【明報專訊】卓淩地產分析有限公司行政總裁鍾維傑，在其新書《樓市轉捩點》中提到，一般投資者面對最大的難題，或者最常見的錯誤是過不到自己那關，即過分依靠感性、直覺去作決定，缺乏理性思考分析一環。他又稱，現時樓市已處於整個周期的相對高位，再入市的值博率相對較低。
近期本地樓市氣氛略見好轉，但成交量仍然偏低，另一邊廂，市場擔憂美國聯儲局提早退市的機會大增，美國債息走高。在如此時勢下，普通投資者應如何自處，又應否再次入市？鍾維傑分析，本港樓市周期約16至17年（見圖），現時樓市已處於整個周期高位，入市的值博率很低。
「你是你自己最大的敵人」
鍾維傑又稱，講到底，投資最重要是看自己的個性，是否夠膽、進取、願承受風險的，還是傾向保守，是否「有100蚊，就算輸10蚊都唔得」？他續稱，「你是你自己最大的敵人」，因為普通人容易受到感情、直覺（intuition）支配。他笑言，普通人遇到危險要即刻決定「打定走」（fight or flight），根本無從思考，這是基因決定的求生本能，但當談到投資時，應讓理智分析佔上風。
他指出，如果有多過一個物業，帳面仍是有賺的，可以繼續持有較優質物業。另外一個方案，在家庭成員許可，將手頭上升值至1000萬元的物業沽出，轉買500萬的物業自住，另外買500萬物業作投資，這樣亦會較為靈活。
鍾維傑解構，普通人買樓表面上得兩種原因，一是要安居樂業，二是投資儲蓄用途，不過這僅是最表面的一層，實際普通人買樓是抱着「人有我有」的心態，「畢業10年後同學間聚會，個個問到有否置業，未有樓的感到不自然」；二是炫耀財富和地位，等同要戴名表、駕靚跑車等，目的是顯得鶴立雞群；甚或是相信佛洛伊德那一套，講到最後異性吸引力（sex appeal）有關，如有一些雄性鳥類，靠搭建堅固美麗的鳥巢去吸引雌性入住。
撤資料掀波動 買樓不一定最好
既然是每個人「心底裏」都想買樓，那豈不是代表市場需求非常大，樓市長遠一定會升，或是有贏無輸？鍾維傑的答案是「不一定」，上述論調只限於政治穩定的太平盛世。翻看中國歷史，即時可想到上世紀的文革中，地主被批鬥的苦况。現時情况是，部分在1997年高峰期買入物業，至今仍未返家鄉。另外，據他的新書所言，因為樓市多了外國投資者以及資金，雖然有助推高價格，但一旦資金撤離會造成較大波動。他總結，買樓雖是好投資，但不一定是最好。
明報記者 葉浩霖
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