一手住宅新例知多少

【明報專訊】2013年4月29日起，政府成立一手住宅物業銷售監管局，並正式實施《一手住宅物業銷售條例》，是政府規範樓市行規的重要舉措，以保障一手住宅物業買家的權益。新條例到底有什麼變化？對買家有什麼幫助呢？筆者在此為大家簡述。


統一用實用面積 與國際接軌

新條例規定售樓說明書須在樓盤開售前最少7天提供，並每3個月須要更新一次。在樓盤發售前3天，必須提供價單予買家免費索取。這樣能夠提高資訊透明度，給買家更多的資訊和時間來做決定。


以往無統一定義的建築面積將會取消，全面以有統一定義的實用面積取代，以及按此計算每平方尺及每平方米售價。就住宅物業而言，實用面積指該住宅物業的樓面面積，包括在構成該物業的一部分範圍內的以下每一項目的樓面面積：露台、工作平台及陽台。但實用面積不包括空調機房、窗台、閣樓、平台、花園、停車位、天台、梯屋、前庭或庭院的每一項目的面積，即使該些項目構成該物業的一部分的範圍。


這做法統一了樓價標準，方便不同樓盤價格的比較。事實上，全世界的大部分地區，包括中國內地，都是以實用面積來作為銷售標準，只有香港是例外，這也反應出長期以來，政府對地產商的政策傾斜。


按實用面積計價，買家會感覺呎價會比以往的「建築面積」高漲了許多，特別是那些實用面積低的「發水樓」，一定程度上會影響人們買樓的信心。


示範單位 變得「更真實」

若賣方設有開放的經改動示範單位供準買方或公眾參觀，必須同時提供無改動的示範單位。而賣方不得限制參觀人士在無改動的示範單位內可進行量度或拍照。


不止是示範單位，賣家在發售指明住宅物業前，於切實可行的情况下，必須開放該物業供準買家參觀，否則將會面臨罰款50萬港元。


提醒買家，最好親臨發展項目的所在地實地視察，以了解有關物業的四周環境，包括交通和社區設施；亦應查詢有否將有任何城市規劃方案和議決，會對有關的物業造成影響；並仔細參閱載於售樓說明書內的物業位置圖、鳥瞰照片、分區計劃大綱圖，以及橫截面圖等等。


銷售過程 透明度增加

在提供價單前，賣方不得向任何人探求購買意向，否則賣方即屬犯罪，可處罰款50萬港元。因此買家不應向賣方或其授權代表提出有關意向。


開售期間，發展商必須於售樓處提供成交記錄冊供公眾閱覽，並於網站上載電子版本。在簽訂臨時買賣合約24小時後，發展商須將交易記入成交記錄冊，如於訂立臨約後的5個工作天內，並無簽立正式買賣合約，臨約即告終止，發展商可沒收臨時約金，但不能進一步申索。因此建議買家簽訂臨約時需慎重。於訂定買賣合約後的一個工作天內，亦須於成交記錄冊披露資料。


另外，銷售監管局已設立一個電子資料庫，一手住宅物業銷售資訊網 （https://www.srpe.gov.hk/ ），供公眾閱覽受條例所監管的所有一手住宅物業的售樓說明書、價單及紀錄冊。建議各準買家留意各項新措施，有助增加對物業的了解，作出更好的選擇及決定，為家人建構一個安樂窩。


◆Tips:

1. 貨比三家，做足市場調查

2. 親臨物業現場，實地觀察

3. 簽訂臨約前需考慮清楚，以免損失訂金

張佩儀

美國萬利理財控股有限公司亞太區總裁