遠期樓花如「I kill you later」

【明報專訊】在美國退市陰霾下，又有內地「錢荒」夾擊，恒指周二曾跌至只有19,400多點，之後連續3天大反彈逾1000點。同時，中原樓價指數再度攀升，反映「白居二」開始入市後，中小型單位受到追捧。政府不知是否懼怕樓價再度破頂，宣布再出「新招」——將最長預售樓花期由20個月延長至30個月，市場推算可因此加快推出1.7萬個單位。政府說措施有助增加供應、滿足市場需要云云。


其實，最近樓價回升，其中一個原因可能是，一手銷售新例矯枉過正，令發展商不敢賣樓。同時預售樓花審批曠日持久，現時待批預售樓花單位接近1.5萬個（圖1），為10年半新高，以至應市的一手盤源大減九成，資金遂轉回二手市場，搶高了樓價。


遠期樓花 上車換樓投資皆不宜

政府不從「疏導」新盤供應着手，反而以延長樓花期來應對，後果會如何？首先，筆者不明白，購買兩年半（30個月）後才落成的樓花盤，會是哪些人？他們又有怎樣的需求？

說是「上車」吧，可以等兩年半才入伙，看來需要迫切性也不大；說是換樓吧，即是現時已有自住居所，多買一層樓，又不可以半年內售出自住單位搬往新單位住，豈不是要付雙倍額外印花稅（現時規定業主買第二個單位須繳雙倍額印）？

說是投資者吧，以往炒賣樓花，可以藉「摩」貨賺錢。現在樓花盤不可在落成前轉售，即使樓花盤如期在30個月後落成，但就仍未過額外印花稅的3年期限，哪會有投資者願意入市？


樓花禁轉售 跌市無法止蝕

算來算去，延長樓花，最有利發展商提早賣樓。不過，正如文首提及，現時發展商一早便有近1.5萬個單位在申請預售，只是未能獲批，加上尚未適應一手住宅物業銷售新例，才令一手盤供應短缺，問題源頭沒解決，延長樓花又有何用？


有學者形容，超遠期樓花猶如期貨，較買現樓更危險。筆者認為，在金融市場，期貨、期權都可以自由買賣，見勢色不對便可止蝕。但現時樓花卻不可轉售，情况有點像投資者與投資銀行簽訂的遠期不可撤回交收合約，其間市况如果逆轉，買家便只可以像買那些害死人的「I Kill You Later」（Accumulator諧音），等着接蝕本貨吧！


沙田三地轉公營 減私樓供應

政府周四宣布延期樓花期後，昨天又宣布下一季度的賣地計劃，將推9幅地，可建住宅單位約2500個，較本季賣地可建3000多伙減少約兩成。其實，單一季度的賣地多少，對樓市未必有太大影響，但今次較特別的是，政府會將3幅賣地表內的沙田地皮，撥歸公營房屋用途。如此一來，豈不是「挖肉補瘡」，增加了公營房屋供應，同時又減少了私人住宅地皮？不是對私人住宅樓價構成更大的支持嗎？


加息將至 地產商計劃「退市」

講開賣地，不得不提的是本周開標、由華懋以30億元投得的將軍澳地皮，每呎樓面地價僅3654餘元，較4月時同區另一幅相若地皮呎價低了約15％，且是同區近年推出的11幅地皮中最低成交樓面呎價（圖2）！

要知道，這幅地乃是在上周五截標，恰好在美國聯儲局主席伯南克於香港時間上周四凌晨公布其退市路線圖之後，各大發展商是否因此變得審慎，實在值得思考。事實上，市場根據伯南克的退市路線圖，估計明年底至2015年，美國便會正式加息，但現時買樓，以批則建樓的速度計，兩年內肯定賣不少樓（上周政府仍未公布會延長預售樓花期），即賣樓時很大機會碰上已加息，以高價賣樓的難度自然增加，發展商買地不再進取，似乎有其道理。可以說，美國聯儲已準備退市，香港的發展商也因應而有自己的「退市」計劃，這也是正常得很。


除了發展商，一般市民也漸在意美國退市和息口回升，這可以反映於上月市民買樓採用定息按揭的比例，按月急升了1.2個百分點至3.1％，比例為8年來新高。反映市民逐漸擔心往後加息因而採用定按，鎖死日後供樓開支負擔。


為了幫助大家探討美國真正退市的時間表，以及對投資市場的影響，並為大家做好部署計劃提供意見，《明報》請來王冠一教授於7月20日在灣仔舉行《退市風雲》研討會。有興趣的讀者，可以登入以下網址報名：mpfinance.com/wongsir.htm 。


撰文﹕陸振球