貸款成本低 按揭買樓餘款投資

【明報專訊】陳小姐將於10年後退休，目前正在供款一份醫療保險和80萬元的危疾及人壽保障。她希望於樓價下跌時購入價值200萬的物業，並重新優化保險計劃。


餘款購高息產品賺息差

購買200萬的物業，陳小姐雖然有能力整付不做按揭，但貸款的成本低廉，我建議她以三成首期再配以按揭計劃，將140萬投資一些定息工具以賺取息差。目前本港巿面的樓按利率約為2.15厘至2.4厘，但一些本港的保證基金的回報過去7年都不少於4％，亞洲的一些以美元作結算的主權債券（如印度的債券）可享不少於7％的回報，拉丁美洲的主權債券以美元計價更可享有約10％的年度化回報！即是說每100萬元可在當中賺取利息差18,500至78,000元不等。如果想增加變現的流動性，可考慮投資在上述的保證基金或債券基金。


一般按揭的年期，原本應該是以貸款人的收入年期去規劃，以陳小姐的個案即是貸款140萬10年期（供款7988元），然而我建議先申請最長的供款年期（即26年）令每月的供款額減少至6036元，將供款的差額投放在極低風險的收息產品以賺取息差，可以有效的節省利息開支。以P（最優惠利率）減2.6厘計算樓宇供款利率，過去13年平均低於3.5厘，貸款的成本低廉，應可穩健賺取利差，萬一供樓利率大幅上升，陳小姐亦可馬上將手上資金還予銀行，不致虧損。例如鄧普頓的環球債劵基金以每兩年度的回報計算，過去20多年經歷亞洲金融風暴、科網股泡沫、SARS、金融海嘯等均錄得正回報。又或一些穩定的保證派息基金，自06年起都有不少於每年4%的回報！


投資健康護理基金 分散風險

陳小姐現時每月收入25,000，支出為12,000，每月有現金流盈餘約13,000。可善用每月的盈餘，將部分作每月8000元、10年投資期的退休儲蓄計劃。透過平均成本法的操作，降低投資組合的風險，可以選擇一些中度風險的基金，例如亞洲東協市場及健康護理行業基金。全球銀髮一族不斷增加，而消費力強大，相比金融、地產、能源等，健康護理與環球經濟的相關性比它們都相對低！同時這些資產與陳小姐目前的資產相關性低，可起風險分散的作用。


按揭期間買定期壽險

與此同時手持的美金及人民幣利息不高，其實只需保留6至9個月的備用現金已經足夠，建議可保留10萬元人民幣存款，餘額可作低風險的定息工具投資，如人民幣點心債基金、環球債券基金，以得到較佳回報。


醫療保險方面，建議陳小姐繼續購買，而保費可以由定息投資工具得到的利息支付，但要注意須包括額外附加保障，令她在面臨巨大醫療支出時，現金流得到有效的保障。


然而危疾及人壽保障方面，都是沒有儲蓄成分的消費式壽險，保費會不斷增加；60歲後保費一般較40歲前高3倍以上！建議只需在樓宇按揭期間使用消費型的定期壽險，以確保承繼者在接受物業時毋須同時接收負債。


莫雲峰

中原資產管理有限公司營業董事

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