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【明報專訊】讀者請猜一下：今年首季，全美最賺錢的公司是哪家？答案不是埃克森、不是沃爾瑪、不是蘋果電腦、也不是摩根大通，而是2008年因為破產而被政府接管的房利美（Fannie Mae）。它首季收入高達587億（美元．下同），並且將會派發特別股息594億元予它的大股東美國政府。
房利美首季收入冠全美
房利美和房地美（Freddie Mae）是美國的政府贊助企業（Government Sponsored Enterprise, GSE）。房利美創於1938年美國大衰退期間，用意是通過收購二手市場的按揭，間接為置業市民提供資金。房地美成立於1970年，經營模式與房利美非常相似，唯一分別是：房利美收購銀行按揭，房地美收購儲蓄合作社（S&L）的按揭。
兩房（房利美、房地美）的商業模式是通過發債來融資，再從銀行手上收購按揭貸款，過往兩房因為收購的按揭有一定的標準（conforming），加上政府背景，令他們發行的債券息率都很低，和國庫債券差不多，兩房在美國的房地產市場舉足輕重，金融海嘯之前，兩房佔全美12萬億住宅按揭市場融資過半。兩房債券流通量大，具指標性，甚至有人曾提出，由兩房債券取代30年美國國庫債券作為長期息率的指標。
今年料賺千億美元 盡歸庫房
本世紀初，環球利率進入歷史低位，美國房地產市場，亦因此從蓬勃走進瘋狂，新的融資方法層出不窮，令到信貸水平急劇下降。房地產泡沫在2008年破裂，兩房首當其衝，股價急瀉。政府出手，將兩房置於保育計劃（conservatorship）之內，當時，納稅人估計需要付近3000億美元才可令資不抵債的兩房避免違約。那陣子，中國政府是兩房債券的主要國際投資者之一，美國民間有聲音認為，政府出手打救兩房，是挪用國民的錢去資助外國政府。
美國政府打救兩房的方針說得很清楚，是犧牲股東而保護債主。2010年6月，兩房從紐約交易所除牌之後，股票仍然在場外交易，近期有對冲基金（包括金融海嘯期間狂短次按，一夕成名的John Paulson）覬覦兩房受惠美國房地產復蘇，大手買進兩者的股票和優先股，但政府不讓兩房再次私有化的決心非常明顯，其中一種手段就是兩房要每年向政府支付10厘的優先股股息。兩房今年估計盈利高達1000億元，但這些都會直接進入美國庫房。再者，財政部仍然有權行使股權，接近不費分毫而收購兩房的79.9％股權。
美按揭市場資金 兩房佔八成
美國政府一方面不想私有化享受政府擔保的兩房，造成不公平競爭，但又希望兩房積極發揮資金池的作用，扶助復蘇中的房地產市道。根據最新統計，擁有資金優勢的兩房，已佔美國按揭市場資金的80％。
回頭說房利美今年首季的破紀錄587億元利潤，當中有506億元來自未來的減稅收入，這「利潤」源自房利美業務轉虧為盈後，過去數年的虧損，會為將來的盈利減低入息稅開支，然而，因此而派特別股息給庫房這種「報效國家」是有點弔詭的，因為派息固是歸庫房，稅收亦是歸庫房的，這不過是將錢從左袋拿到右袋而已。
美國房地產復蘇是真實的，兩房賺錢亦沒有花假，兩房未來的角色卻存在很多未知數。
張宗永
房利美首季收入冠全美
房利美和房地美（Freddie Mae）是美國的政府贊助企業（Government Sponsored Enterprise, GSE）。房利美創於1938年美國大衰退期間，用意是通過收購二手市場的按揭，間接為置業市民提供資金。房地美成立於1970年，經營模式與房利美非常相似，唯一分別是：房利美收購銀行按揭，房地美收購儲蓄合作社（S&L）的按揭。
兩房（房利美、房地美）的商業模式是通過發債來融資，再從銀行手上收購按揭貸款，過往兩房因為收購的按揭有一定的標準（conforming），加上政府背景，令他們發行的債券息率都很低，和國庫債券差不多，兩房在美國的房地產市場舉足輕重，金融海嘯之前，兩房佔全美12萬億住宅按揭市場融資過半。兩房債券流通量大，具指標性，甚至有人曾提出，由兩房債券取代30年美國國庫債券作為長期息率的指標。
今年料賺千億美元 盡歸庫房
本世紀初，環球利率進入歷史低位，美國房地產市場，亦因此從蓬勃走進瘋狂，新的融資方法層出不窮，令到信貸水平急劇下降。房地產泡沫在2008年破裂，兩房首當其衝，股價急瀉。政府出手，將兩房置於保育計劃（conservatorship）之內，當時，納稅人估計需要付近3000億美元才可令資不抵債的兩房避免違約。那陣子，中國政府是兩房債券的主要國際投資者之一，美國民間有聲音認為，政府出手打救兩房，是挪用國民的錢去資助外國政府。
美國政府打救兩房的方針說得很清楚，是犧牲股東而保護債主。2010年6月，兩房從紐約交易所除牌之後，股票仍然在場外交易，近期有對冲基金（包括金融海嘯期間狂短次按，一夕成名的John Paulson）覬覦兩房受惠美國房地產復蘇，大手買進兩者的股票和優先股，但政府不讓兩房再次私有化的決心非常明顯，其中一種手段就是兩房要每年向政府支付10厘的優先股股息。兩房今年估計盈利高達1000億元，但這些都會直接進入美國庫房。再者，財政部仍然有權行使股權，接近不費分毫而收購兩房的79.9％股權。
美按揭市場資金 兩房佔八成
美國政府一方面不想私有化享受政府擔保的兩房，造成不公平競爭，但又希望兩房積極發揮資金池的作用，扶助復蘇中的房地產市道。根據最新統計，擁有資金優勢的兩房，已佔美國按揭市場資金的80％。
回頭說房利美今年首季的破紀錄587億元利潤，當中有506億元來自未來的減稅收入，這「利潤」源自房利美業務轉虧為盈後，過去數年的虧損，會為將來的盈利減低入息稅開支，然而，因此而派特別股息給庫房這種「報效國家」是有點弔詭的，因為派息固是歸庫房，稅收亦是歸庫房的，這不過是將錢從左袋拿到右袋而已。
美國房地產復蘇是真實的，兩房賺錢亦沒有花假，兩房未來的角色卻存在很多未知數。
張宗永
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