樓市去向 細看租務市場

【明報專訊】我曾經寫過兩篇文章講及樓市去向─《先看租務市場》，以及《還看租務市場》，這一篇我用「細看」，因為在租務市場，如果仔細分析，就會發覺樓市去向與很多分析員所講的有所分別。


在今年上半年，樓價的確太貴，有人受到我的「細價樓爆煲論」影響，以及金管局收緊細價樓按揭，暫時租樓住，令租金有一定升幅。


供應少時 租金樓價互推升

不少業主的放售價是與租金掛鈎，他們當時意氣風發，認為沒有買樓的人一定要租樓，租金升，樓價一樣升，所以，不時出現一些創新高樓價，雖然成交數量不多，但始終影響業主持貨決心，寧願將物業空置，也一定要到創新高價，否則不賣，結果當然是租金上升，樓價上升。如此掛鈎，相輔相成，打算買樓的人愈買不起，政府如果唔提供足夠供應量，租金，售價一定會無了期上升，所以，當樓價升至離開個人能力負擔，唯有租樓住，而同時打算賣樓的業主寧願將樓宇空置，尋求高價出售，租金和樓價會一路上升，這個現象當然是不平衡，而到最後，一般市民已經負擔不了高昂租金，民怨沸騰時，政府唯有一刀切，推出租管了事，這樣做，就會扭曲整個物業市場運作，而最有效解決問題的方法就是增加供應，香港政府雖然後知後覺，但總算有做，當供應增加，情况就會完全不一樣，從租務市場亦可以反映出來。


業主轉售為租 樓價開始跌

持貨的業主亦知道，他們本來打算在高價才會賣樓，但成交量太少，就算有物業以高價售出亦未必輪到他們，但供應增加，已經有業主減價或者劈價去貨，如果那些業主不甘心以低價賣樓，唯有暫時出租，美其名叫轉售為租，其實他們是轉攻為守，不過，當放租的物業增加，租金自然受壓，樓價亦明顯下跌，所以我知道，當那些打算賣樓的業主話轉售為租，即是樓價開始下跌，直至打算買樓的人覺得合理，樓價就會平穩發展。


紀惠集團行政總裁

[湯文亮 敢說亮話]