低息期倒數 樓市恐隨時爆煲

【明報專訊】美國聯儲局主席伯南克表明年底開始「收水」，5年來全球低息「狂歡派對」正式進入倒數。市場普遍預期最快明年底，美國將重啟加息，屆時本港亦會跟隨，近年因熱錢吹起的資產泡沫、樓市泡沫亦將曲終人散。雖然銀行界指出，美國債息近月上揚尚未衝擊本港息口走勢，有經濟學者及市場人士認為，低息周期完結，本地樓市隨時爆煲，樓價有可能插水三至五成，而市民的供樓負擔更會大幅加重。


伯南克提出的退市時間表（見A3）較市場預期稍為提前，令市場反應極為激烈。反映資金流向的美國10年期國債孳息率昨更一度急升至2.44厘，創下1年新高，顯示市場對加息預期升溫。


熱錢撤出拖跌樓價

市場憂慮息口上揚或進一步推高銀行資金成本，永隆銀行司庫蕭啟鴻對本報表示，美息上揚短期內應不會波及本港，昨日本港同業拆息（HIBOR）雖略為上升，但主要與臨近半年結有關，以及內地息口上升、帶動離岸人民幣息率一同抽高所致，今年內本港息口不見得會急升。此外，近日資金從新興市場撤離、轉至本港「避難」，也為本地市場提供較多流動性。


雖然本港息口暫保平穩，但未必能「捱」到明年。施羅德投資管理（香港）副董事長雷賢達認為，近年因美國量寬而流入香港的熱錢，部分走進物業市場，美國退市及加息將導致熱錢撤出，屆時借貸成本將大增，香港樓價將「不只跌兩成這麼簡單」，預計將大跌三至五成。經濟學者曾淵滄則表示，數年前政府開始主動增加土地供應，估計2015年將有大量新盤推出，供應大增又適逢加息，對樓市不利。


加息2厘20年期按揭月供增20%

金管局總裁陳德霖去年底曾警告，現時樓市風險並不小於1997年，因目前按息平均為2.3厘，利率極低，日後息口上調的空間極大。雷賢達認為，現時香港接近零息，買樓時至少要在現時的息口加上2厘，才能評估日後負擔能力。金管局去年9月發表的半年報顯示，以承造七成按揭為例，按揭利率每上升2厘，20年期按揭的每月供款將大增20%，30年期則升近30%（見圖）。金管局昨日亦發聲明表示，近日市場對聯儲局可能減少買債已有反應，可以預期金融市場和資金流向會繼續波動，市民應小心留意市場發展。


陸東：新盤或平過二手

基金經理陸東認為，樓市短期未必會大跌，但已確認見頂，另預售樓花單位數目達11年新高，一旦發展商恢復正常賣樓，有可能出現「人踩人」情况，甚至6個月內會見到一手新盤價平過二手樓。


仲量聯行：政府應檢討辣招

仲量聯行引述統計處資料，去年本地生產總值（GDP）約2.04萬億元，整體住宅資產總值則約7.36萬億元（為GDP的3.6倍），較1997年的4.31萬億元增加70%（見表）。該行香港董事總經理曾煥平稱，美國退市加上政府多重辣招，樓市下行時將令跌勢加劇，若存款息率升至3厘，樓價或再跌20%至30%，政府應檢討辣招，否則情况將較97年嚴峻，「到時業主減價都賣不到樓，跳車都跳不到」。


明報記者