新聞類別
財經
詳情#
【明報專訊】港股的六絕與七翻身，與美國聯儲局主席伯南克的「彈弓手」有莫大關係，他一時提出似層層的退市時間表機制，一時又說縱使經濟指標符合，也不一定會急急加息。金融市場在伯老「今日的我可隨時打倒昨日的我」下，自然弄得頭暈眼花，就連樓市參與者也不容易掌握，難以決定是入市還是出貨。
筆者認為，與其看伯南克的口術表演，不如看看聯儲局剛出爐、每半年發表的《貨幣政策報告》更為實際，至少有白紙黑字的詳細經濟預測。伯南克在報告中指出，聯儲局退市的兩大指標，乃是失業率跌至6.5％的水平，以及通脹率回升至2.5％（即高於其一向的目標通脹率2％約0.5個百分點），根據聯儲局的最新《貨幣政策報告》，該局預測到明年，美國失業率便有可能回落到6.2％至6.9％，到2015年，更可進一步回落至5.7％至6.4％（見圖1），即首項退市條件到明年便有可能達標。
至於通脹率，聯儲局最新預測為至2015年，才可能回升到1.6％至2.3％，扣除了食品和能源價格變動的所謂核心通脹率，到了2015年，也預測只會回升到1.7至2.3％，仍未達到要加息的標準。
底特律前車之鑑 值港警惕
其實，美國經濟表現雖復蘇，但仍然疲弱，聯儲局縱使減少買債，也不會貿然急急加息，這是可以理解的。如昨日香港早上時間，曾擁有經濟輝煌成就、被譽為「汽車之城」的底特律，便因負債高達185億美元，市政府已無財力維持包括治安及醫療等基本施政，終宣布申請破產，成為美國歷來最大宗的城市申請破產個案，可見美國經濟暗湧仍在。
底特律的衰落，在於主打的汽車行業競爭力衰落，人口遷離，加上2008年金融海嘯後樓價大跌，經濟和稅收進一步受打擊，政府只能靠借貸渡日，終於捱不住。筆者認為，底特律的不幸，香港實應以此為鑑。早前已有評級機構將香港的競爭力評級下調，政府支出不斷增加，又開始有排斥外人的心態。只希望香港不會有一天，如底特律般不單人家不來，甚至人口也移民遷出，以至出現財赤，最終走上衰落之路，到時可能樓價真的大跌，但有能力買樓的人，反而買少見少。
勿輕視息口對港樓市殺傷力
雖然香港現時擁有龐大的財政儲備，但原來在香港要當「財爺」也不容易，要大灑金錢提供福利和建設嗎？容易被指為亂花錢，而若「審慎」理財，則又會被指不懂「應使得使」，更可能遭批評為「歷史罪人」。
香港股市因美國加息預期變化而大上大落，其實樓市參與者也會密切關注美國息口的走向，原因是在聯繫匯率下，美國一旦加息，港息也難獨善其身。根據香港置業的統計，香港1970年代起，曾經歷了多達9次的加息周期（見圖2），當中不乏隨息口上升而出現樓價大幅下調的例子，包括了1998年香港按息大幅飈升，當時中小型屋苑實用面積平均呎價由1997年中逾7700元，在1年左右時間急跌至4000元以下。至於2008至2009年期間，加息亦成影響樓價因素之一，令樓價顯著下滑逾兩成。
固然，根據前述聯儲局的經濟指標預測，美國可能要2015年或之後才加息，但現時買樓，因額外印花稅等會被綁3年，則可以自由賣樓之時，加息周期也可能已經開始，所以風險也不小。况且，美國聯儲局只能控制短息，而若市場信心減弱，則就算可保短期利率繼續低企，長息也可能壓不住，從而衝擊金融市場以至實體經濟，觀乎伯南克雖已放軟退市口風，但美國10年期債息仍能企於約2.5厘以上，遠高於過去一年曾低見1.4厘以下，便可反映市場對息口攀升的擔心，仍未完全消退。
文首說伯南克的「彈弓手」令市場無所適從，其實中國新領導人習李新政有關經濟的底線為何，同樣人言人殊，成為極大的不確定性。說到國情，最近華潤董事長宋林遭舉報涉貪一事，更是令人歎為觀止﹕話說兩年多前華潤收購山西一批煤礦，競買的對手最高估值只是50多億元，但華潤卻能根據自已的估值以逾百億元投得，被批評為「不可思議」。
樓市預測差異「不可思議」
華潤事件是否涉貪有待證實，卻已突顯「估值」這回事，不同機構，基於不同假設，最終的估值可以差天共地。其實，我們的測量界在賣地前估值，不也可以經常有兩至三成，甚至更大的差距？至於業界（包括測量界、代理和分析員等）對香港樓市往後的預測，差幅同樣「不可思議」，有說仍是易升難跌，也有估計今年下半年會跌5％至15％，甚至說未來兩至三年，樓價可跌四、五成！
說到底，沒有人有「水晶球」，對後市的升或跌，以及升跌的幅度，總有一定成分是「靠估」。筆者認為，入市與否基於估計樓價升與跌，重要程度不及評估自已能承擔多少的風險，以及具有的防守能力。
撰文﹕陸振球
筆者認為，與其看伯南克的口術表演，不如看看聯儲局剛出爐、每半年發表的《貨幣政策報告》更為實際，至少有白紙黑字的詳細經濟預測。伯南克在報告中指出，聯儲局退市的兩大指標，乃是失業率跌至6.5％的水平，以及通脹率回升至2.5％（即高於其一向的目標通脹率2％約0.5個百分點），根據聯儲局的最新《貨幣政策報告》，該局預測到明年，美國失業率便有可能回落到6.2％至6.9％，到2015年，更可進一步回落至5.7％至6.4％（見圖1），即首項退市條件到明年便有可能達標。
至於通脹率，聯儲局最新預測為至2015年，才可能回升到1.6％至2.3％，扣除了食品和能源價格變動的所謂核心通脹率，到了2015年，也預測只會回升到1.7至2.3％，仍未達到要加息的標準。
底特律前車之鑑 值港警惕
其實，美國經濟表現雖復蘇，但仍然疲弱，聯儲局縱使減少買債，也不會貿然急急加息，這是可以理解的。如昨日香港早上時間，曾擁有經濟輝煌成就、被譽為「汽車之城」的底特律，便因負債高達185億美元，市政府已無財力維持包括治安及醫療等基本施政，終宣布申請破產，成為美國歷來最大宗的城市申請破產個案，可見美國經濟暗湧仍在。
底特律的衰落，在於主打的汽車行業競爭力衰落，人口遷離，加上2008年金融海嘯後樓價大跌，經濟和稅收進一步受打擊，政府只能靠借貸渡日，終於捱不住。筆者認為，底特律的不幸，香港實應以此為鑑。早前已有評級機構將香港的競爭力評級下調，政府支出不斷增加，又開始有排斥外人的心態。只希望香港不會有一天，如底特律般不單人家不來，甚至人口也移民遷出，以至出現財赤，最終走上衰落之路，到時可能樓價真的大跌，但有能力買樓的人，反而買少見少。
勿輕視息口對港樓市殺傷力
雖然香港現時擁有龐大的財政儲備，但原來在香港要當「財爺」也不容易，要大灑金錢提供福利和建設嗎？容易被指為亂花錢，而若「審慎」理財，則又會被指不懂「應使得使」，更可能遭批評為「歷史罪人」。
香港股市因美國加息預期變化而大上大落，其實樓市參與者也會密切關注美國息口的走向，原因是在聯繫匯率下，美國一旦加息，港息也難獨善其身。根據香港置業的統計，香港1970年代起，曾經歷了多達9次的加息周期（見圖2），當中不乏隨息口上升而出現樓價大幅下調的例子，包括了1998年香港按息大幅飈升，當時中小型屋苑實用面積平均呎價由1997年中逾7700元，在1年左右時間急跌至4000元以下。至於2008至2009年期間，加息亦成影響樓價因素之一，令樓價顯著下滑逾兩成。
固然，根據前述聯儲局的經濟指標預測，美國可能要2015年或之後才加息，但現時買樓，因額外印花稅等會被綁3年，則可以自由賣樓之時，加息周期也可能已經開始，所以風險也不小。况且，美國聯儲局只能控制短息，而若市場信心減弱，則就算可保短期利率繼續低企，長息也可能壓不住，從而衝擊金融市場以至實體經濟，觀乎伯南克雖已放軟退市口風，但美國10年期債息仍能企於約2.5厘以上，遠高於過去一年曾低見1.4厘以下，便可反映市場對息口攀升的擔心，仍未完全消退。
文首說伯南克的「彈弓手」令市場無所適從，其實中國新領導人習李新政有關經濟的底線為何，同樣人言人殊，成為極大的不確定性。說到國情，最近華潤董事長宋林遭舉報涉貪一事，更是令人歎為觀止﹕話說兩年多前華潤收購山西一批煤礦，競買的對手最高估值只是50多億元，但華潤卻能根據自已的估值以逾百億元投得，被批評為「不可思議」。
樓市預測差異「不可思議」
華潤事件是否涉貪有待證實，卻已突顯「估值」這回事，不同機構，基於不同假設，最終的估值可以差天共地。其實，我們的測量界在賣地前估值，不也可以經常有兩至三成，甚至更大的差距？至於業界（包括測量界、代理和分析員等）對香港樓市往後的預測，差幅同樣「不可思議」，有說仍是易升難跌，也有估計今年下半年會跌5％至15％，甚至說未來兩至三年，樓價可跌四、五成！
說到底，沒有人有「水晶球」，對後市的升或跌，以及升跌的幅度，總有一定成分是「靠估」。筆者認為，入市與否基於估計樓價升與跌，重要程度不及評估自已能承擔多少的風險，以及具有的防守能力。
撰文﹕陸振球
留言 (0)
