【明報專訊】人民銀行於上月11日宣布完善人民幣中間價機制至今剛好一個月，期內人民幣匯價貶值約3%，中港股市大幅波動，環球資產市場亦風起雲湧。世邦魏理仕執行董事兼全球首席經濟學家Richard Barkham接受專訪時表示，全球甲級寫字樓租金回報率吸引，加上內地機構投資者對構建多元化資產組合的需求遠勝於匯率波動的擔憂，故他相信，是次人民幣適度貶值，不會減慢內地資金對海外商業物業投資步伐。
明報記者 葉創成
Richard Barkham指出，雖然人民幣上月以來貶值約3%，令很多專家對人民幣及內地經濟持悲觀態度，但他認為可以正面的角度看待事件。
他解釋，是次貶值是由於人行決定讓人民幣中間價的制訂將參考上一交易日外匯市場收盤價而引發的，有關調整主要是希望按照國際貨幣基金組織（IMF）要求，使人民幣匯率更加市場化，為人民幣獲IMF納入作為特別提款權（SDR）貨幣做好準備。Barkham分析，人民幣一旦成功獲納入SDR，除可推動人民幣國際化外，可以相應提升內地出口的國際競爭力。
根據世邦魏理仕數據，內地資金於海外商業地產投資增長迅速，去年的投資額高達117億美元，按年增長37.8%；相關金額於2008年只有4700萬美元，換言之，短短6年內勁升248倍，複合年增長率高達250.8%。
環球甲廈回報遠高於債息
Barkham分析，2008年金融海嘯以來，環球央行均維持偏低的利率政策，故期內多個地區的甲級寫字樓所提供的總租金回報率（即租金回報率加租金增長率），遠高於當地國債息率。即使全球一線寫字樓價格已連升多年，惟根據世邦魏理仕統計的39個全球城市數據，逾24個城市甲級寫字樓總租金回報率與當地國債的差距逾5厘以上，是支持其價格的重大利好因素。
「全球多個地區的甲級寫字樓總租金回報率遠高於當地債券息率，令前者成為有吸引力的資產類別，這不止可以吸引當地投資者，亦吸納全球資金，當中包括內地資金。」
內地資金於海外商業地產投資額今年上半年達66億美元，較去年同期增長19.7%，雖然增長率已有所回落，但絕對值來說仍然不低。而值得注意的是，內地資金今年上半年於美國商業地產的投資額達36.76億美元，較2014年全年投資額16.92億美元高87.4%。
美元趨升 資金轉投美寫字樓
Barkham分析，內地資金鍾情買美國樓，相信是因為在美元升值的大趨勢下，買美國樓不用擔心錄得匯兌損失；另外，即使撇除匯價因素，美國多個城市包括三藩市、紐約、洛杉磯、芝加哥、波士頓及達拉斯甲級寫字樓的總租金回報率與美國債券息率差距逾5厘，相當吸引。
「美國經濟已重回增長軌道，目前當地主要城市甲級寫字樓的租金回報率及租金增長率均理想，利率環境亦利好，這些相信都是內地投資者看好美國寫字樓物業的原因。」
當中，由於芝加哥、波士頓及達拉斯等美國二線城市甲級寫字樓的總租金回報率高於三藩市、紐約及洛杉磯等一線線市，故Barkham認為，前者的吸引力亦較高。
海外置業放寬 全球投資分散風險
由於全球甲級字樓市場具備上述眾多利好因素，故Barkham指出，即使近年英鎊兌美元匯價下跌，惟英國資金2013年及2014年於海外商業地產投資額分別達62.93億美元及143.03億美元，分別按年增長3.5%及127.3%，可見匯價並非決定某一國家資金是否投資海外商業物業的唯一因素。
因此，他總結，即使人民幣近月適度貶值，亦不會減慢內地資金對海外房地產投資步伐。特別是若人民幣是次邁向市場化的舉動，能夠推動資本管制進一步放寬，更便利內地資金投資海外物業，那將有利於歐美市場地產價格的上升。「過去內地資金不容許投資海外物業，但近年有關限制正逐步放寬。目前內地機構投資者不單可以擁有當地物業，也可以投資海外物業。持有全球各地一籃子的物業，有助分散風險。這是一項長期趨勢，不會因為人民幣適度貶值而改變。」
（名人樓巿論壇）
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