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【明報專訊】特區政府上周五公布第三季GDP等經濟數據，同時指9月份樓價比1997年高峰高出77%！97樓市已算係大泡沫，那現時豈非超級泡沫？
樓市下行風險應不及97
政府說的樓價係根據差餉物業估價署，但如果看兩大物業代理的樓價指數，差別頗大。每周更新的中原城市指數，較1997年高峰升43%，美聯樓價指數則升40%。之所以有此差別，係由於差餉物業估價署看整個住宅市場，中原及美聯則追蹤特定屋苑。中原城市指數目前追蹤119個成分屋苑價格，美聯樓價指數則追蹤100個（2007年之前為50個）。要比較價格走勢，當然係鎖定一堆成分屋苑更具參考性。明乎此，則可見樓市無疑係有泡沫，但並非政府所警告的那麼誇張。
若單看樓價高過1997年，便斷定泡沫風險較當年更高，十分不妥。首先，18年來，物價累升22%，中原城市指數經調整通脹後，較97「只係」高18%。第二，第三季供樓負擔比率64%，仍遠低於97時之90%以上。
無錯，加息在即，供樓負擔比率會升，但今次加息周期可能係史上最溫和，負擔比率點升都追唔上97。第三，政府近年之逆周期措施，雖然令細價樓泡沫火上加油，但的確令炒家絕跡，兼阻止了實力不足者勉強入市，樓市下行時，劈價沽貨、人踩人的風險遠不及97。
地產股已反映樓價跌逾三成
綜觀各項因素，港樓已確認進入調整期，但除非再有亞洲金融風暴或雷曼倒閉之類災難，樓價不會大冧。但香港地產股已反映樓價跌三成四，可博反彈。龍頭之一長實地產（1113）之每股資產淨值（NAV）約100元，現時股價折讓近半，遠高於歷史平均之約兩成。何况長實僅有約兩成NAV於本港住宅項目，另有三成於內地，其餘為本港之商場、寫字樓及酒店，資產夠分散，受樓市調整的衝擊有限。
招銀國際研究部策略師
[蘇沛豐 焦點股]
樓市下行風險應不及97
政府說的樓價係根據差餉物業估價署，但如果看兩大物業代理的樓價指數，差別頗大。每周更新的中原城市指數，較1997年高峰升43%，美聯樓價指數則升40%。之所以有此差別，係由於差餉物業估價署看整個住宅市場，中原及美聯則追蹤特定屋苑。中原城市指數目前追蹤119個成分屋苑價格，美聯樓價指數則追蹤100個（2007年之前為50個）。要比較價格走勢，當然係鎖定一堆成分屋苑更具參考性。明乎此，則可見樓市無疑係有泡沫，但並非政府所警告的那麼誇張。
若單看樓價高過1997年，便斷定泡沫風險較當年更高，十分不妥。首先，18年來，物價累升22%，中原城市指數經調整通脹後，較97「只係」高18%。第二，第三季供樓負擔比率64%，仍遠低於97時之90%以上。
無錯，加息在即，供樓負擔比率會升，但今次加息周期可能係史上最溫和，負擔比率點升都追唔上97。第三，政府近年之逆周期措施，雖然令細價樓泡沫火上加油，但的確令炒家絕跡，兼阻止了實力不足者勉強入市，樓市下行時，劈價沽貨、人踩人的風險遠不及97。
地產股已反映樓價跌逾三成
綜觀各項因素，港樓已確認進入調整期，但除非再有亞洲金融風暴或雷曼倒閉之類災難，樓價不會大冧。但香港地產股已反映樓價跌三成四，可博反彈。龍頭之一長實地產（1113）之每股資產淨值（NAV）約100元，現時股價折讓近半，遠高於歷史平均之約兩成。何况長實僅有約兩成NAV於本港住宅項目，另有三成於內地，其餘為本港之商場、寫字樓及酒店，資產夠分散，受樓市調整的衝擊有限。
招銀國際研究部策略師
[蘇沛豐 焦點股]
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