供的服務及設施繳付合理款項，並且是在宜於予以接待的狀况的」。這個「旅館」定義最重要一點，是有人來投宿，在可能範圍內應予接待。設若酒店房間拆售後，房間變為住宅，不能接待「到臨的任何人」，則這個處所是否還符合「旅館」的定義，值得斟酌。
酒店房間定義
適宜由法庭裁決界定
政府對長實的做法，迄今政府發言人說「稅務局會根據《印花稅條例》的條文處理雍澄軒的物業交易」，另外，地政總署則表示荃灣葵涌地政處正調查雍澄軒拆售有否違反相關地契條款。這兩個說法，反映政府對事態仍未有取態和立場。就政府而言，判定建築物是否酒店，有兩個根據，一是撥地建造酒店，要得到城市規劃許可，一是地契條款指定作酒店用途，不過，這兩個根據僅能判定雍澄軒是否一家酒店，至於雍澄軒的房間是否酒店房間？住在房間內的是否酒店租客？看不到政府可以憑什麼來判別。
在這種情况下，酒店房間和租客的定義，不適宜由酒店當局或政府說了算，應循法律程序，最恰當是由法庭裁決。若拆售扭曲了土地用途，則藉法庭的裁決可以匡正；若發展商拆售合法有理，政府敗訴，則政府可藉此修改有關法例，堵塞漏洞。
按目前情况，政府必須釐清事態，不可能不了了之，因為政府少收印花稅、少收補地價，尚屬次要，最重要是若雍澄軒酒店可以拆售，利之所趨下，不能排除其他酒店仿效，屆時酒店房間和住宅單位供應就會大兜亂。基於事態或會存在變數，風險會增加而微妙，這是投資者或欲購買酒店房間作永久居所的市民，要注意的可能發展。
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