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【明報專訊】近期我們將很多社會問題用一句說話概括——土地供應不足！任何事也是可以與土地問題牽連一起，證明市民最想的是有瓦遮頭。政府是否解決土地供應不足，市民就更容易上車？今期「湯文亮會客室」請來地政總署前署長劉勵超深入探討香港土地短缺的問題。
˙湯：紀惠集團行政總裁 湯文亮
˙陸：明報投資及地產版資深主編 陸振球
˙劉：地政總署前署長 劉勵超
陸、湯：有人擔心特首梁振英在2015年施政報告提出未來10年興建48萬個公私營住宅單位建屋目標做不到，你認為有沒有機會達成？
劉：自從特首宣布此目標後，政府在開拓土地方面見到困難重重，好像在區議會諮詢，一是城規會改土地用途申請均見阻力，十單有六七單都會有阻滯，不相信有關政策能「百分百落實」，「造地增供應」大多需時長，並要面對種種必經的程序及諮詢過程，政府難以控制落實時間，頭5年政府還可拍心口，餘下5年怎樣呢？
陸：麵粉都未有怎可盼望有麵包呢？
湯：為何政府開拓土地這麼困難，地區阻力很大？照理這樣多市民要住劏房，應該支持政府增加供應。
劉：大多人都「自我中心」，樂於困在「comfort zone」（舒適地帶），最好不變應萬變，例如不可填海、不可移山、樹不可斬。而且現時社會相對10年前環保意識提高了，也是其中的因素。
湯：我聽有些消息，剛剛有局長被離職，即是反映任何官員不達標都可以撤掉，進展又好似樂觀少少，地區阻力好似減少了。
缺中型單位 換樓潮將推高樓價
陸：雖然最新政府指3至5年將有8萬多個私宅供應，但現時推出新盤面積十分細，由於建築面積細了，是不是變相是將單位數量提升的折衷方法呢？
劉：短期內大家應不會覺有問題，但長遠而言，香港沒有很多中型單位供應（約700至800呎單位），5至6年後當住在細單位人士或因組織家庭，需要換樓，亦假設其有能力，會發覺市場供應中型單位很少，間接造就中型單位供應不足，賣家會抬價，又出現另一個問題。
陸：市場一方面有聲音指公營房屋供應不足，應該將九成新土地供應用作興建該類房屋，前瑞銀地產分析員王震宇認為私樓需求殷切，土地應主力發展私樓，假設你還是地政總署署長，面對完全相反意見，應怎處理呢？
土地規劃時間長 落實時市况或逆轉
劉：地政總署署長意見不重要，最重要是長遠房屋策略督導委員會意見，該會集結了一班精英。早前作了廣泛諮詢，給了很多時間諮詢市民意見，經過漫長討論後，得出共識是私公營房屋比例為六四比。但只是2014年的結論，香港很受外圍經濟因素影響，六四比在未來十年未必可一成不變，相信要靈活處理。
陸：現時房屋問題主要針對市民買不起樓，但房屋政策是否應用樓價作為指標？有些國家房屋政策針對的是居住面積及質素，反而看樓價升跌是十分正常，香港房屋政策是否應以提高居住面積這個願景？
劉：有些國家對市民居住面積有一個法定最低要求，現時香港每人平均居住面積只有約15平方米（約161平方呎），現時有些公屋不止於此，很難理解私樓居住條件還比公營房屋差呢！
陸：《明報》同事最近訪問一名買家，該買家認為物業只會買貴不會買錯，但問他會否自住呢？該名買家表示怎住得人，該單位只用作收租用途，實在諷刺。
劉：規劃署一向對商業樓宇、物流、住宅都有所規劃，但規劃還規劃，最重要是因應市場情况。但由規劃到推出時間很長，好像當年「八萬五」計劃時很多人支持，但到推出時市場環境已全變。
湯：我覺得政府開拓土地是不應理市場價格，應該盡力開拓，土地不會壞，推出時才要看市場環境。
劉：現時連3年土地仍未找到，我認同湯博士要盡力開拓土地，要恆常穩定供應。而且推出措施後，也要不時檢討，不應做了5、6年仍說行之有效。
陸：不要在失效時才去檢討。
湯：市場適應辣招，還利用辣招，由以往公司持有變個人持有，所以措施是要不時檢討。
陸：土地供應有限多阻力，其中是保育問題。近期同德大押業主要重建，社會出現爭拗，一方面倡議要保育，有些人認為是私有產權應自由處理。我們在保育及自由經濟兩方面要如何取得平衡呢？
保育往往慷他人之慨
劉：要看站在哪方立場，保育團體方面，這些具歷史樓宇是香港人集體回憶盛載工具，要求政府應出面保留，唯一方法是列為古蹟才可；但該物業擁有者是上一代留下財產，政府這樣做是慷他人之慨！
湯：外國有些工廠大廈活化得很好，許多很好的餐廳進駐，香港可否適當用工廈解決商業問題？
劉：活化工廈要先解決3個問題，第一是結構問題，如果你問工程師，他們一定認為可以解決，只是出資問題。第二是規劃問題，改了之後會否令交通不堪負苛。第三是初訂立屋契是用作工業用途，若要改用途必須補地價，這往往是最大障礙。
■有片睇
本期「湯文亮會客室」請來地政總署前署長劉勵超探討香港土地短缺的問題；欲收看更多內容，可登入：link.mingpao.com/25522.htm
明報記者
[龍彩霞 湯文亮會客室]
˙湯：紀惠集團行政總裁 湯文亮
˙陸：明報投資及地產版資深主編 陸振球
˙劉：地政總署前署長 劉勵超
陸、湯：有人擔心特首梁振英在2015年施政報告提出未來10年興建48萬個公私營住宅單位建屋目標做不到，你認為有沒有機會達成？
劉：自從特首宣布此目標後，政府在開拓土地方面見到困難重重，好像在區議會諮詢，一是城規會改土地用途申請均見阻力，十單有六七單都會有阻滯，不相信有關政策能「百分百落實」，「造地增供應」大多需時長，並要面對種種必經的程序及諮詢過程，政府難以控制落實時間，頭5年政府還可拍心口，餘下5年怎樣呢？
陸：麵粉都未有怎可盼望有麵包呢？
湯：為何政府開拓土地這麼困難，地區阻力很大？照理這樣多市民要住劏房，應該支持政府增加供應。
劉：大多人都「自我中心」，樂於困在「comfort zone」（舒適地帶），最好不變應萬變，例如不可填海、不可移山、樹不可斬。而且現時社會相對10年前環保意識提高了，也是其中的因素。
湯：我聽有些消息，剛剛有局長被離職，即是反映任何官員不達標都可以撤掉，進展又好似樂觀少少，地區阻力好似減少了。
缺中型單位 換樓潮將推高樓價
陸：雖然最新政府指3至5年將有8萬多個私宅供應，但現時推出新盤面積十分細，由於建築面積細了，是不是變相是將單位數量提升的折衷方法呢？
劉：短期內大家應不會覺有問題，但長遠而言，香港沒有很多中型單位供應（約700至800呎單位），5至6年後當住在細單位人士或因組織家庭，需要換樓，亦假設其有能力，會發覺市場供應中型單位很少，間接造就中型單位供應不足，賣家會抬價，又出現另一個問題。
陸：市場一方面有聲音指公營房屋供應不足，應該將九成新土地供應用作興建該類房屋，前瑞銀地產分析員王震宇認為私樓需求殷切，土地應主力發展私樓，假設你還是地政總署署長，面對完全相反意見，應怎處理呢？
土地規劃時間長 落實時市况或逆轉
劉：地政總署署長意見不重要，最重要是長遠房屋策略督導委員會意見，該會集結了一班精英。早前作了廣泛諮詢，給了很多時間諮詢市民意見，經過漫長討論後，得出共識是私公營房屋比例為六四比。但只是2014年的結論，香港很受外圍經濟因素影響，六四比在未來十年未必可一成不變，相信要靈活處理。
陸：現時房屋問題主要針對市民買不起樓，但房屋政策是否應用樓價作為指標？有些國家房屋政策針對的是居住面積及質素，反而看樓價升跌是十分正常，香港房屋政策是否應以提高居住面積這個願景？
劉：有些國家對市民居住面積有一個法定最低要求，現時香港每人平均居住面積只有約15平方米（約161平方呎），現時有些公屋不止於此，很難理解私樓居住條件還比公營房屋差呢！
陸：《明報》同事最近訪問一名買家，該買家認為物業只會買貴不會買錯，但問他會否自住呢？該名買家表示怎住得人，該單位只用作收租用途，實在諷刺。
劉：規劃署一向對商業樓宇、物流、住宅都有所規劃，但規劃還規劃，最重要是因應市場情况。但由規劃到推出時間很長，好像當年「八萬五」計劃時很多人支持，但到推出時市場環境已全變。
湯：我覺得政府開拓土地是不應理市場價格，應該盡力開拓，土地不會壞，推出時才要看市場環境。
劉：現時連3年土地仍未找到，我認同湯博士要盡力開拓土地，要恆常穩定供應。而且推出措施後，也要不時檢討，不應做了5、6年仍說行之有效。
陸：不要在失效時才去檢討。
湯：市場適應辣招，還利用辣招，由以往公司持有變個人持有，所以措施是要不時檢討。
陸：土地供應有限多阻力，其中是保育問題。近期同德大押業主要重建，社會出現爭拗，一方面倡議要保育，有些人認為是私有產權應自由處理。我們在保育及自由經濟兩方面要如何取得平衡呢？
保育往往慷他人之慨
劉：要看站在哪方立場，保育團體方面，這些具歷史樓宇是香港人集體回憶盛載工具，要求政府應出面保留，唯一方法是列為古蹟才可；但該物業擁有者是上一代留下財產，政府這樣做是慷他人之慨！
湯：外國有些工廠大廈活化得很好，許多很好的餐廳進駐，香港可否適當用工廈解決商業問題？
劉：活化工廈要先解決3個問題，第一是結構問題，如果你問工程師，他們一定認為可以解決，只是出資問題。第二是規劃問題，改了之後會否令交通不堪負苛。第三是初訂立屋契是用作工業用途，若要改用途必須補地價，這往往是最大障礙。
■有片睇
本期「湯文亮會客室」請來地政總署前署長劉勵超探討香港土地短缺的問題；欲收看更多內容，可登入：link.mingpao.com/25522.htm
明報記者
[龍彩霞 湯文亮會客室]
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