蔡涯棉﹕「港人港地」踏出成功的一步

【明報專訊】日前啟德的首兩幅「港人港地」截標，反應非常熱烈，共收到20多份標書，而中標價格平均約為每平方呎5100多元的樓面地價，在現市况中可說是合理價格。從反應和結果來看，啟德首兩幅「港人港地」確實踏出了成功的一步。


記得去年9月政府宣布推出啟德兩幅「港人港地」時，不少社會及市場人士擔心「港人港地」有太多限制，會影響發展商的競投意欲及影響地皮的價格。但今次反應非常熱烈，證明「港人港地」受到發展商的歡迎。價格方面，以啟德兩幅土地的位置和交通配套，每平方呎5100多元的樓面地價並不貴。


近日有評論認為啟德兩幅「港人港地」的地價頗高，除地價外，再加上昂貴的建築費及利息等成本，未來樓盤開售價格將會超過每平方呎1萬元，並非一般港人可負擔，從而質疑「港人港地」的效用。其實，特首梁振英的政綱早就列明，如住宅市場過熱，政府將在樓價穩定的前提下推出「港人港地」，所以「港人港地」政策是要令「港人港地」的土地價格合理，港人有優先置業的機會。至於穩定樓市及協助中產置業方面，新一屆政府則從增加土地供應入手，以確保未來公私營房屋的供應充足，並透過新居屋及白表免補價買居屋等計劃協助中產置業，並推出「港人港地」以確保港人有優先置業機會，而在市場亢奮時的非常時期，推出非常措施以穩定樓市，防止樓市泡沫爆破的危機。


確保港人有優先置業機會

在地價方面，有一點值得注意的是今次推出的兩幅「港人港地」是位處市中心的土地，地價一定較新界土地高。但從未來香港土地供應的分佈來看，未來無論是私樓、公屋或居屋，因市區土地有限，大部分的土地都會在新界，而「港人港地」亦不會例外，相信未來「港人港地」的土地會較多在新界。當位處新界的「港人港地」土地推出招標時，地價必會較市區的土地價格低。不過，除地價外，近二、三年建築費大幅上升，亦令到物業發展的總成本上升。其實，建築費的高低，很大程度視乎發展商對樓盤的定位，所用的材料、設備及裝修配套是豪華或一般，這對建築費有很大影響。


最後，我想指出樓價不一定與成本掛鈎，樓價的高低更視乎供求是否均衡、按揭利率的高低及香港以至外圍經濟的狀况。我深信只要土地供應充足，樓市就會穩定下來，所以社會各界人士要齊心協力，支持政府改變土地用途，適當增加地積比率，發展新市鎮及在維港以外填海，以增加短、中、長期的土地供應。


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