【明報專訊】新界東北發展計劃最終規劃出爐，政府昨日宣布斥資1200億元開拓古洞北和粉嶺北新市鎮，暫擱置最爭議的「坪輋/打鼓嶺」發展，並會增加住宅密度，興建6萬個住宅，六成為公屋或居屋。發展局長陳茂波為加快發展，決定以公私合營方式開發市鎮，以粉嶺北大地主之一的恒基地產及新世界發展為例，估計會分別被徵地，用作興建公營房屋及社區設施，不過，兩大發展商可保留餘下私地，經補地價後興建私宅，基建配套則由政府包底負責。而收地賠償達300億元。
三成地補價後容公私合營
發展局表示，逾614公頃土地只有333公頃可以發展，當中162公頃為私人土地，政府將徵用114公頃私地，興建公營房屋和公共設施，餘下48公頃即三成，將容許作公私合營。
坪輋/打鼓嶺暫擱發展
保育團體及受影響的約千戶村民明確表明要「不拆不遷」，誓作強烈抗爭。團體批評，地產商多年來以少於百元一呎買地，現在不但可獲賠償，加上公屋旁盡是私宅，質疑規劃是為大發展商度身訂做。
新界東北發展爭議不斷，政府去年完成公眾諮詢後，花逾9個月修訂方案，昨正式公布最後規劃，下半年提交城規會，進入法定規劃程序。
基建410億 收地賠300億
整項發展計劃涉及1200億元公帑，包括動用410億元做基建發展，另外480億元建公共設施，收地賠償高達300億元，當中包括以較優厚的津貼賠償被逼遷的農戶和村民外，另以一般農地賠償價，向私人地主徵地發展公共設施和房屋。
發展局長陳茂波說，早前研究的3個發展區中，因坪輋/打鼓嶺缺乏基建接駁，會暫時擱置；古洞和粉嶺北會增加地積比至最高6倍，可建住宅由53,800個增至60,700個，增幅13％，公營房屋比例由43％增至六成。
陳茂波稱新市鎮是以「加強版」傳統新市鎮發展模式發展，符合條件的土地業權人可申請在原址經過補地價後，按政府規劃發展私宅，早年在荃灣、沙田、粉嶺及將軍澳多區嘗試過。業權人擁有的土地，必須是已規劃作「私人住宅」或「商業發展」，地皮每幅必須大於4.3萬呎，以免建成「牙籤樓」或「筷子樓」。業權人亦要有現金補償予佔用人，金額要與政府相若，並要補足地價，及在政府設定的限期前達成協議，否則地皮仍然會被政府徵收。
徵新世界約1/3地 恒地近半
本報檢視目前發展商收購多年的農地位置，發現位於被劃為市區中心、將以高密度發展的粉嶺馬屎埔村及鄰近的烏鴉落陽，現時由恒地及新世界分別持有大量地皮（見圖）。根據昨公布藍圖，估計新世界在烏鴉落陽的土地，約有三分之一被徵作興建居屋，餘下約三分之二地經補價後，可做私宅，地積比由諮詢時可作中密度發展，改為高密度發展；恒基主要在馬屎埔的土地，亦料有約一半被徵建超過6000個公屋單位，及其他政府設施，餘下一半地被劃成6幅私宅地，4幅地的地積比由3.5倍至5倍，增至6倍，另外兩幅為中密度發展。
李永達：料發展商利潤千億
一直關注東北發展的土地正義聯盟成員陳劍青分析，長實在古洞擁有部分地皮，及新世界名下的粉嶺土地，在這次均獲政府在規劃中提高發展密度至6倍，而恒地在粉嶺北亦有大片土地合資格申請，批評計劃是為發展商量身訂做的換地計劃。土地監察主席李永達批評，發展商在補地價後可以興建豪宅，變相可獲更高利潤，他估計涉及利潤可達1000億元，質疑政府此舉是為發展商「開綠燈」，有官商勾結之嫌。
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