區諾軒﹕租金管制 目標為何

【明報專訊】租金管制的討論，無論是政府還是民間一直處於邊緣狀態，所以數天前拜讀阮穎嫻在本報評論租管，那怕表示有保留，也十分難能可貴。阮文認為租管不可行有三點：租管令租盤低於市價，租客不願交出租盤，市場缺少供應，租客甚至要靠關係才能租盤；業主不能自主加租，缺少誘因保養房屋，令樓宇破舊；由於低於市價，業主有太多租客選擇，令他們可以擇優，以其他利益填補與平衡價格的差距，政策終白費心機。


然而，這些問題是否不能透過微調政策解決？如果租管真的值得支持，理據為何？容我這支持者簡短回應。


若租金管制只是作為純粹的價格封頂措施，或真會有上述效果出現。租管是為了應付二戰後大量住屋需求衍生的產物，當時只有紐約與部分歐洲國家推行，經濟學早已批評其流弊。70年代出現石油危機，通脹帶動租金上升，更多城市面臨推行租管壓力，引致美國其他城市相繼採納，但它們已汲取第一代租管的教訓，制定容許業主上訴加租的靈活性：為鼓勵維修，業主可以維修作為理由上訴加租；有些城市為了鼓勵業主放盤，甚至容許業主在沒有租客時作適度加租，租客簽約後又繼續受租管保障。


學者Richard Arnott直言，經濟學家不應基於對價格控制的偏執與第一代租管的失敗便抹殺其貢獻。他更指出，租客尋找單位並非完整市場，怎能假設業主選擇眾多？如果上述修正可以減低租管的問題，而租管可令租客不會動輒因加租而被逼走，中小企營商得更安心，基層租戶也不會因加租流離失所。


我想，穩定租客租金水平，才是租管的最大貢獻。試想今天香港，滿城老舖被藥房連鎖店淘汰，基層被貴租趕走。與其如此，我寧願大家有穩定的環境安身立命。