奧運效應 東京樓料旺到2020

【明報專訊】安倍晉三於2012年底出任日本首相以來，大印銀紙刺激經濟，加上東京成功申辦2020年奧運，未來幾年當地料大興土木增加基建，交通更加便利，吸引更多來自日本其他地區的人口進駐，故專家普遍看好東京樓市前景，至少可旺到2020年。有日本發展商指出，東京優質住宅物業的淨租金回報率3厘，屬穩健投資之選。


明報記者 葉創成

《Landed Japan》作者Christopher Dillon在2010年出版該書後，當年身體力行購買東京多個小型住宅物業，該一籃子物業中部分物業至今升值逾六成，租金亦同步向上，最新租金與當年買入價計算的淨租金回報率達9厘至11厘。


Dillon指出，2020年奧運令東京成為市場焦點，惟作為長線投資者，更應關注人口結構走勢。從這角度分析，東京亦是投資日本房地產的首選城市。他解釋，雖然日本整體人口持續減少，老化問題嚴重，惟日本其他城市的人口不斷向東京轉移，以尋找更好的工作、教育、醫療、文化及退休服務，東京人口仍然錄得增長。


另外，日本人英語水平普遍不高，而東京作為首都，東京人的英語能力在全國屬最佳，對外國人亦最友善；加上東京是日本最大及流動性最高的地產市場，對海外投資者來說均屬正面因素。


其他地區人口 不斷流入東京

住友不動產香港辦事處銷售及市場推廣經理Maggie Chan則透露，自從安倍晉三上任首相以來，推出寬鬆的貨幣政策，當地樓價開始回升，而該辦事處於2013年起在港銷售日本物業的收入亦按年穩步增長。


曾有報道指在日本買樓收租回報率逾8厘，惟Maggie指有關物業是否真的可租出實屬疑問。作為比較，Maggie指出，住友不動產香港辦事處在港銷售的東京物業，均屬處於黃金地段新樓，業主收樓後放租一般可在3個月內租出。住友亦會提供一條龍的買賣、放租、收租及管理服務，扣除有關收費，淨租金回報率約3厘。


品川擁鐵路概念 升值潛力佳

至於在東京哪一地區置業最具升值潛力呢？Maggie推薦新區品川。原因是日本首條磁懸浮商用線——中央新幹線，首段將連接品川至名古屋，而日後品川亦會連接東京鐵路網絡，由當地到羽田機場只需3分鐘，到市區涉谷及新宿分別只需13分鐘及19分鐘。隨着該區鐵路網絡啟用，交通更加方便，樓價上升可期。住友不動產本季擬在港推出品川新樓盤，700呎單位售價約400萬港元。


若讀者希望以較低入場費買日本樓，可考慮東京以外的城市，例如位處日本西面九州地區的福岡縣600呎單位售價約100萬港元。惟Maggie指出，日本銀行一般只會為客戶敍造物業價值逾3000萬日圓（約200萬港元）的按揭貸款。換言之，港人購買福岡物業，料難以敍造按揭須有一次過現金付款的準備。