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【明報專訊】香港周五晚凌晨2時美國聯儲局公布議息結果，還是繼續保持接近零利率，但就指今年內仍有機會加息。消息公布後，美股大幅波動，曾一度攀升，卻以跌市收場，而港股昨天除了地產股表現較出色，恒指卻只升了66點。大家開始猜測，聯儲局可加而不加，到底是怕什麼，是否有一些極利淡的消息在後頭，才會怕一加息，金融市場會出現大震盪。
當然，對於樓市好友而言，又會說美國不加息，香港就可續享低息，樓價又可再上一層樓。不過，如美國經濟承受不起加息，也反映其經濟好極有限，而中國經濟增長仍頗依賴出口，美國經濟疲弱，中國也未必有運行，而香港也會受累，大家也不宜一面倒將美國不加息解讀為絕對利好。
持房產比例降 本港富人對樓市審慎
凱捷顧問公司和加拿大皇家銀行財富管理日前公布的《2015年亞太財富報告》指出，香港的高資產淨值人士（富裕人士，定義為至少有100萬美元可投資資產的人士，不包括主要自住的房屋、收藏品、消費品和耐用消費品）和財富去年分別出現11.2%和13.1%的強勁成長，達到13.82萬人（見圖1）和約7093億美元（約54,971萬億港元），現金成為本港富裕人士持有比重最高的資產類別，佔資產比例增至23.6%，其次為股票，佔23.1%，之後則為固定收益項目（如債券，佔21.1％），而房地產比重僅排第四位，只佔18.7％，且房地產佔富人財富的比重更按年下跌了2.7個百分點（見圖2）。
這反映了什麼？一是香港富人去年持有房產的比例在下降，亦即他們對香港樓市往後發展變得較審慎。
豪宅佔富人小部分財產 細價樓佔比反而大
另外，筆者數月前曾在浸會大學聽紀惠集團行政總裁湯文亮演講，他當時說豪宅和非豪宅的分別，除了用地段或價錢來區分，也可用物業價錢佔買家身家的比例作定義。
此話怎講，湯文亮當時說，如是豪宅，就算樓價如何貴，也只佔富人身家的一個較低百分比，但中小型住宅，尤其細價樓就不同，因買家往往是盡了全力，甚至要節衣縮食才可以買樓，很多時更要用上較高借貸才可以入市，所以如息口上升，又或經濟不景而影響了就業市場，對細價樓的衝擊也會較大。
上述《2015年亞太財富報告》的數據便顯示，原來房產只佔香港富人的財富比例約18.7％，與一般收入較低的往往要傾盡身家來買樓，確是大有分別。
早前進行第二輪開售的紅磡新盤、被個別傳媒稱為「劏房之城」的環海•東岸，據稱竟有九成買家為通過向發展商旗下財務公司提供的八成半按揭來入市，有關按揭無需入息證明，卻是要付較高利息。
要知道，如要用八成半才可入市，那日後樓價只要跌多過15％，便會變成負資產，而申請人又不用入息證明，則有關買家的財政實力如何，大家自可評定。
二手樓成交額創單季最高 每宗近650萬
要評估樓價高不高，有人以每呎樓衡量，也有人會以單位的整體售價來衡量，美聯提供數據顯示，本季迄今（截至9月16日為止）二手住宅登記金額涉及約611.9億元，以期內9415宗買賣登記計算，即平均每宗二手住宅登記金額錄約649.9萬元，數字較次季640.3萬元為高，再創有紀錄以來單季最高水平（見圖3）。
按統計署最新數據，今年第二季全港住戶中位數收入為2.45萬元，以649.9萬元的平均二手住宅單位計，則一般香港家庭，大約要將22年的家庭收入才足以支付一個二手住宅單位樓價。又或假設一般家庭將一半收入作每用開銷（不計供樓），而想儲四成首期入市，如樓價和工資都凍結在現水平，那仍要17年半才可儲足四成首期來買一個普通的二手樓。
港人自置物業比例不升反跌
亦因此，怪不得不小市民只能因價就貨，買愈來愈細、200呎以下近乎劏房式單位，而發展商亦不客氣，開則愈來愈細，竟可興建一層36伙的樓盤，而當買家連首期也儲不到的時候，便唯有提供83%財務按揭，將用家或投資者最後的一滴購買力也榨乾榨淨。記得特區政府剛成立的時候，提出了希望有七成市民可擁有自置居所的目標。香港回歸中國18年了，成績單如何？
翻查數據，隨1997年後香港樓價大跌，香港人擁有自置居所的比例確曾上升，及至2005年升至約54％多一點，之後10多年香港樓價大漲小回，港人擁有自置居所的比例開始回落，最新跌至約51％水平（見圖4），這或反映了近年樓價攀升，買樓的其實以投資者佔多，否則不會擁有自置居所的比例不升反跌，看來坊間常說是用家的實際需求推升樓市，未必全對。
明報記者 陸振球
當然，對於樓市好友而言，又會說美國不加息，香港就可續享低息，樓價又可再上一層樓。不過，如美國經濟承受不起加息，也反映其經濟好極有限，而中國經濟增長仍頗依賴出口，美國經濟疲弱，中國也未必有運行，而香港也會受累，大家也不宜一面倒將美國不加息解讀為絕對利好。
持房產比例降 本港富人對樓市審慎
凱捷顧問公司和加拿大皇家銀行財富管理日前公布的《2015年亞太財富報告》指出，香港的高資產淨值人士（富裕人士，定義為至少有100萬美元可投資資產的人士，不包括主要自住的房屋、收藏品、消費品和耐用消費品）和財富去年分別出現11.2%和13.1%的強勁成長，達到13.82萬人（見圖1）和約7093億美元（約54,971萬億港元），現金成為本港富裕人士持有比重最高的資產類別，佔資產比例增至23.6%，其次為股票，佔23.1%，之後則為固定收益項目（如債券，佔21.1％），而房地產比重僅排第四位，只佔18.7％，且房地產佔富人財富的比重更按年下跌了2.7個百分點（見圖2）。
這反映了什麼？一是香港富人去年持有房產的比例在下降，亦即他們對香港樓市往後發展變得較審慎。
豪宅佔富人小部分財產 細價樓佔比反而大
另外，筆者數月前曾在浸會大學聽紀惠集團行政總裁湯文亮演講，他當時說豪宅和非豪宅的分別，除了用地段或價錢來區分，也可用物業價錢佔買家身家的比例作定義。
此話怎講，湯文亮當時說，如是豪宅，就算樓價如何貴，也只佔富人身家的一個較低百分比，但中小型住宅，尤其細價樓就不同，因買家往往是盡了全力，甚至要節衣縮食才可以買樓，很多時更要用上較高借貸才可以入市，所以如息口上升，又或經濟不景而影響了就業市場，對細價樓的衝擊也會較大。
上述《2015年亞太財富報告》的數據便顯示，原來房產只佔香港富人的財富比例約18.7％，與一般收入較低的往往要傾盡身家來買樓，確是大有分別。
早前進行第二輪開售的紅磡新盤、被個別傳媒稱為「劏房之城」的環海•東岸，據稱竟有九成買家為通過向發展商旗下財務公司提供的八成半按揭來入市，有關按揭無需入息證明，卻是要付較高利息。
要知道，如要用八成半才可入市，那日後樓價只要跌多過15％，便會變成負資產，而申請人又不用入息證明，則有關買家的財政實力如何，大家自可評定。
二手樓成交額創單季最高 每宗近650萬
要評估樓價高不高，有人以每呎樓衡量，也有人會以單位的整體售價來衡量，美聯提供數據顯示，本季迄今（截至9月16日為止）二手住宅登記金額涉及約611.9億元，以期內9415宗買賣登記計算，即平均每宗二手住宅登記金額錄約649.9萬元，數字較次季640.3萬元為高，再創有紀錄以來單季最高水平（見圖3）。
按統計署最新數據，今年第二季全港住戶中位數收入為2.45萬元，以649.9萬元的平均二手住宅單位計，則一般香港家庭，大約要將22年的家庭收入才足以支付一個二手住宅單位樓價。又或假設一般家庭將一半收入作每用開銷（不計供樓），而想儲四成首期入市，如樓價和工資都凍結在現水平，那仍要17年半才可儲足四成首期來買一個普通的二手樓。
港人自置物業比例不升反跌
亦因此，怪不得不小市民只能因價就貨，買愈來愈細、200呎以下近乎劏房式單位，而發展商亦不客氣，開則愈來愈細，竟可興建一層36伙的樓盤，而當買家連首期也儲不到的時候，便唯有提供83%財務按揭，將用家或投資者最後的一滴購買力也榨乾榨淨。記得特區政府剛成立的時候，提出了希望有七成市民可擁有自置居所的目標。香港回歸中國18年了，成績單如何？
翻查數據，隨1997年後香港樓價大跌，香港人擁有自置居所的比例確曾上升，及至2005年升至約54％多一點，之後10多年香港樓價大漲小回，港人擁有自置居所的比例開始回落，最新跌至約51％水平（見圖4），這或反映了近年樓價攀升，買樓的其實以投資者佔多，否則不會擁有自置居所的比例不升反跌，看來坊間常說是用家的實際需求推升樓市，未必全對。
明報記者 陸振球
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