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【明報專訊】近日樓市劈價成交個案湧現，不少人開始同意樓市已短期見頂，但樓價到底屬調整抑或進入熊市，市場仍未有共識。在九七前曾炒賣逾千個物業、外號「白旋風」的資深投資者陳清白，在1997至2003年樓價大跌七成的跌浪中曾損失大部分身家，對樓價崩圍的殺傷力有切膚之痛。他在接受訪問時預測，隨着本港經濟轉差及失業率上升，實質通縮將至，加上港息勢隨美息上升，料樓價日後「跌到你唔信」，建議目前擬置業者務須審慎行事。
「整個本港經濟根本在下滑中，我入行以來未見過這樣多『吉舖』(空置的舖位)，莊士敦道、駱克道及軒尼斯道等大街大巷很多『吉舖』，即使2003年SARS時亦無咁多『吉舖』。舖位是可以做生意搵錢的，相關參與者都是聰明人，目前這麼多『吉舖』，證明市道真的有很大問題。未來我估計會上升的，就只有失業率及利息，樓價肯定無機會上升！」陳清白言簡意賅地道出對後市的看法。
陳清白認為，除了「吉舖」滿街外，亦有其他徵兆引證環球及本港經濟轉差，「目前大部分資產價格均在下跌，租金跌、股市跌、匯價跌，金價跌，連參茸蟲草都跌價逾三成，住宅樓價何以能夠獨善其身呢？」
經濟差租金跌 推冧樓價
近日市場出現多宗低價承租個案，陳清白表示，1997至2003年住宅物業的投資者均會明白，經濟轉差令租金下跌是樓價的致命一擊。他以親身經歷解釋說，自己在1997年持有北角港運城多個900餘呎的單位，每個單位月租曾高達4萬元，但經歷1998年亞洲金融風暴、2000年科網泡沫爆破及2003年SARS後，有關單位月租跌至僅1.4萬元，跌幅高達65%，與期內樓價勁跌七成的表現相若，「很多人以為樓價跌就收租，但其實樓價跌正正因為租金跌，租金一旦跌起來，樓價是無得守的。」
實質負利率（按揭利率低於通脹率）是支持本港樓價2003年見底以來大漲小回的關鍵因素。根據政府數據，剔除所有政府一次性紓困措施的影響，本港最新9月份基本通脹率為2.1%，較8月份的2.6%為低；該數據今年以來持續低於3%，與去年及前年分別高企於3%及4%以上比較，更屬顯著回落（見圖）；另外，由於9月基本通脹率為2.1%，同期按揭利率約2.1厘，實質負利率已由負轉為零，難怪樓價期內已失去上升動力。
實質利率回復正數 現金為王
尤有甚者，陳清白認為，不可只看眼前的數據，要前瞻即將出現的轉變；他預測，隨着經濟轉差，樓價及租金下跌，本港料將出現通縮；另外，隨着美國踏入加息周期，本港按揭利率將上升，故日後實質利率很可能由進一步由零轉正，成為樓價大跌的催化劑。
「美國何時加息無人知，但我估聯儲局非加息不可，財政司司長曾俊華也說加息只是時間問題。所以你要記住，今日的租金不代表將來的租金；今日的利息不代表將來的利息。」
個別人士認為，大部分業主已供滿樓，沒有被迫賣樓的壓力，故樓價難大跌，但陳清白並不認同這些觀點，「業主借得少，持貨能力強，樓價唔會跌？但你目前見到租金已開始跌，扣除管理費差餉維修費的實際租金回報率只有1厘多，本身已並不吸引。若樓價進一下跌，本港就會出現通縮，屆時個個只想揸現金。正如1998年至2003年很多人只有一層樓無按揭都會賣樓，並唔係因為佢無錢供樓，而是驚樓價繼續跌，早賣早着。」
既然看淡後市，陳清白目前僅持有數間早年已買入及供滿的舊樓，輕裝上路，並且建議擬置業者宜三思而行：「樓市現處於暴風雨的前夕，成交不多，而且樓價亦未大跌。到樓價真正開始跌的時候，很多盤便爭相推出來，成交亦會增加。樓價過去幾年可以升到你唔信，未來幾年亦可以跌到你唔信。所以目前最好醒定啲，樓價下跌消滅財富的速度是很快的，未遭遇過1997至2003年大跌市的人不會明白。」
（名人樓市論壇）
明報記者 葉創成
攝影 陳淑安
「整個本港經濟根本在下滑中，我入行以來未見過這樣多『吉舖』(空置的舖位)，莊士敦道、駱克道及軒尼斯道等大街大巷很多『吉舖』，即使2003年SARS時亦無咁多『吉舖』。舖位是可以做生意搵錢的，相關參與者都是聰明人，目前這麼多『吉舖』，證明市道真的有很大問題。未來我估計會上升的，就只有失業率及利息，樓價肯定無機會上升！」陳清白言簡意賅地道出對後市的看法。
陳清白認為，除了「吉舖」滿街外，亦有其他徵兆引證環球及本港經濟轉差，「目前大部分資產價格均在下跌，租金跌、股市跌、匯價跌，金價跌，連參茸蟲草都跌價逾三成，住宅樓價何以能夠獨善其身呢？」
經濟差租金跌 推冧樓價
近日市場出現多宗低價承租個案，陳清白表示，1997至2003年住宅物業的投資者均會明白，經濟轉差令租金下跌是樓價的致命一擊。他以親身經歷解釋說，自己在1997年持有北角港運城多個900餘呎的單位，每個單位月租曾高達4萬元，但經歷1998年亞洲金融風暴、2000年科網泡沫爆破及2003年SARS後，有關單位月租跌至僅1.4萬元，跌幅高達65%，與期內樓價勁跌七成的表現相若，「很多人以為樓價跌就收租，但其實樓價跌正正因為租金跌，租金一旦跌起來，樓價是無得守的。」
實質負利率（按揭利率低於通脹率）是支持本港樓價2003年見底以來大漲小回的關鍵因素。根據政府數據，剔除所有政府一次性紓困措施的影響，本港最新9月份基本通脹率為2.1%，較8月份的2.6%為低；該數據今年以來持續低於3%，與去年及前年分別高企於3%及4%以上比較，更屬顯著回落（見圖）；另外，由於9月基本通脹率為2.1%，同期按揭利率約2.1厘，實質負利率已由負轉為零，難怪樓價期內已失去上升動力。
實質利率回復正數 現金為王
尤有甚者，陳清白認為，不可只看眼前的數據，要前瞻即將出現的轉變；他預測，隨着經濟轉差，樓價及租金下跌，本港料將出現通縮；另外，隨着美國踏入加息周期，本港按揭利率將上升，故日後實質利率很可能由進一步由零轉正，成為樓價大跌的催化劑。
「美國何時加息無人知，但我估聯儲局非加息不可，財政司司長曾俊華也說加息只是時間問題。所以你要記住，今日的租金不代表將來的租金；今日的利息不代表將來的利息。」
個別人士認為，大部分業主已供滿樓，沒有被迫賣樓的壓力，故樓價難大跌，但陳清白並不認同這些觀點，「業主借得少，持貨能力強，樓價唔會跌？但你目前見到租金已開始跌，扣除管理費差餉維修費的實際租金回報率只有1厘多，本身已並不吸引。若樓價進一下跌，本港就會出現通縮，屆時個個只想揸現金。正如1998年至2003年很多人只有一層樓無按揭都會賣樓，並唔係因為佢無錢供樓，而是驚樓價繼續跌，早賣早着。」
既然看淡後市，陳清白目前僅持有數間早年已買入及供滿的舊樓，輕裝上路，並且建議擬置業者宜三思而行：「樓市現處於暴風雨的前夕，成交不多，而且樓價亦未大跌。到樓價真正開始跌的時候，很多盤便爭相推出來，成交亦會增加。樓價過去幾年可以升到你唔信，未來幾年亦可以跌到你唔信。所以目前最好醒定啲，樓價下跌消滅財富的速度是很快的，未遭遇過1997至2003年大跌市的人不會明白。」
（名人樓市論壇）
明報記者 葉創成
攝影 陳淑安
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