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【明報專訊】昨天港股收市後，內地宣布年底前將會重啟發行新股（IPO），有關消息即時拖累香港夜期下跌，一開市挫百餘點。無他，內地重啟IPO，意味股票供應增加，在人心未穩的情况下，供應增加自然令市場受壓。香港的地產市場，似也面對如重啟IPO相似的、新盤搶閘推出所造成的壓力。
日前會德豐地產（0020）宣布推出將軍澳南新盤The Capri，折實呎價比同區早前另一新盤帝景灣低了約15％，也較將軍澳二手樓價相宜。早前政府宣布，未來3至4年的私人住宅潛在供應量已增加至8.6萬個單位的有紀錄新高，大家也開始感受到樓市供應增加的壓力，將軍澳近年賣出了多幅地皮，該區重新成為供應重災區。
事實上，除了剛開價的CAPRI外，會德豐地產於將軍澳南尚有2個項目待推，新鴻基地產（0016）、麗新發展（0488）及華懋都在附近有發展項目，未計日出康城，已有3600個單位等待應市，發展商如不加快賣樓，客源只會被其他行家搶去，所以一見市道稍疲，便不惜愈賣愈廉，但求加快去貨。
將軍澳新界西北 醞釀新盤戰
除了將軍澳，新界西北似也將爆發新盤搶客戰。長實地產（1113）的元朗世宙獲批售樓，新地也在部署短期內推出元朗青山公路牛潭尾段18號的峻巒1期，連同等待售樓書的嘉華（0173）朗屏8號，以及長地料可以同期開售的娉廷，區內四盤有機會短期內同時開賣3100多個單位，會否出現如內地重啟IPO拖累股市的效應，大家不妨拭目以待。
青衣地流標 發展商買地變審慎
在發展商急於不惜以低於二手價賣樓下，準買家自然傾向買新樓，根據美聯的統計，一手樓佔整體私人住宅成交比例已升至41.2％的21個月新高，而二手樓佔整體私人住宅成交的比例則跌至58.8％（見圖1）。
其實，發展商買地態度也開始變得較審慎，如本周開標的青衣地皮，雖有9個發展商入標，卻是要流標收場，當然流標可以有很多原因，有說是地皮位置不理想兼有發展限制，加上距離港鐵站較遠，所以發發展商出價並不積極，也有說是發展商看到樓市有轉弱迹象，因此紛紛趁機以「執死雞」價來競投，不論怎樣說，如樓市大好，發展商投地又怎會忍手？
今年樓價升幅已蒸發一半
瑞銀財富管理最近推出全球房地產泡沫指數，涵蓋全球15個城市，該機構指出大部分城市（12個城市）的住宅價格都已偏高，甚至有趨向泡沬化的情况，倫敦與香港的房地產泡沫風險最高。
根據有關泡沫指數，如是在0.5至1.5，已代表當地樓價偏高（overvalued），如高過1.5，則是正處於泡沫風險，倫敦和香港的泡沫指數，便分別達1.88和1.67，為15個城市最高的兩個。計算泡抹指數的兩個最重要指數，樓價與收入比（Price-income ratio），以及樓價與租金比（Price-rent ratio），都反映香港樓價已是高處不勝寒（見圖2），瑞銀財富亦預期香港樓價未來3年將出現明顯調整。事實上，中原地產昨公布的中原領先樓價指數（CCL）、CCL Mass及CCL(中小型單位)指數齊創23周新低，兼連跌4周，分別累計跌3.21%、3.55%及3.50%，即短短一個月內，樓價已急速回到5個月前的水平，令今年以來的升幅快消失了一半。
內地准生二孩 對樓市影響有限
早前十八屆五中全會公布的十三五規劃，較矚目的是宣布了全面撤銷一孩政策，容許國民可生兩胎，也有不少人期待中國放寬生孩政策會有利刺激房屋需求。不過，根據摩根大通發表的研究報告，2014年，中國的婦女生育率只是1.6， 在全球屬於偏低水平，和俄羅斯及泰國相若（見圖3），該行認為，就算放寬生育政策，由於中國收入在增加，農業人口比例在下降，國民希望多生一個的意欲也自會降低，因此認為有關放寬政策，對中國人口增長的趨勢，所起作用會是極長期才起作用，且影響也會有限。
美國昨晚公布失業率進一步跌至5％，新增非農業職位達27萬份，高於巿場所有預期，怪不得日前聯儲局耶倫突放風說若經濟數據配合，12月應該會加息，昨晚的數據公布以後，美國10年期國債息率即急飈，看來香港業主也要有心理準備，迎接加息新時代。
明報記者
[陸振球 樓市解碼]
日前會德豐地產（0020）宣布推出將軍澳南新盤The Capri，折實呎價比同區早前另一新盤帝景灣低了約15％，也較將軍澳二手樓價相宜。早前政府宣布，未來3至4年的私人住宅潛在供應量已增加至8.6萬個單位的有紀錄新高，大家也開始感受到樓市供應增加的壓力，將軍澳近年賣出了多幅地皮，該區重新成為供應重災區。
事實上，除了剛開價的CAPRI外，會德豐地產於將軍澳南尚有2個項目待推，新鴻基地產（0016）、麗新發展（0488）及華懋都在附近有發展項目，未計日出康城，已有3600個單位等待應市，發展商如不加快賣樓，客源只會被其他行家搶去，所以一見市道稍疲，便不惜愈賣愈廉，但求加快去貨。
將軍澳新界西北 醞釀新盤戰
除了將軍澳，新界西北似也將爆發新盤搶客戰。長實地產（1113）的元朗世宙獲批售樓，新地也在部署短期內推出元朗青山公路牛潭尾段18號的峻巒1期，連同等待售樓書的嘉華（0173）朗屏8號，以及長地料可以同期開售的娉廷，區內四盤有機會短期內同時開賣3100多個單位，會否出現如內地重啟IPO拖累股市的效應，大家不妨拭目以待。
青衣地流標 發展商買地變審慎
在發展商急於不惜以低於二手價賣樓下，準買家自然傾向買新樓，根據美聯的統計，一手樓佔整體私人住宅成交比例已升至41.2％的21個月新高，而二手樓佔整體私人住宅成交的比例則跌至58.8％（見圖1）。
其實，發展商買地態度也開始變得較審慎，如本周開標的青衣地皮，雖有9個發展商入標，卻是要流標收場，當然流標可以有很多原因，有說是地皮位置不理想兼有發展限制，加上距離港鐵站較遠，所以發發展商出價並不積極，也有說是發展商看到樓市有轉弱迹象，因此紛紛趁機以「執死雞」價來競投，不論怎樣說，如樓市大好，發展商投地又怎會忍手？
今年樓價升幅已蒸發一半
瑞銀財富管理最近推出全球房地產泡沫指數，涵蓋全球15個城市，該機構指出大部分城市（12個城市）的住宅價格都已偏高，甚至有趨向泡沬化的情况，倫敦與香港的房地產泡沫風險最高。
根據有關泡沫指數，如是在0.5至1.5，已代表當地樓價偏高（overvalued），如高過1.5，則是正處於泡沫風險，倫敦和香港的泡沫指數，便分別達1.88和1.67，為15個城市最高的兩個。計算泡抹指數的兩個最重要指數，樓價與收入比（Price-income ratio），以及樓價與租金比（Price-rent ratio），都反映香港樓價已是高處不勝寒（見圖2），瑞銀財富亦預期香港樓價未來3年將出現明顯調整。事實上，中原地產昨公布的中原領先樓價指數（CCL）、CCL Mass及CCL(中小型單位)指數齊創23周新低，兼連跌4周，分別累計跌3.21%、3.55%及3.50%，即短短一個月內，樓價已急速回到5個月前的水平，令今年以來的升幅快消失了一半。
內地准生二孩 對樓市影響有限
早前十八屆五中全會公布的十三五規劃，較矚目的是宣布了全面撤銷一孩政策，容許國民可生兩胎，也有不少人期待中國放寬生孩政策會有利刺激房屋需求。不過，根據摩根大通發表的研究報告，2014年，中國的婦女生育率只是1.6， 在全球屬於偏低水平，和俄羅斯及泰國相若（見圖3），該行認為，就算放寬生育政策，由於中國收入在增加，農業人口比例在下降，國民希望多生一個的意欲也自會降低，因此認為有關放寬政策，對中國人口增長的趨勢，所起作用會是極長期才起作用，且影響也會有限。
美國昨晚公布失業率進一步跌至5％，新增非農業職位達27萬份，高於巿場所有預期，怪不得日前聯儲局耶倫突放風說若經濟數據配合，12月應該會加息，昨晚的數據公布以後，美國10年期國債息率即急飈，看來香港業主也要有心理準備，迎接加息新時代。
明報記者
[陸振球 樓市解碼]
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