【明報專訊】上月初曾說港股可能出現Sell in May（5月沽貨離場），從而拖累樓市，怎知港股在上月初一度係威係勢，恒指至月尾更一度直撲23,500點，以為今年會打破Sell in May的魔咒，豈料至月底最後兩天才急轉直下，到本周港股更跌破5月初水平，煞是嚇人。
若單獨看地產股更是得人驚，如恒基地產（0012），雖然主席李兆基不斷億億聲大手增持，股價到了6月也節節敗退，單是本周跌幅便接近7％，至於新鴻基地產（0016）更跌穿了大型頭肩頂的頸線，失守了100元的心理關口，如地產股有預示樓市的作用，則樓市未來半年的走勢，便不容樂觀。
地產股急跌 樓市堪憂
今回港股急挫，主要原因自是市場擔心聯儲局會快將收水，令息口有機會加快回升，同一時間，不少與息口有關的投資工具，因其回報率已炒至偏低水平，便令淡友有藉口大幅做低，較明顯的例子就是不少港人至愛的領匯（0823），其派息率由過往一度高見近6厘，隨着股價不斷攀升，派息率已跌近3厘水平，吸引力便大減，以至當環球息口有回升勢頭，領匯股價便可在短短兩周勁跌一成半以上，將5個多月的升幅全抹掉，以最新派息率計，收3年息也補不回半個月來的股價跌幅！
說開領匯，該公司行政總黃國龍在周三公布業績後表示，會研究有沒有出售領匯一些資產的可行性。如領匯最終落實賣產，或許也反映該公司認為旗下的一些資產，已完全發揮其潛質，又或認為零售物業或車位的營運環境可能會轉差，對投資者而言，有值得深思的地方。
另外，若參考領匯的派息率走勢（圖1），可發覺與住宅租金回報率有相似的走勢之處。住宅樓價近年不斷攀升，同樣令租金回報率跌至3厘或以下水平，今回領匯股價急跌，是否代表住宅樓價也將追隨而出現相似跌幅，實在值得留意。
住宅租金淨回報跌至1厘
事實上，近年不少人買樓，就是因為租金回報高於按揭利率，買樓就如基金進行利差交易，即以低息借貸買入高息工具，在樓市便出現了所謂供樓好過租的現象，就算2008年金融海嘯時也仍出現正數的租金淨回報，從而令香港樓價長期得支持，但現時香港的住宅租金淨回報已跌1厘左右（圖2），這還未計入要支付的管理費、差餉及折舊等，則倘若按息回升，多年來的樓市利差遊戲，便會隨時game over。
當然，樓價的升跌，往往會較股市的升跌慢，所以領匯和其他地產股先跌，是否為樓市響起警告，讀者不應掉以輕心。
內地水緊 留意會否波及港息
很多人以為，香港的息口，因聯繫匯率的關係，只會受美息走向所左右，其實不然。就如大約兩年多前內地「水緊」，內地息口急飈，便吸引內企以高息吸納港元融資，造成大量香港有錢人或商業機構將港元匯入內地套息，以至香港的銀根也被抽緊，香港的息口也一度彈升。
大家要留意，近日內地銀行間周轉市場極度恐慌，上海銀行同業隔夜拆息（Shibor）昨日一度抽高至近10厘，臨收市才稍回落至8.29厘，回購利率更高達12厘，反映銀行之間不願拆借資金，內地似再度水緊，最終會否牽連香港的利率也會被扯高，大家可拭目以待？
講開香港息口，除了受美息影響，也與內地經濟有密切關係，不過，近日卻出現所謂本土派人士，認為香港可以城邦化，將香港的政治、民生和經濟，與中國大陸割裂開來。科技大學經濟系主任雷鼎鳴撰文認為，若香港進行極端的本土化，對抗中國，以為政治和經濟可以獨立，最終一定悲劇收場，連生存也成問題，香港樓價可以跌超過九成以上。
港人港地 鼓勵極端本土化
其實，香港政府容易屈服於民粹的聲音而胡亂施政，比如推出排外的買家印花稅（BSD），限奶令和港人港地政策，等同曲線鼓勵極端本土化，小心一發不可收拾。說到港人港地，首兩幅地皮最終由中國海外以45億元同時投得，大家以為，到底是中海熟悉香港樓市，還是被其擊敗的其他16個香港財團，更為了解香港的地產現况和未來？筆者想指出，與港人港地同日開標的元朗朗屏站南項目，卻是由華懋以「執死雞」價投得，似乎香港發展商對後市的看法，遠較內地同業審慎得多。
筆者上周六在《明報》與德銀合辦的投資研討會中指出，香港樓市的多種利好因素正淡化，利淡因素卻增加，作為業主或物業投資者，現在似乎是持盈保泰較佳，除了可考慮減磅，也宜加強資產多元化和增加現金比例。
陸振球
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