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【明報專訊】反映二手樓價的中原城市領先指數（CCL），在上半年升了4.9％，上周報121.22點。聯儲局主席伯南克為逐步縮減買債規模定下時間表，環球市場即時出現一陣波動，包括香港在內的亞洲新興市場，亦出現一輪走資潮。到底聯儲局停止放水，會如何影響本港金融市場的流動性？連帶又會如何影響本港樓市下半年的走勢？下文將為大家一一剖析。
根據野村之前發表的報告，由於港元與美元掛鈎，過去幾年，香港一直從美國輸入QE，導致本港樓市產生泡沫。因此，一旦聯儲局停止放水，香港金融市場的流動性會同步轉趨緊張，這將導致利率上升，觸發樓市出現較大幅度的調整。最新的發展是恒生銀行（0011）已帶頭調高定息按揭的息率。
資金流向料逆轉 利率恐掉頭向上
到底從海外流入的流動性有多少？巴克萊指出，自2008年以來，受惠從海外流入的流動性，本港銀行新增了2.6萬億元存款，增長了49%。隨着聯儲局的貨幣政策慢慢收緊，資金流向有可能逆轉。根據巴克萊的估計，假設上述新增存款減少一半——即是1.3萬億元，香港銀行體系的整體存款也將會因此減少15%。
事實上，自從伯南克宣布停止放水的時間表之後，金管局10年期外匯基金票據的孳息率已經持續攀升至2厘以上（見圖），而且本港銀行近日亦出現高息搶存款的情况。有業內人士指出，高息搶存款主要與臨近半年結，銀行需「粉飾櫥窗」有關。至於聯儲局停止放水對流動性的影響，則仍需時觀察。
星展﹕利率升至海嘯前 樓價須跌30%
到底按揭利率上升，對本港樓市會構成多大衝擊呢？星展唯高達就從供樓負擔比率的角度出發作評估。該行指出香港現時的供樓負擔比率為47%，假設按揭利率由現時的2.2厘上升至3.2厘，供樓負擔比率要回落至現水平，樓價必須下跌10%；再假設按揭利率上升至金融海嘯前水平——即是5.2厘，樓價便必須下跌30%。
租金回報隨時變負 買樓投資吸引力減
換另一個角度看，假設按揭利率上升至與租金回報率並駕齊驅的程度，亦會令買樓投資的吸引力大減。根據差餉物業估價署所提供的資料，70平方米以下的中小單位，其租金回報率為3.4厘，70平方米或以上的大單位，其租金回報率為3.1厘。換言之，只要按揭利率上升0.9至1.2厘，租金回報率與按揭利率之間的差距就會消失，買樓收租便不再吸引。
（下半年投資攻略-系列之三）
明報記者 崔競文
根據野村之前發表的報告，由於港元與美元掛鈎，過去幾年，香港一直從美國輸入QE，導致本港樓市產生泡沫。因此，一旦聯儲局停止放水，香港金融市場的流動性會同步轉趨緊張，這將導致利率上升，觸發樓市出現較大幅度的調整。最新的發展是恒生銀行（0011）已帶頭調高定息按揭的息率。
資金流向料逆轉 利率恐掉頭向上
到底從海外流入的流動性有多少？巴克萊指出，自2008年以來，受惠從海外流入的流動性，本港銀行新增了2.6萬億元存款，增長了49%。隨着聯儲局的貨幣政策慢慢收緊，資金流向有可能逆轉。根據巴克萊的估計，假設上述新增存款減少一半——即是1.3萬億元，香港銀行體系的整體存款也將會因此減少15%。
事實上，自從伯南克宣布停止放水的時間表之後，金管局10年期外匯基金票據的孳息率已經持續攀升至2厘以上（見圖），而且本港銀行近日亦出現高息搶存款的情况。有業內人士指出，高息搶存款主要與臨近半年結，銀行需「粉飾櫥窗」有關。至於聯儲局停止放水對流動性的影響，則仍需時觀察。
星展﹕利率升至海嘯前 樓價須跌30%
到底按揭利率上升，對本港樓市會構成多大衝擊呢？星展唯高達就從供樓負擔比率的角度出發作評估。該行指出香港現時的供樓負擔比率為47%，假設按揭利率由現時的2.2厘上升至3.2厘，供樓負擔比率要回落至現水平，樓價必須下跌10%；再假設按揭利率上升至金融海嘯前水平——即是5.2厘，樓價便必須下跌30%。
租金回報隨時變負 買樓投資吸引力減
換另一個角度看，假設按揭利率上升至與租金回報率並駕齊驅的程度，亦會令買樓投資的吸引力大減。根據差餉物業估價署所提供的資料，70平方米以下的中小單位，其租金回報率為3.4厘，70平方米或以上的大單位，其租金回報率為3.1厘。換言之，只要按揭利率上升0.9至1.2厘，租金回報率與按揭利率之間的差距就會消失，買樓收租便不再吸引。
（下半年投資攻略-系列之三）
明報記者 崔競文
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